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中國(guó)各地從2007年2月1日起對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算,，正式向房地產(chǎn)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅,。業(yè)內(nèi)人士稱,，這一政策將使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)大幅下降,，但對(duì)于房?jī)r(jià)的影響目前各方人士眾說(shuō)紛紜,。（本報(bào)資料照片） |
| 人們所擔(dān)憂的土地增值稅向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁的可能性正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),。今年2月1日起施行的調(diào)空政策已成為開發(fā)商漲價(jià)的理由,。記者近日采訪了六個(gè)北京今年1月新開盤的住宅項(xiàng)目,，這些樓盤均在春節(jié)過(guò)后上調(diào)了房?jī)r(jià),，幅度在每平方米300元至500元左右,。根據(jù)記者掌握的信息，大部分新盤開發(fā)商都還沒(méi)有推出針對(duì)傳統(tǒng)回暖期的促銷活動(dòng)計(jì)劃,，多數(shù)開發(fā)商沒(méi)有明顯表示出節(jié)后急著推進(jìn)銷售的跡象,，欲購(gòu)房的百姓也出現(xiàn)等一等的心態(tài)。
開發(fā)商：稅收三百 房漲五百
一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露,，每年春節(jié)過(guò)后都是房屋銷售的旺季,，這已經(jīng)成為每年的季節(jié)性房?jī)r(jià)變化之一，而今年一二月份北京房屋日銷售量在300套左右,，市場(chǎng)相對(duì)低迷,。從目前情況來(lái)看，有些開發(fā)商已在2月1日左右上調(diào)了房?jī)r(jià),，幅度在每平方米300元到500元,，開始通過(guò)春節(jié)季節(jié)性調(diào)節(jié)的機(jī)會(huì)將增值稅成本加到房?jī)r(jià)中,。
“如果沒(méi)有清算土地增值稅的影響，房?jī)r(jià)上漲幅度應(yīng)該不會(huì)這么大,�,！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，從今年2月1日起,，國(guó)家將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅,。此文一出，地產(chǎn)股應(yīng)聲而跌,，同時(shí)開發(fā)商將把利潤(rùn)損失轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上的論斷,，也得到了眾多專家學(xué)者的應(yīng)和。上海及第不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理馬千里表示：“這個(gè)看起來(lái)‘劫富濟(jì)貧’的調(diào)控政策,，更多意義上是表明政府的態(tài)度和目標(biāo),，意味著國(guó)家今年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將繼續(xù)。但這也可能成為開發(fā)商漲價(jià)的理由之一,。對(duì)開發(fā)企業(yè)征稅,，最終如食物鏈一樣，會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,�,！币虼耍鞫悓�(shí)際效果到底如何,，是否會(huì)讓更多的普通百姓得利,，很難斷言。
老百姓：房?jī)r(jià)又要漲了
在稅務(wù)總局決定對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的時(shí)候,，他們解釋說(shuō),，清算土地增值稅在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。但是公眾遠(yuǎn)沒(méi)有這么樂(lè)觀,。記者注意到，很多市民在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上留言說(shuō)：“在需大于供的狀態(tài)下,，這樣加大房?jī)r(jià)成本,，房產(chǎn)商肯定要把這個(gè)稅計(jì)入成本，就是說(shuō)開發(fā)商會(huì)把稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人,，房?jī)r(jià)更要漲了,。”北京朝陽(yáng)區(qū)的市民盧先生在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了,，供應(yīng)量又不多,，開發(fā)商們?cè)缇拖霛q價(jià)了，現(xiàn)在突然有政策增加稅收成本，開發(fā)商都不傻,，當(dāng)然會(huì)以此為借口漲價(jià)了,。”
