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長沙市黃興南路商業(yè)步行街的規(guī)模不算大,，但開街五年，人流量一直以15%左右的速度穩(wěn)步增長,。目前日均人流量10至15萬人次,，節(jié)假日一般達到20至30萬人次。年銷售額如今已超過15億元,，創(chuàng)稅過億元,，分別比改造前增長約37倍和42倍,，成為“中國十大著名商業(yè)街”。
這條街上,，一個100平米的好門面往往年租金能達到110萬元左右,，一些業(yè)主用不了幾年就能收回當初的投入，資本回報相當可觀,。
建材“砌”不出步行街
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寸土寸金的黃興南路,，竟有30%的面積用于綠化。本報記者 蘇曉洲
攝 |
在最近這輪“經營城市”的浪潮中,，很多地方都在“開辟”步行街,。有的原本沒有路，硬是開出一條路,。
“步行街不是平地建高樓,，能用鋼筋水泥和高檔建筑材料造一個�,！焙芏嘣鴧⑴c黃興南路商業(yè)步行街改造的人士都這么說,。
距黃興南路商業(yè)步行街街口百步之遙，就是長沙走馬樓三國吳簡出土遺址,。到清代，此地已發(fā)展成城市商業(yè)中心,。至近現(xiàn)代,，這里更是商鋪林立、人聲鼎沸,。黃興南路商業(yè)步行街,，植根于這種膏腴沉積、商業(yè)文化昌盛的土壤,。
但是,，上個世紀80年代后期，總量劇增的商鋪在設施陳舊,、改造建設和公共管理滯后的老街上扎堆：大量廉價的假冒偽劣商品堆積如山,，成了讓市民皺眉頭、外地人來了就喊上當?shù)摹棒せj街”(簸籮：長沙方言諧音,，意為低劣商品),，人車混雜，車走不動,、人行不暢,，垃圾遍地。黃興南路疲態(tài)盡顯,。2001年至2002年2月,，投資11億元的黃興南路商業(yè)步行街成形,。
這個過程，從事后看,，11億元的投資固然重要,，但關鍵是城市決策尊重了當?shù)氐纳虡I(yè)歷史傳統(tǒng)、民眾的消費習慣,，從學術角度看是遵循了客觀經濟規(guī)律,。
這種一次性大投入、大改造當時是在國家相關拆遷補償條例尚未出臺前進行的,�,？陀^地說，很多群眾特別是一些黃興南路原有的單位或個人業(yè)主,，雖然獲得了政府的一些補償,，但付出了代價，犧牲了個人和局部利益,。記者注意到,，關于這條街的利益之爭和物議，至今仍時有出現(xiàn),。
“天時,、地利、人努力,�,！币晃徽賳T坦率地說，如果現(xiàn)在才啟動步行街建設,，長沙市在人,、財、物力等各個方面,，恐怕“代價太高”,。
以親和舒適成就步行街
長沙黃興南路商業(yè)步行街只有838米長、26米寬,，兩廂商業(yè)面積35平方米,。與國內一些城市按照所謂“東方曼哈頓”式理想建起來的商業(yè)步行街相比，不能稱大,，甚至有點“缺乏魄力”,。
但有研究稱，200萬人口左右的城市才能成就一條成功的步行街,�,！伴L沙是中部省會城市，城區(qū)人口約200萬，這條街屬于量身定制,，做大了恐怕吃不消,。”長沙市商務局一位官員說,，國內一些步行街,，追求“氣勢”，結果是嚇跑群眾,，冷落商家,，“街大欺客”。失敗的禍根從富麗堂皇地開街那天就埋下了,。
南北走向的黃興南路符合這個城市四季的主導風向,，延續(xù)歷史的規(guī)劃建設為人流如織的街市源源不斷地帶來新鮮的空氣。在寸土寸金的步行街,，30%的面積用于綠化,。小橋流水、園藝噴泉,、木板游道,、小品雕塑，吸引著許多小憩的老人,，相偎的情侶,。本地人、外地人在此從一個店到另一個店,，輕松而隨意,；累了，坐在椅子上歇歇,，喝杯冰茶，銜根冰棍,，品嘗燒烤,。“步行街有最具長沙人特質的情調,�,！币晃簧鐣䦟W人士說。
“不浮華,、不淺薄,，步行街營造的氛圍是一個市民休閑、輕松購物的場所,，追求安靜,、祥和、和諧的營商環(huán)境�,！遍L沙市政府一位專家說,，開街之后圍繞這個目標所作的點滴很重要，否則這兒可能花大錢,、寫敗筆,。
三分建、七分管才有和諧步行街
