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最近一段時間,，有關(guān)廣東省農(nóng)村宅基地上市方案上報待批的消息吸引了眾人的眼球,，同時關(guān)于農(nóng)村宅基地應(yīng)否上市流通的探討也越發(fā)激烈,。近日有關(guān)專家接受本報記者采訪時再次呼吁,，盡快建立農(nóng)村宅基地交易市場,，允許農(nóng)村宅基地上市公開流轉(zhuǎn),，同時設(shè)計(jì)符合我國國情的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律制度。
農(nóng)村宅基地制度改革迫在眉睫
記者了解到,，有關(guān)農(nóng)村宅基地上市流通的呼聲源起于廣東省“兩會”期間省國土資源廳提出的有關(guān)規(guī)范土地管理的新議案,。按照省國土資源廳的議案，在“一戶一宅”原則的前提下,，廣東農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn),，農(nóng)民也將因此分享土地出租,、出賣、出讓獲得的利益,。對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住宅,，應(yīng)依照規(guī)定明確權(quán)屬及登記發(fā)證手續(xù)，其中明確權(quán)屬,、登記發(fā)證的農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,，但不得改變住宅用途,。
據(jù)介紹，按現(xiàn)有法律法規(guī),，宅基地嚴(yán)禁流轉(zhuǎn),，但廣東省國土資源廳的這一新規(guī)與目前處于審議階段的《物權(quán)法》關(guān)于宅基地的討論方向一致�,！段餀�(quán)法》草案第七次審議時,，已經(jīng)將六審稿中“禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)”的條文進(jìn)行了修改。
事實(shí)上,，早在2005年,，廣東省就出臺了《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，允許在土地利用總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地用途的集體土地進(jìn)入市場,，其方式可以是出讓,、出租、轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租和抵押,，在某種程度上保證了集體、國有土地的地位平等,。
對于農(nóng)村宅基地制度改革問題,，政協(xié)重慶市第二屆委員會副主席陳萬志認(rèn)為，農(nóng)村宅基地制度改革是一項(xiàng)牽一發(fā)而動全局的重要制度創(chuàng)新.對農(nóng)村宅基地制度進(jìn)行改革和調(diào)整迫在眉睫,。
陳萬志從三個方面向記者闡述了改革迫切性的原因,。首先，農(nóng)民宅基地制度長期滯后于城市“房改”和土地有償有期限使用制度改革,，阻礙著農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)的市場流通,。農(nóng)民住房是自己建的，但宅基地屬集體所有,，一方面集體土地被征用時,，必須國有化后才能夠進(jìn)入市場；另一方面農(nóng)民宅基地由于沒有分戶土地證,，不能單獨(dú)作為完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易,。
其次,，自從上世紀(jì)80年代實(shí)行“房改”后，城市房產(chǎn)地產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)了“一戶兩證”,，規(guī)定了住宅用地70年使用權(quán),。這種房地產(chǎn)可以完全進(jìn)入市場，已被金融信貸認(rèn)同,。城中村的原農(nóng)民住宅及用地在城市改造中價值已按市場價被重估.成為完整住宅產(chǎn)權(quán),，利益基本得以保護(hù)，因而客觀上形成了城中村農(nóng)民和農(nóng)村農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)制度的差異,。
再次,，農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性，使農(nóng)民僅有的財(cái)富不能作為資本來運(yùn)作,。這不僅影響了金融資本進(jìn)入農(nóng)村,，也不能保證在交易中保持公平和保值增值。
對此,，山東省政府參事,、山東省經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海表示贊同。他告訴記者,，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和不斷完善,，隨著城市化、工業(yè)化,，農(nóng)民進(jìn)城打工定居的增多,，隨著農(nóng)村加快中心村、鎮(zhèn)的建設(shè),，客觀上要求解決農(nóng)村宅基地出租,、買賣和抵押的問題。
山東省經(jīng)濟(jì)學(xué)院不動產(chǎn)法研究中心在2006年假期曾組織學(xué)生對全省農(nóng)村宅基地使用和流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了抽樣調(diào)查,，調(diào)查涉及全省17地(市)的42個縣,、42個村莊。調(diào)查結(jié)果顯示,，總計(jì)51.3%的村莊實(shí)際存在著住宅出租情況,，出租戶數(shù)在10戶以上的村莊占30%；總計(jì)68.9%的村莊實(shí)際發(fā)生過住宅出賣情況,；實(shí)際出賣住宅10戶以上的村莊占26.5%,；其中，75%城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶的村莊實(shí)際發(fā)生過住宅出賣情況,，實(shí)際出賣住宅戶數(shù)在10戶以上的占43%,。調(diào)查說明,，山東農(nóng)村住宅出租,、出賣的情況已較為普遍,。
