|
最近一段時間,，有關廣東省農(nóng)村宅基地上市方案上報待批的消息吸引了眾人的眼球,，同時關于農(nóng)村宅基地應否上市流通的探討也越發(fā)激烈,。近日有關專家接受本報記者采訪時再次呼吁,，盡快建立農(nóng)村宅基地交易市場,，允許農(nóng)村宅基地上市公開流轉(zhuǎn),，同時設計符合我國國情的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律制度,。
農(nóng)村宅基地制度改革迫在眉睫
記者了解到,，有關農(nóng)村宅基地上市流通的呼聲源起于廣東省“兩會”期間省國土資源廳提出的有關規(guī)范土地管理的新議案,。按照省國土資源廳的議案,，在“一戶一宅”原則的前提下，廣東農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民也將因此分享土地出租,、出賣,、出讓獲得的利益。對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住宅,，應依照規(guī)定明確權屬及登記發(fā)證手續(xù),，其中明確權屬、登記發(fā)證的農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押，但不得改變住宅用途,。
據(jù)介紹,，按現(xiàn)有法律法規(guī)，宅基地嚴禁流轉(zhuǎn),，但廣東省國土資源廳的這一新規(guī)與目前處于審議階段的《物權法》關于宅基地的討論方向一致,。《物權法》草案第七次審議時,，已經(jīng)將六審稿中“禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)”的條文進行了修改,。
事實上，早在2005年,，廣東省就出臺了《集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)管理辦法》,，允許在土地利用總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準為建設用地用途的集體土地進入市場，其方式可以是出讓,、出租,、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押,，在某種程度上保證了集體,、國有土地的地位平等。
對于農(nóng)村宅基地制度改革問題,，政協(xié)重慶市第二屆委員會副主席陳萬志認為,，農(nóng)村宅基地制度改革是一項牽一發(fā)而動全局的重要制度創(chuàng)新.對農(nóng)村宅基地制度進行改革和調(diào)整迫在眉睫。
陳萬志從三個方面向記者闡述了改革迫切性的原因,。首先,，農(nóng)民宅基地制度長期滯后于城市“房改”和土地有償有期限使用制度改革，阻礙著農(nóng)民住房財產(chǎn)的市場流通,。農(nóng)民住房是自己建的,，但宅基地屬集體所有，一方面集體土地被征用時,，必須國有化后才能夠進入市場,；另一方面農(nóng)民宅基地由于沒有分戶土地證,，不能單獨作為完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權進行交易。
其次,，自從上世紀80年代實行“房改”后,，城市房產(chǎn)地產(chǎn)逐步實現(xiàn)了“一戶兩證”，規(guī)定了住宅用地70年使用權,。這種房地產(chǎn)可以完全進入市場,，已被金融信貸認同。城中村的原農(nóng)民住宅及用地在城市改造中價值已按市場價被重估.成為完整住宅產(chǎn)權,，利益基本得以保護,，因而客觀上形成了城中村農(nóng)民和農(nóng)村農(nóng)民住房財產(chǎn)制度的差異,。
再次,，農(nóng)民住宅產(chǎn)權的不完整性，使農(nóng)民僅有的財富不能作為資本來運作,。這不僅影響了金融資本進入農(nóng)村,，也不能保證在交易中保持公平和保值增值。
對此,，山東省政府參事,、山東省經(jīng)濟學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海表示贊同。他告訴記者,，隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和不斷完善,，隨著城市化、工業(yè)化,，農(nóng)民進城打工定居的增多,，隨著農(nóng)村加快中心村、鎮(zhèn)的建設,，客觀上要求解決農(nóng)村宅基地出租,、買賣和抵押的問題。
山東省經(jīng)濟學院不動產(chǎn)法研究中心在2006年假期曾組織學生對全省農(nóng)村宅基地使用和流轉(zhuǎn)情況進行了抽樣調(diào)查,，調(diào)查涉及全省17地(市)的42個縣,、42個村莊。調(diào)查結(jié)果顯示,，總計51.3%的村莊實際存在著住宅出租情況,，出租戶數(shù)在10戶以上的村莊占30%；總計68.9%的村莊實際發(fā)生過住宅出賣情況,；實際出賣住宅10戶以上的村莊占26.5%,；其中，75%城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶的村莊實際發(fā)生過住宅出賣情況,，實際出賣住宅戶數(shù)在10戶以上的占43%,。調(diào)查說明,，山東農(nóng)村住宅出租、出賣的情況已較為普遍,。