黃興南路商業(yè)步行街多少植根于那個年代“政府推動型”的背景,，這條擁有450家商戶,，跨天心區(qū)、芙蓉區(qū),，周邊涉及四個辦事處和四個派出所的街市,，歸口協(xié)調難度很大。從開街之日起,，長沙市就把這兒作為全市惟一的一條市政府“直轄街”,。分管副市長任主任、商務局牽頭的管理委員會成為街市行政的核心,。
常逛步行街,，記者發(fā)現(xiàn)近些年步行街商家“一口價”的越來越多，即使砍價,，也不再像過去那樣“砍掉首位數(shù)”才是實價,，上下浮動區(qū)間逐漸收窄。
按照市場管理者的要求,，越來越多的商家“制度上墻,、明碼實價”，傳統(tǒng)的商業(yè)作風有了轉變,。14塊“消費提示”燈箱,、40塊宣傳牌將12315、12356等舉報質量,、價格欺詐的電話,、質檢站、管委會辦公室電話公示給消費者,，消費者聯(lián)絡服務臺在步行街每天12小時營業(yè)時間內,，隨時為消費者投訴提供方便。20多名客戶服務人員一旦接到投訴,，馬上上門調查,、核實并責令整改。
長沙市質監(jiān),、工商,、物價,、衛(wèi)生、城管,、發(fā)展改革等部門都必須指定一名專人在街上履行專職,。
由于人氣旺盛、兩廂車輛被完全禁止入內,、100多名受過反扒,、防暴專項訓練的保安或步行、或駕駛電動巡邏車,，不間歇巡邏,。
“治安管理的目的主要是控制和降低發(fā)案率，一條繁華的步行街,，低犯罪率,、安全和舒適比品牌和價格更重要�,！遍L沙市一位執(zhí)法部門官員說,。
這樣管步行街的成本是很高的。一位管理人員透露,，每年的費用達到300多萬元,。但這筆錢不能從商家收取。
在步行街公共區(qū)域,，經常舉行各種促銷活動如影樓推介,、車展、演出,、時尚秀等,，通過為這些本來可以提升人氣、營造氣氛的活動提供場地,，管理部門收取一定的費用,，再加上公共設施上承載的廣告，管理部門每年300多萬元費用,，不需要財政撥款,，甚至還有些盈余。
街大不欺客“年輕百姓街”
由于對廣州等沿海地區(qū)的消費文化有很多的敬慕與追隨,，因此湘人在中部地區(qū)是一個比較注重消費的群落。
但黃興南路沒有因此被搞成“富人街”“貴族街”,。因為這往往使普通市民退避,，不符合“步行街”可持續(xù)發(fā)展的需要。步行街應該等于“品牌形象大店+中低檔物美價廉時尚產品和二,、三線品牌”,。
所以，黃興南路整體形象、制度設計雖然超前,，但絕不“街大欺客”,。高門大店、富麗堂皇的裝修較少,，顯得雅俗共賞,，骨子里是“貧富同樂”的市民街。
黃興南路名牌形象店只有六成左右,，其余30%至40%的店面是平民店,。在這條街上，18歲至35歲的年輕人是主要消費人群,，一些質量不錯但價格中低檔的商品成為消費品的主流,。
“別看小門臉賣個發(fā)卡、胸花什么的,，每個月掙的錢甚至比那些名品大店還多,。”一家店鋪的老板說,。
商業(yè)步行街,，還不能僅是“一條街，兩排房”,。黃興南路近些年特別重視兩廂發(fā)展,，形成縱深商圈。
如今,，黃興路商業(yè)步行街兩廂的坡子街成了傳統(tǒng)美食一條街,、晏家塘成了小商品街，未來還要將大小古道巷發(fā)展成箱包街,、育英街發(fā)展成服飾街,。這些業(yè)態(tài)設計，黃興南路避免了迅速淪為商業(yè)“雜燴”,。
在黃興南路,，記者特意到兩廂二樓看了看，發(fā)現(xiàn)其中不乏蘇寧,、阿迪達斯,、耐克等品牌店�,！颁伱骈_滿了,，但不一定掙錢。很多品牌連鎖店又需要在步行街設一個形象窗口,，貼錢也要維持展示,�,！币晃还芾砣藛T說，眼下他們正在規(guī)劃的是三,、四樓,，計劃引入湖南發(fā)達的動漫產業(yè)，在步行街開發(fā)“動漫城”,。
很多城市的商業(yè)步行街都面臨著一個二樓以上難以經營的問題,，黃興南路同樣如此。人流量不大,，營業(yè)收入不高,。“今天相對冷清的二,、三樓,，過幾年自然‘會起來’�,！币晃还芪瘯耸空f,，“城市發(fā)展步行街也是營商，而且是長單,。只要平穩(wěn)發(fā)展,，不大起大落就好�,！� |