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2006年廣州、深圳房價漲幅均超過20%，成為全國房價上漲的“雙指標”,，也被推到了備受關注的風口浪尖,。2007年伊始，政府,、開發(fā)商、消費者又開始了新一輪的博弈。土地增值稅的清算是否會成為導致房價回落的“重磅炸彈”,？外資是否仍然加大對中國樓市的投資？房價漲還是跌,？專家認為,，樓市調控已經進入“深水區(qū)”，要關注投資火熱背后的開發(fā)風險,�,！ �
房市變幻：廣東從“慢熱”轉為“領漲”
記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年廣東房地產完成開發(fā)投資1834.34億元,，同比增長22.43%,，比全國增長高0.63個百分點。房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重為22.6%,，高于全國平均水平4.96個百分點,。
在經歷了宏觀調控的風風雨雨后，開發(fā)商對市場銷售仍然有較樂觀的預期,。2006年,，廣東商品房施工面積同比增長13.58%，新開工面積同比增長9.98%,，竣工面積增長16.68%,，各項指標比上年有較大幅度的增長，2005年這三個指標分別是7.90%,、1.62%,、0.41%。
盡管有專家呼吁等三年后再買房,，但是在上半年的苦苦觀望后,，不少市民還是出手了。2006年廣東商品房銷售額2490.64億元,，增長19.5%,，銷售面積5106.44萬平方米,，增長9.0%。這種情緒的影響在第四季度尤其明顯,，第四季度銷售額886.41億元,，環(huán)比增長74.43%；銷售面積1916.69萬平方米,，環(huán)比增長93.37%,。
在開發(fā)商“牛氣”的背后，快速增長的房價是其有力支撐,。2006年廣東商品房加權平均均價是每平方米5314元,，增長11.9%。其中廣州,、深圳兩市平均房價分別為每平方米6545元,、9384元，分別增長22.4%和25.3%,。
記者從仲量聯(lián)行獲悉,，大量資金涌入珠三角房地產市場。以廣州為例,，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過五千萬元)成交總額達170億元,，比2005年增加372%，投資市場表現活躍,，除了住宅市場的火熱外,，高端寫字樓市場需求旺盛也是一個重要指標。仲量聯(lián)行廣州董事總經理陳永輝說,，2006年廣州甲級寫字樓全年租金上升3.1%,，資本值增長11.3%。
外資“沖擊波”持續(xù)宏調下潛藏風險
記者在廣州,、珠海,、香港等多個地區(qū)調研時了解到，2006年《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》等政策出臺以來,，外資經歷一段觀望期后,，并未放緩進入房地產市場的步伐。
2006年11月,，德意志銀行房地產和基礎設施管理業(yè)務分支機構RREEF，宣布該公司開始進軍珠海房地產市場,。
在廣州,，2006年的大宗土地交易中，約6%來自境外投資者�,，F存物業(yè)(非住宅)成交額達31億元,，外國投資者占20%,。
寫字樓方面，未來12個月,，廣州市約有82萬平方米新甲級寫字樓投入市場,，主要位于天河北及珠江新城，相等于上年四倍的供應量,。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部主管文麗菁博士認為,，近年來，亞太區(qū)房地產市場已成為環(huán)球投資者的投資首選,，當中以日本及中國尤受歡迎,。投資者將繼續(xù)進行跨境投資以獲取回報，并開始擴大搜羅范圍至較偏遠地方,。中國方面,，投資者的注意力開始轉向成都、大連及天津等二線城市,。
新政出臺：“重磅炸彈”還是“輕輕一鞭”,？
近期有專家呼吁，特大城市不適合把房地產業(yè)作為國民經濟支柱來發(fā)展,。然而在不少地方,，房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重仍在爬升。房地產在國民經濟中該處什么位置,？宏觀調控該如何與市場經濟相輔相成,？2007年在“深水區(qū)”的探索令人期待。
2007年2月1日,，土地增值稅的清算拉開了宏觀調控的大幕,。業(yè)內人士認為，這項政策將是“重磅炸彈”,，可能觸動更多,、更深層次的利益，但如果被各種力量化解則有可能成為“輕輕一鞭”,。
仲量聯(lián)行國際董事及廣州策略主管劉振江說,，經濟持續(xù)增長，中央宏觀調控措施對房地產市場短線增添不明朗因素,，但長期來說,，這些措施旨在維持市場秩序及打擊投機活動，將有助提升市場運作的效率,。
多個接受記者采訪的專家認為,，增值稅的清算會影響房價、房產交易至何種程度,，有待于觀察地方政府將如何執(zhí)行,。在多項政策合力下,，2006年下半年，廣州房價上漲較快,，住宅成交比例已比上半年有所萎縮,。同時，土地增值稅的清算是一劑“猛藥”,，要關注政策執(zhí)行中出現的一些“副作用”：
一方面,，清算土地增值稅可能造成業(yè)界資金緊張，進而減緩住宅供應,，進一步推高房價,。業(yè)內人士認為，萬科,、招商地產等上市大公司操作較為規(guī)范,，已為土地增值稅的清算計提準備金，不會受到太大影響,。但中小地產商大多把這筆錢作為流動資金使用,，而且過去的利潤已經分配給股東，現在重新籌集資金會有困難,，可能因此推遲一些項目的開發(fā),。
另一方面,，追溯歷史進行清算,，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規(guī)范的企業(yè)反而要付出更多代價,。
合富輝煌房地產市場研究部首席市場分析師黎文江認為,，房地產企業(yè)可能出“花招”，拖延繳納稅款,，甚至以破產相威脅,。而地方政府出于“穩(wěn)定”等因素的考慮，可能從寬處理,。有專家說,，一些地方政府會選擇走最低路線，按“30%”的標準執(zhí)行,。同時,，中小開發(fā)商財務不規(guī)范，追溯清算難度大,，而大開發(fā)商賬目清楚,，則要繳納更多的稅收，出現“好孩子代價大”的不公平局面。
專家認為,，土地增值稅的出臺和暫緩實施，有其客觀原因,。1993年前后,，全國房地產處于熱潮，國家提出從1994年開始征收土地增值稅,。但上一輪宏觀調控于1994年開始后,，房地產陷入低潮，土地增值稅被暫緩征收,。10多年后進行清算,，對待歷史問題要謹慎，建議采取“分期清算”的辦法,，簡化征收程序,，提高政策執(zhí)行效用。 |