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“宏觀調(diào)控對(duì)國(guó)外游資打擊很大,，但對(duì)于基金仍未傷筋動(dòng)骨。事實(shí)上,，外資更加看好宏觀調(diào)控期間擠掉泡沫的中國(guó)樓市,。”記者在廣東,、廣西,、香港,、上海等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少金融機(jī)構(gòu)和外資投資機(jī)構(gòu)表露出這樣的心態(tài),。
限制外資等政策出臺(tái)后,，外資并未放緩進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。專(zhuān)家認(rèn)為,，中國(guó)樓市仍是投資者感興趣的地區(qū),，如果資金充裕的外資基金頻繁買(mǎi)賣(mài)物業(yè)，可能對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾,，亟待有關(guān)部門(mén)重點(diǎn)關(guān)注并加強(qiáng)監(jiān)管,。
外資進(jìn)入華南房市步伐加快
2006年11月，RREEF,，德意志銀行之房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施管理業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu),，宣布該公司通過(guò)投資在廣東省珠海市一個(gè)大型民用住宅項(xiàng)目，開(kāi)始進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),。
同年12月,，香港南豐集團(tuán)旗下資金在廣州土地拍賣(mài)市場(chǎng)掀起風(fēng)云。位于廣州琶洲會(huì)展中心南側(cè)的地塊,，被拍出了7.4億元的高價(jià),，折合樓面地價(jià)每平方米10037元，刷新了土地拍賣(mài)的歷史記錄,，而廣州此前最“熱”的珠江新城的樓面地價(jià)為每平方米4000多元,。
業(yè)內(nèi)人士曾紀(jì)崇認(rèn)為，京滬兩地房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)高,，增值空間有限,，但華南地區(qū)相對(duì)而言潛力巨大。記者從仲量聯(lián)行獲悉,，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過(guò)5000萬(wàn)元)成交總額達(dá)170億元,，比2005年增加372%，其中約6%來(lái)自包括香港的境外投資者�,，F(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達(dá)31億元,，外國(guó)投資者占20%。
進(jìn)入2007年,，外資進(jìn)入華南房市的步伐仍在加快,。根據(jù)廣東省房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度,，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金739.44億元,，同比增長(zhǎng)22.25%，增幅同比基本持平,。其中,，外資為25.9億元,，同比增長(zhǎng)373.91%，與上年同期-52.82%的增長(zhǎng)形成強(qiáng)烈對(duì)比,。
從購(gòu)買(mǎi)物業(yè)轉(zhuǎn)向介入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域
在宏觀調(diào)控的政策壓力下,，外資進(jìn)入中國(guó)樓市的模式正在從簡(jiǎn)單的“爆炒”一個(gè)或幾個(gè)熱點(diǎn)城市的樓盤(pán)，改為炒作區(qū)域性樓盤(pán),；從過(guò)去直接購(gòu)買(mǎi)已建好的物業(yè),、單打獨(dú)斗為主，轉(zhuǎn)向更早介入開(kāi)發(fā),、與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商合作等模式,。
業(yè)內(nèi)人士曾紀(jì)崇認(rèn)為，外資確實(shí)對(duì)有關(guān)限制政策心存疑慮,，但在觀望后發(fā)現(xiàn)影響不大,，于是迅速啟動(dòng)。2006年上半年,，加拿大,、日本的大宗資金首次進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資對(duì)華南市場(chǎng)的關(guān)注度開(kāi)始升溫,。外資基金都預(yù)期有回報(bào),，強(qiáng)大的資金壓力下他們把目光集中到中國(guó)樓市。
曾于2005年大批出售澳洲房地產(chǎn)的日本投資者,，在2006年投資中國(guó)的寫(xiě)字樓物業(yè),。2006年，日本投資者以1.7億元購(gòu)入羊城大廈,，開(kāi)始盤(pán)活這幢自1998年以來(lái)處于停工狀態(tài)的“爛尾樓”,。
仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說(shuō)，在人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期下,，外資在加快進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),。2006年，在華南地區(qū)動(dòng)作不多的摩根士丹利和漢國(guó)置業(yè)合作開(kāi)發(fā)了廣州的北京南路商住項(xiàng)目,。
與以往購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理出租的方式不同,，外資開(kāi)始進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較高、收益較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,。2006年7月,，美國(guó)環(huán)球房地產(chǎn)管理公司保德信亞洲注資10億元,，與深圳市怡景投資中心城達(dá)成協(xié)議,，共同發(fā)展中心城，這種中外合資發(fā)展模式在深圳屬首創(chuàng),。
應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注“點(diǎn)火”基金的投資動(dòng)向
多位專(zhuān)家指出,，目前《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》中的門(mén)檻——如“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè),，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%,�,！睂�(duì)財(cái)力雄厚的基金影響不大，純粹購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有物業(yè),、對(duì)樓價(jià)推波助瀾的“點(diǎn)火”基金,，應(yīng)成為關(guān)注的重要對(duì)象。
長(zhǎng)期關(guān)注廣西,、云南等地樓市的專(zhuān)家曾在旺認(rèn)為,，從投資分散風(fēng)險(xiǎn)的角度看，進(jìn)入中國(guó)的外資在向中西部二三線城市轉(zhuǎn)移,，其主要方式是尋找炒作題材,。如廣西南寧的中國(guó)-東盟博覽會(huì)、云南的大湄公河次區(qū)域開(kāi)發(fā)等,，都是可以炒作的概念,。
曾紀(jì)崇估計(jì)，總體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中,，外資約占5%,，但以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)交易額計(jì)，外資則占10%至15%,。雖然外資占整體內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)比例不高,，但在重點(diǎn)城市，所占比例可達(dá)20%,。
上海房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民認(rèn)為,，外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)行業(yè)帶來(lái)不少正面作用,，但一些房地產(chǎn)投資基金則純粹購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有物業(yè),，對(duì)行業(yè)發(fā)展并無(wú)太大促進(jìn)作用，反而對(duì)樓價(jià)推波助瀾,。外資的風(fēng)向標(biāo)作用很強(qiáng),，1元的外資投入，可能帶來(lái)10元的內(nèi)資跟進(jìn),，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,。
曾紀(jì)崇,、陳永輝等專(zhuān)家建議,，重點(diǎn)關(guān)注外資基金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資動(dòng)向，通過(guò)稅收、外匯管制,、投資規(guī)模等手段,，引導(dǎo)和限制基金進(jìn)入內(nèi)地炒作。同時(shí),，房地產(chǎn)政策的制定,，要考慮人民幣匯率改革的進(jìn)程，關(guān)注其他經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題的連鎖反應(yīng),。
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