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在2006年南京秋季房地產(chǎn)商品交易會(huì)上，一名工作人員向參觀者推介樓盤(pán),。新華社發(fā)（資料照片） |
從2月1日起,，國(guó)家正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅。此前的1月16日,，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,，這一消息在房地產(chǎn)業(yè)掀起軒然大波。據(jù)了解,，受影響最大的是私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，反應(yīng)最明顯是地產(chǎn)股。1月17日,、18日地產(chǎn)股連續(xù)兩天全線暴跌,。老百姓對(duì)這一新政的反應(yīng)則是有人歡喜有人憂。
證券市場(chǎng)地產(chǎn)股跌聲一片
盡管?chē)?guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人一再表示,，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅,，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷(xiāo)售完畢后才進(jìn)行的,，因此，不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),，也不會(huì)加重購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，但是,，證券市場(chǎng)依然反應(yīng)強(qiáng)烈,，滬深兩市地產(chǎn)股連續(xù)大幅跳水。
據(jù)悉,，這一稅種自1993年推出后一直沒(méi)有正式征收,。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的研究員辛向陽(yáng)告訴記者，土地增值是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商贏利的重要“法寶”之一,，是房地產(chǎn)行業(yè)中的高利潤(rùn)率的來(lái)源,，現(xiàn)在政府要開(kāi)征增值稅，而且稅率高達(dá)30%至60%,，這意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本增加,，利潤(rùn)勢(shì)必下降，股市上當(dāng)然會(huì)有反應(yīng),。受此影響,，近期優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)藍(lán)籌股，如萬(wàn)科A,、華僑城A,、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn),、陸家嘴,、金地集團(tuán)等地產(chǎn)股均有不同程度的下跌。
影響最大的當(dāng)數(shù)私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
事實(shí)上,，這次稅收清算對(duì)于企業(yè)性質(zhì)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響也不盡相同,。北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，2月1日開(kāi)始清算土地增值稅這一新政對(duì)我們這些國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響不大,，都是國(guó)家的錢(qián),，區(qū)別在于把錢(qián)從左兜掏出來(lái)，裝進(jìn)右兜,，在財(cái)務(wù)上變一變科目,。他說(shuō)，建設(shè)用地稱為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)用地,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)無(wú)權(quán)定價(jià),，由北京市土地管理局來(lái)定價(jià)，但一級(jí)土地開(kāi)發(fā)稅怎么交還沒(méi)有細(xì)則,。他認(rèn)為,，開(kāi)征土地增值稅,，受影響最大的還是私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，征收30%至60%不等的土地增值稅,，不是一筆小數(shù)目,，這無(wú)疑會(huì)給他們帶來(lái)成本上的壓力，大大地縮減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間,。
開(kāi)征土地增值稅意味著房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群,，從宏觀經(jīng)濟(jì)大背景出發(fā)分析了土地增值稅“清算令”的影響。他對(duì)記者說(shuō),，2007年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持在10%左右的增長(zhǎng),，呈高速增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的大背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)保持健康發(fā)展,。他說(shuō)，土地增值稅“清算令”的出臺(tái),，旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn),，而非單純的打壓調(diào)控。根據(jù)土地增值稅實(shí)行的四級(jí)超額累進(jìn)稅率,，利潤(rùn)率越高的房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅率也越高,。因此，超額利潤(rùn)有望得到抑制,，房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代由此終結(jié),。
開(kāi)征土地增值稅是否會(huì)助推房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)
土地增值稅的清算，無(wú)疑為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲提供了一個(gè)新的借口,。雖然稅務(wù)部門(mén)強(qiáng)調(diào),，提高土地使用稅、清算土地增值稅政策只適用于開(kāi)發(fā)商,，不會(huì)向購(gòu)房者收取,，不會(huì)影響到房?jī)r(jià)，但是,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛的情況下,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦增加，很可能將增加的稅收作為成本打入房?jī)r(jià)中,，導(dǎo)致樓價(jià)繼續(xù)上升,。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，開(kāi)征土地增值稅將對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾,。他說(shuō),，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，做任何生意都是為了賺錢(qián),，而不是賠錢(qián),。任何產(chǎn)品的成本上升,，必將攤到產(chǎn)品的價(jià)格上，除非政府補(bǔ)貼,，商品房也不例外,。
他說(shuō)，還有一種情況是,，價(jià)格高了沒(méi)人買(mǎi),。但當(dāng)前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)火得不得了，人們買(mǎi)漲不買(mǎi)落的心理難以逆轉(zhuǎn),，起碼2008年奧運(yùn)會(huì)之前，北京的房?jī)r(jià)不會(huì)落,，土地增值稅的開(kāi)征給開(kāi)發(fā)商增加的成本肯定落到房?jī)r(jià)上,，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠房地產(chǎn)拉動(dòng),，擴(kuò)大內(nèi)需也要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng),。
北京一位姓黃的購(gòu)房者擔(dān)憂地說(shuō)，國(guó)家通過(guò)稅收環(huán)節(jié)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度目的是好的,，但不知效果會(huì)不會(huì)適得其反,，房?jī)r(jià)越調(diào)控越高。他說(shuō),，稅務(wù)部門(mén)對(duì)二手房征稅的初衷是為了抑制投機(jī),，結(jié)果相關(guān)稅收被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上，導(dǎo)致二手房房?jī)r(jià)上揚(yáng),。其實(shí),，有很多人都擔(dān)心這一點(diǎn)。對(duì)任何行業(yè)來(lái)講,，生產(chǎn)成本的增加,，都可能體現(xiàn)在產(chǎn)品價(jià)格上。稅務(wù)部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅,，到底會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的頭上,，還需要拭目以待。 |