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2006年廣州,、深圳房價(jià)漲幅均超過20%，成為全國房價(jià)上漲的“雙指標(biāo)”,，也被推到了備受關(guān)注的風(fēng)口浪尖,。2007年伊始，政府,、開發(fā)商,、消費(fèi)者又開始了新一輪的博弈。土地增值稅的清算是否會成為導(dǎo)致房價(jià)回落的“重磅炸彈”,？外資是否仍然加大對中國樓市的投資,？房價(jià)漲還是跌？專家認(rèn)為,，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“深水區(qū)”,，要關(guān)注投資火熱背后的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)�,！ �
房市變幻：廣東從“慢熱”轉(zhuǎn)為“領(lǐng)漲”
記者從廣東省房協(xié)了解到,，2006年廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1834.34億元，同比增長22.43%,，比全國增長高0.63個百分點(diǎn),。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重為22.6%,，高于全國平均水平4.96個百分點(diǎn),。
在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的風(fēng)風(fēng)雨雨后，開發(fā)商對市場銷售仍然有較樂觀的預(yù)期,。2006年,，廣東商品房施工面積同比增長13.58%，新開工面積同比增長9.98%,，竣工面積增長16.68%,，各項(xiàng)指標(biāo)比上年有較大幅度的增長，2005年這三個指標(biāo)分別是7.90%,、1.62%,、0.41%。
盡管有專家呼吁等三年后再買房,，但是在上半年的苦苦觀望后,，不少市民還是出手了。2006年廣東商品房銷售額2490.64億元,，增長19.5%,，銷售面積5106.44萬平方米,，增長9.0%。這種情緒的影響在第四季度尤其明顯,，第四季度銷售額886.41億元,，環(huán)比增長74.43%；銷售面積1916.69萬平方米,，環(huán)比增長93.37%,。
在開發(fā)商“牛氣”的背后，快速增長的房價(jià)是其有力支撐,。2006年廣東商品房加權(quán)平均均價(jià)是每平方米5314元,，增長11.9%。其中廣州,、深圳兩市平均房價(jià)分別為每平方米6545元,、9384元，分別增長22.4%和25.3%,。
記者從仲量聯(lián)行獲悉,，大量資金涌入珠三角房地產(chǎn)市場。以廣州為例,，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過五千萬元)成交總額達(dá)170億元,，比2005年增加372%，投資市場表現(xiàn)活躍,，除了住宅市場的火熱外,，高端寫字樓市場需求旺盛也是一個重要指標(biāo)。仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說,，2006年廣州甲級寫字樓全年租金上升3.1%,，資本值增長11.3%。
外資“沖擊波”持續(xù)宏調(diào)下潛藏風(fēng)險(xiǎn)
記者在廣州,、珠海,、香港等多個地區(qū)調(diào)研時了解到，2006年《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》等政策出臺以來,，外資經(jīng)歷一段觀望期后,，并未放緩進(jìn)入房地產(chǎn)市場的步伐。
2006年11月,，德意志銀行房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施管理業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)RREEF,，宣布該公司開始進(jìn)軍珠海房地產(chǎn)市場。
在廣州,，2006年的大宗土地交易中,，約6%來自境外投資者。現(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達(dá)31億元,，外國投資者占20%,。
寫字樓方面,，未來12個月，廣州市約有82萬平方米新甲級寫字樓投入市場,，主要位于天河北及珠江新城,，相等于上年四倍的供應(yīng)量。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部主管文麗菁博士認(rèn)為,，近年來,，亞太區(qū)房地產(chǎn)市場已成為環(huán)球投資者的投資首選，當(dāng)中以日本及中國尤受歡迎,。投資者將繼續(xù)進(jìn)行跨境投資以獲取回報(bào),，并開始擴(kuò)大搜羅范圍至較偏遠(yuǎn)地方。中國方面,，投資者的注意力開始轉(zhuǎn)向成都,、大連及天津等二線城市。
新政出臺：“重磅炸彈”還是“輕輕一鞭”,？
近期有專家呼吁,，特大城市不適合把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱來發(fā)展。然而在不少地方,，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重仍在爬升,。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中該處什么位置？宏觀調(diào)控該如何與市場經(jīng)濟(jì)相輔相成,？2007年在“深水區(qū)”的探索令人期待,。
2007年2月1日，土地增值稅的清算拉開了宏觀調(diào)控的大幕,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這項(xiàng)政策將是“重磅炸彈”，可能觸動更多,、更深層次的利益,，但如果被各種力量化解則有可能成為“輕輕一鞭”,。
仲量聯(lián)行國際董事及廣州策略主管劉振江說,，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，中央宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場短線增添不明朗因素,，但長期來說,，這些措施旨在維持市場秩序及打擊投機(jī)活動，將有助提升市場運(yùn)作的效率,。
多個接受記者采訪的專家認(rèn)為,，增值稅的清算會影響房價(jià)、房產(chǎn)交易至何種程度,，有待于觀察地方政府將如何執(zhí)行,。在多項(xiàng)政策合力下,，2006年下半年，廣州房價(jià)上漲較快,，住宅成交比例已比上半年有所萎縮,。同時，土地增值稅的清算是一劑“猛藥”,，要關(guān)注政策執(zhí)行中出現(xiàn)的一些“副作用”：
一方面,，清算土地增值稅可能造成業(yè)界資金緊張，進(jìn)而減緩住宅供應(yīng),，進(jìn)一步推高房價(jià),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科,、招商地產(chǎn)等上市大公司操作較為規(guī)范,，已為土地增值稅的清算計(jì)提準(zhǔn)備金，不會受到太大影響,。但中小地產(chǎn)商大多把這筆錢作為流動資金使用,，而且過去的利潤已經(jīng)分配給股東，現(xiàn)在重新籌集資金會有困難,，可能因此推遲一些項(xiàng)目的開發(fā),。
另一方面,，追溯歷史進(jìn)行清算,，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規(guī)范的企業(yè)反而要付出更多代價(jià),。
合富輝煌房地產(chǎn)市場研究部首席市場分析師黎文江認(rèn)為,，房地產(chǎn)企業(yè)可能出“花招”，拖延繳納稅款,，甚至以破產(chǎn)相威脅,。而地方政府出于“穩(wěn)定”等因素的考慮，可能從寬處理,。有專家說,，一些地方政府會選擇走最低路線，按“30%”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。同時,，中小開發(fā)商財(cái)務(wù)不規(guī)范，追溯清算難度大,，而大開發(fā)商賬目清楚,，則要繳納更多的稅收，出現(xiàn)“好孩子代價(jià)大”的不公平局面。
專家認(rèn)為,，土地增值稅的出臺和暫緩實(shí)施,，有其客觀原因。1993年前后,，全國房地產(chǎn)處于熱潮,，國家提出從1994年開始征收土地增值稅。但上一輪宏觀調(diào)控于1994年開始后,，房地產(chǎn)陷入低潮,，土地增值稅被暫緩征收。10多年后進(jìn)行清算,，對待歷史問題要謹(jǐn)慎,，建議采取“分期清算”的辦法，簡化征收程序,，提高政策執(zhí)行效用,。 |