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“宏觀調(diào)控對國外游資打擊很大,，但對于基金仍未傷筋動骨,。事實上，外資更加看好宏觀調(diào)控期間擠掉泡沫的中國樓市,�,！庇浾咴趶V東、廣西,、香港,、上海等地采訪時發(fā)現(xiàn)，不少金融機構(gòu)和外資投資機構(gòu)表露出這樣的心態(tài),。
限制外資等政策出臺后,，外資并未放緩進入中國房地產(chǎn)市場的步伐。專家認為,，中國樓市仍是投資者感興趣的地區(qū),，如果資金充裕的外資基金頻繁買賣物業(yè)，可能對房價推波助瀾,，亟待有關(guān)部門重點關(guān)注并加強監(jiān)管,。
外資進入華南房市步伐加快
2006年11月，RREEF,，德意志銀行之房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施管理業(yè)務(wù)分支機構(gòu),，宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個大型民用住宅項目，開始進軍中國房地產(chǎn)市場,。
同年12月,，香港南豐集團旗下資金在廣州土地拍賣市場掀起風云。位于廣州琶洲會展中心南側(cè)的地塊,，被拍出了7.4億元的高價,，折合樓面地價每平方米10037元，刷新了土地拍賣的歷史記錄,，而廣州此前最“熱”的珠江新城的樓面地價為每平方米4000多元,。
業(yè)內(nèi)人士曾紀崇認為，京滬兩地房地產(chǎn)價格已經(jīng)相當高,，增值空間有限,，但華南地區(qū)相對而言潛力巨大。記者從仲量聯(lián)行獲悉,，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過5000萬元)成交總額達170億元,，比2005年增加372%，其中約6%來自包括香港的境外投資者�,，F(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達31億元,，外國投資者占20%。
進入2007年,，外資進入華南房市的步伐仍在加快,。根據(jù)廣東省房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金739.44億元,，同比增長22.25%,，增幅同比基本持平,。其中,，外資為25.9億元，同比增長373.91%,，與上年同期-52.82%的增長形成強烈對比,。
從購買物業(yè)轉(zhuǎn)向介入開發(fā)領(lǐng)域
在宏觀調(diào)控的政策壓力下，外資進入中國樓市的模式正在從簡單的“爆炒”一個或幾個熱點城市的樓盤,，改為炒作區(qū)域性樓盤,；從過去直接購買已建好的物業(yè)、單打獨斗為主,，轉(zhuǎn)向更早介入開發(fā),、與內(nèi)地開發(fā)商合作等模式。
業(yè)內(nèi)人士曾紀崇認為,，外資確實對有關(guān)限制政策心存疑慮,，但在觀望后發(fā)現(xiàn)影響不大，于是迅速啟動,。2006年上半年,，加拿大、日本的大宗資金首次進入廣州房地產(chǎn)市場,，外資對華南市場的關(guān)注度開始升溫,。外資基金都預期有回報，強大的資金壓力下他們把目光集中到中國樓市,。
曾于2005年大批出售澳洲房地產(chǎn)的日本投資者,，在2006年投資中國的寫字樓物業(yè)。2006年,，日本投資者以1.7億元購入羊城大廈,，開始盤活這幢自1998年以來處于停工狀態(tài)的“爛尾樓”。
仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說,，在人民幣繼續(xù)升值的預期下,，外資在加快進入中國房地產(chǎn)市場。2006年,，在華南地區(qū)動作不多的摩根士丹利和漢國置業(yè)合作開發(fā)了廣州的北京南路商住項目,。
與以往購買物業(yè)管理出租的方式不同，外資開始進入風險較高,、收益較高的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,。2006年7月,，美國環(huán)球房地產(chǎn)管理公司保德信亞洲注資10億元，與深圳市怡景投資中心城達成協(xié)議,，共同發(fā)展中心城,，這種中外合資發(fā)展模式在深圳屬首創(chuàng)。
應(yīng)重點關(guān)注“點火”基金的投資動向
多位專家指出,，目前《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》中的門檻——如“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè),，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%,�,！睂ω斄π酆竦幕鹩绊懖淮螅兇赓徺I現(xiàn)有物業(yè),、對樓價推波助瀾的“點火”基金,，應(yīng)成為關(guān)注的重要對象。
長期關(guān)注廣西,、云南等地樓市的專家曾在旺認為,，從投資分散風險的角度看，進入中國的外資在向中西部二三線城市轉(zhuǎn)移,，其主要方式是尋找炒作題材,。如廣西南寧的中國-東盟博覽會、云南的大湄公河次區(qū)域開發(fā)等,，都是可以炒作的概念,。
曾紀崇估計，總體房地產(chǎn)開發(fā)投資中,，外資約占5%,，但以物業(yè)買賣交易額計，外資則占10%至15%,。雖然外資占整體內(nèi)地房產(chǎn)市場比例不高,，但在重點城市，所占比例可達20%,。
上海房地產(chǎn)專家蔡為民認為,，外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)帶來不少正面作用,，但一些房地產(chǎn)投資基金則純粹購買現(xiàn)有物業(yè),，對行業(yè)發(fā)展并無太大促進作用，反而對樓價推波助瀾,。外資的風向標作用很強,，1元的外資投入，可能帶來10元的內(nèi)資跟進,，從而推動房地產(chǎn)價格上漲,�,！�
曾紀崇、陳永輝等專家建議,，重點關(guān)注外資基金在房地產(chǎn)市場的投資動向,，通過稅收、外匯管制,、投資規(guī)模等手段,，引導和限制基金進入內(nèi)地炒作。同時,，房地產(chǎn)政策的制定,，要考慮人民幣匯率改革的進程，關(guān)注其他經(jīng)濟和社會問題的連鎖反應(yīng),。
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