事實(shí)上,，普通消費(fèi)者擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲不無(wú)道理,。商人把經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都打入成本是其本性使然，開發(fā)商們無(wú)疑要將清算的增值稅打入成本,，從而帶動(dòng)價(jià)格提升,，并由消費(fèi)者買單。這幾乎是一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯,。但經(jīng)濟(jì)學(xué)又告訴我們,，決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是市場(chǎng)總供求關(guān)系，成本并非直接原因,。這正是一些專家“增值稅清算不影響房?jī)r(jià)”理論的主要理由,。同時(shí)時(shí)下有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，增值稅的收取基礎(chǔ)是增值,，增值越多收取越多，如果增值部分與納稅部分旗鼓相當(dāng),，那么作為“理性經(jīng)濟(jì)人”的開發(fā)商是不會(huì)隨意提升房?jī)r(jià)的,。而且當(dāng)下主要城市的房市已經(jīng)高居不下，供求穩(wěn)定,，且房?jī)r(jià)攀高已到瓶頸,，不會(huì)再有價(jià)格上漲空間，而成本實(shí)際遠(yuǎn)離房?jī)r(jià),，故增值稅清算增加的成本將忽略不計(jì),，由房地產(chǎn)商們自己買單。因而增值稅清算帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性不大,。
市場(chǎng)：首次出現(xiàn)觀望期
春節(jié)后樓市快速回暖,，已成為每年的季節(jié)性房?jī)r(jià)變化現(xiàn)象之一。開發(fā)商往往在春節(jié)前就已針對(duì)節(jié)后的“回暖期”制定好詳細(xì)的銷售策略,，以便春節(jié)長(zhǎng)假一過(guò)立即全面啟動(dòng),，搶占熱銷先機(jī)。但今年春節(jié)后樓市啟動(dòng)的速度卻顯得緩慢,。
回暖期市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望,，同樣也表現(xiàn)在買家身上。租住在北京上地的朱小姐,，去年就計(jì)劃在工作單位所在的酒仙橋附近購(gòu)買一套小戶型居室自住,，春節(jié)期間也一直在看房。但她告訴記者，春節(jié)過(guò)后仍不打算立即買房,。一是因?yàn)殚_發(fā)商并沒(méi)有特別的促銷活動(dòng)推出,，二是認(rèn)為“小戶型今年的供應(yīng)量會(huì)增多，可以慢慢挑選”,。和朱小姐不同,，記者的朋友劉先生打算購(gòu)買一套大戶型做投資。但他告訴記者,，三月底之前這段時(shí)間內(nèi)不會(huì)考慮購(gòu)買,，“目前政策對(duì)購(gòu)買大戶型的影響還沒(méi)有完全明朗，為保險(xiǎn)起見,，還是應(yīng)該再等一等”,。
“目前老百姓和房地產(chǎn)的老板們都在觀望�,！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰近日在接受記者采訪時(shí)表示,，盡管春節(jié)期間的成交量與往年相比沒(méi)有明顯變化，但由于對(duì)政策落實(shí)細(xì)節(jié)和市場(chǎng)前景預(yù)期不明確,，今年節(jié)后樓市的啟動(dòng)速度顯得緩慢,。無(wú)論是買家還是商家，目前都沒(méi)有明顯的入市沖動(dòng),。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),，今年春節(jié)期間北京的住宅市場(chǎng)成交量與往年持平。也就是說(shuō),，盡管去年以來(lái)供應(yīng)量與需求量存在一定程度的脫節(jié),，同時(shí)，稅收增加的預(yù)期和回報(bào)率相對(duì)降低的市場(chǎng)背景,，也沒(méi)有重創(chuàng)買方的置業(yè)熱情,。
“這種低迷至少要持續(xù)到全國(guó)兩會(huì)以后�,！崩钗慕苷J(rèn)為,，政策仍是影響今年樓市氣象的首要因素，而目前的局勢(shì)尚不明朗,。預(yù)計(jì)到三月中旬后,，眾多政策將得到落實(shí)和細(xì)化，市場(chǎng)走勢(shì)也隨之明朗,�,！皩脮r(shí)，買賣雙方將結(jié)束觀望,，理性選擇入市,。而隨著住房保障計(jì)劃的深入實(shí)施，市場(chǎng)供應(yīng)量回升，也將促進(jìn)樓市升溫,。預(yù)計(jì)今年四五月間將迎來(lái)成交高峰,。”
專家：應(yīng)慎用稅收這一利器
一些專家表示,，在調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)程中,，應(yīng)慎用稅收這一利器。因?yàn)榱顚＜疑顬閼n慮的是,，一旦稅收工具運(yùn)用不當(dāng)將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲而不是相反,，韓國(guó)的教訓(xùn)就有可能重演。韓國(guó)政府從2006年4月開始對(duì)房地產(chǎn)加大稅收力度：對(duì)居民擁有的第二套以上住宅征收重稅,，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%,；從2007年1月1日起，政府對(duì)非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易稅,。重稅政策宣布后,，韓國(guó)房?jī)r(jià)不僅未能應(yīng)聲而落，反而迎頭直上,，以更快的速度上漲,。
究其原因兩大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)更快的上漲。其一是重稅導(dǎo)致許多原本打算出售房屋的人停止了出售,，市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量急劇下降,，供應(yīng)量的減少直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。其二,，在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，增加的稅收負(fù)擔(dān)很容易轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上,，因此專家建議,，增加房屋供應(yīng)量，減少房?jī)r(jià)中稅收所占成本,，激活二手房市場(chǎng),。 |