改革有利于金融資本進入農(nóng)村
針對調(diào)查的情況,，郭松海認為，住宅所有權流轉(zhuǎn),，宅基地使用權也要隨之流轉(zhuǎn),，為此，應盡快建立農(nóng)村宅基地交易市場,，允許農(nóng)村宅基地上市公開流轉(zhuǎn),，這不僅能夠增加農(nóng)民的融資手段，增強農(nóng)民進城購房能力,，為他們安居樂業(yè)的創(chuàng)造基本條件,，而且可以盤活宅基地存量，節(jié)約耕地資源,，有利于中心村,、鎮(zhèn)的建設和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。
對于農(nóng)村宅基地改革的意義,，陳萬志說,，如同家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制一樣，必將促進農(nóng)民財富增長,，釋放農(nóng)村經(jīng)濟的內(nèi)在活力,。一方面，農(nóng)民權益能得到穩(wěn)定保障,。由于農(nóng)民住房擁有了土地證,，遇到征用或拆遷時，就可以按完整產(chǎn)權評估,，從而確保公平交易,，保障其合法利益不受損失。此外,，隨著國家對農(nóng)村基礎設施投入的增長,，必將拉動土地增值，可以使農(nóng)民從中分享到住房財產(chǎn)價值的增長,。
另一方面,，將有利于金融資本順利進入農(nóng)村，宅基地制度改革后,，農(nóng)民有了自己完整的房屋產(chǎn)權,，就可以到金融機構抵押、擔保,，獲得創(chuàng)業(yè)和生產(chǎn)發(fā)展資金,。陳萬志為記者詳細算了一筆賬,，他說，以全國兩億農(nóng)戶,、戶均100平方米估算,，200億平方米的房產(chǎn)，按每平方米300元計算,，農(nóng)村房產(chǎn)市場將有六萬億元的市場潛力,。如果僅僅按10%的抵押貸款比重，就會吸引6000億元的貸款進入農(nóng)村,，為農(nóng)民所用,，這對農(nóng)村生產(chǎn)和消費市場的啟動將會發(fā)揮巨大作用。
此外,，改革還有利于促進小城鎮(zhèn)建設,。陳萬志認為，“宅基地制度改革之后,，農(nóng)民可以通過按揭貸款解決臨時資金困難,，這將促使農(nóng)民在原有宅基地基礎上進行就地或等面積異地改造建設.提高住宅質(zhì)量和集約利用土地水平,，推動農(nóng)村新型住宅建設,。同時，打破了農(nóng)民單純依附村集體內(nèi)部供給或調(diào)整宅基地的束縛,，可以自由處置房屋和宅基地,，使得重新選擇居住地成為可能，為農(nóng)民住宅財產(chǎn)的傳承,、轉(zhuǎn)移和促進人口流動創(chuàng)造了條件�,！�
建議設立符合國情的流轉(zhuǎn)制度
對于應該如何進行農(nóng)村宅基地制度改革,，接受記者采訪的專家們給出了具體建議。
郭松海說,，建立宅基地流轉(zhuǎn)法律制度,，其核心內(nèi)容是，在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎上,，政府應取消原有限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關規(guī)定,，對手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋頒發(fā)《集體土地使用證》,、《房屋產(chǎn)權證》等證書,，允許農(nóng)村宅基地進入土地交易市場，和城市商品房,、房改房一樣,，合法上市轉(zhuǎn)讓,。
對于目前應展開的工作，郭松海認為,，當前要加強有關農(nóng)村土地,、住宅建設的法律法規(guī)宣傳，公開審批登記手續(xù),，公開收費標準,，對符合政策規(guī)定的農(nóng)民現(xiàn)有宅基地和房屋發(fā)放土地使用權證和房產(chǎn)證，明確農(nóng)民資產(chǎn)產(chǎn)權和住宅個人財產(chǎn)權,，讓農(nóng)民知道房屋財產(chǎn)有法可依,，有章可循。
與此同時,，郭松海建議,，在相關法律正式出臺之前，地方農(nóng)村宅基地上市流轉(zhuǎn)可先實行“放開”政策,。允許農(nóng)村宅基地向本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部或者本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的符合申請宅基地條件的人員或者外地來此長期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的準備在此定居住的人員出租或出賣,。其租賃或購買農(nóng)村宅基地價格由雙方協(xié)商確定，由市場機制調(diào)節(jié),，與現(xiàn)有的國有土地交易市場逐步接軌,，以真正體現(xiàn)農(nóng)村土地的市場價值。
對此,，陳萬志認為應啟動政策先行試點,。他說，鑒于宅基地制度改革涉及到農(nóng)民切身利益,，且影響范圍比較廣,，國家應責成有關部門組成班子，著手進行調(diào)查研究,，制定出切實可行的改革方案,，并選擇部分地區(qū)，譬如一個地級市或幾個縣先行試點,，為全面推開積累經(jīng)驗,。 |