改革有利于金融資本進(jìn)入農(nóng)村
針對調(diào)查的情況，郭松海認(rèn)為,，住宅所有權(quán)流轉(zhuǎn),，宅基地使用權(quán)也要隨之流轉(zhuǎn)，為此,，應(yīng)盡快建立農(nóng)村宅基地交易市場,，允許農(nóng)村宅基地上市公開流轉(zhuǎn)，這不僅能夠增加農(nóng)民的融資手段,，增強(qiáng)農(nóng)民進(jìn)城購房能力,，為他們安居樂業(yè)的創(chuàng)造基本條件，而且可以盤活宅基地存量,，節(jié)約耕地資源,，有利于中心村、鎮(zhèn)的建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。
對于農(nóng)村宅基地改革的意義,，陳萬志說，如同家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制一樣,，必將促進(jìn)農(nóng)民財(cái)富增長,，釋放農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在活力。一方面,，農(nóng)民權(quán)益能得到穩(wěn)定保障,。由于農(nóng)民住房擁有了土地證，遇到征用或拆遷時,，就可以按完整產(chǎn)權(quán)評估,，從而確保公平交易，保障其合法利益不受損失,。此外,，隨著國家對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投入的增長，必將拉動土地增值,，可以使農(nóng)民從中分享到住房財(cái)產(chǎn)價值的增長,。
另一方面，將有利于金融資本順利進(jìn)入農(nóng)村,，宅基地制度改革后,，農(nóng)民有了自己完整的房屋產(chǎn)權(quán)，就可以到金融機(jī)構(gòu)抵押,、擔(dān)保,，獲得創(chuàng)業(yè)和生產(chǎn)發(fā)展資金。陳萬志為記者詳細(xì)算了一筆賬，他說,，以全國兩億農(nóng)戶,、戶均100平方米估算，200億平方米的房產(chǎn),，按每平方米300元計(jì)算,，農(nóng)村房產(chǎn)市場將有六萬億元的市場潛力。如果僅僅按10%的抵押貸款比重,，就會吸引6000億元的貸款進(jìn)入農(nóng)村,，為農(nóng)民所用，這對農(nóng)村生產(chǎn)和消費(fèi)市場的啟動將會發(fā)揮巨大作用,。
此外,，改革還有利于促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。陳萬志認(rèn)為,，“宅基地制度改革之后,，農(nóng)民可以通過按揭貸款解決臨時資金困難，這將促使農(nóng)民在原有宅基地基礎(chǔ)上進(jìn)行就地或等面積異地改造建設(shè).提高住宅質(zhì)量和集約利用土地水平,，推動農(nóng)村新型住宅建設(shè),。同時，打破了農(nóng)民單純依附村集體內(nèi)部供給或調(diào)整宅基地的束縛,，可以自由處置房屋和宅基地,，使得重新選擇居住地成為可能，為農(nóng)民住宅財(cái)產(chǎn)的傳承,、轉(zhuǎn)移和促進(jìn)人口流動創(chuàng)造了條件,。”
建議設(shè)立符合國情的流轉(zhuǎn)制度
對于應(yīng)該如何進(jìn)行農(nóng)村宅基地制度改革,，接受記者采訪的專家們給出了具體建議,。
郭松海說，建立宅基地流轉(zhuǎn)法律制度,，其核心內(nèi)容是,，在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)取消原有限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定,，對手續(xù)齊備,、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》等證書,，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場,，和城市商品房、房改房一樣,，合法上市轉(zhuǎn)讓,。
對于目前應(yīng)展開的工作,，郭松海認(rèn)為，當(dāng)前要加強(qiáng)有關(guān)農(nóng)村土地,、住宅建設(shè)的法律法規(guī)宣傳,，公開審批登記手續(xù)，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對符合政策規(guī)定的農(nóng)民現(xiàn)有宅基地和房屋發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，明確農(nóng)民資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和住宅個人財(cái)產(chǎn)權(quán),，讓農(nóng)民知道房屋財(cái)產(chǎn)有法可依,，有章可循。
與此同時,，郭松海建議,，在相關(guān)法律正式出臺之前，地方農(nóng)村宅基地上市流轉(zhuǎn)可先實(shí)行“放開”政策,。允許農(nóng)村宅基地向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或者本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的符合申請宅基地條件的人員或者外地來此長期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的準(zhǔn)備在此定居住的人員出租或出賣,。其租賃或購買農(nóng)村宅基地價格由雙方協(xié)商確定，由市場機(jī)制調(diào)節(jié),，與現(xiàn)有的國有土地交易市場逐步接軌,，以真正體現(xiàn)農(nóng)村土地的市場價值。
對此,，陳萬志認(rèn)為應(yīng)啟動政策先行試點(diǎn),。他說，鑒于宅基地制度改革涉及到農(nóng)民切身利益,，且影響范圍比較廣,，國家應(yīng)責(zé)成有關(guān)部門組成班子，著手進(jìn)行調(diào)查研究,，制定出切實(shí)可行的改革方案,，并選擇部分地區(qū)，譬如一個地級市或幾個縣先行試點(diǎn),，為全面推開積累經(jīng)驗(yàn),。 |