|
9月11日出版的英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》發(fā)表文章說(shuō),，美國(guó)樓市繁榮期的新增貸款,，多數(shù)被用于消費(fèi),，并由此認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)值的上升有助于拉升消費(fèi),。
房產(chǎn)財(cái)富對(duì)于消費(fèi)支出的影響有多大,？人們對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇的期待在一定程度上就寄希望于這個(gè)問(wèn)題的答案。有觀點(diǎn)認(rèn)為,，房產(chǎn)價(jià)值對(duì)于消費(fèi)已失去了“財(cái)富效應(yīng)”,。房?jī)r(jià)的升高只是提高了未來(lái)居住的成本。那些投資于房產(chǎn)的人們借此發(fā)了一筆橫財(cái),，而初次購(gòu)房者以及二次換購(gòu)者的“大房子夢(mèng)想”卻打了水漂,。總的來(lái)說(shuō),，“財(cái)富效應(yīng)”微乎其微,。但也有分析人士指出，即使上述觀點(diǎn)是正確的,，房?jī)r(jià)的上漲依然有一定的作用,，那就是，對(duì)于那些之前無(wú)力貸款的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),，其名下房產(chǎn)價(jià)值的上升可以為他們進(jìn)行更高額度的貸款提供擔(dān)保,。
這可能是一種無(wú)形的影響，比如對(duì)未來(lái)收入可能會(huì)更樂(lè)觀,，這既推高了房?jī)r(jià),，也擴(kuò)大了貸款規(guī)模。研究者發(fā)現(xiàn),，房?jī)r(jià)和家庭負(fù)債在新屋供應(yīng)量有限的地區(qū)(那些被山崗,、河流或者海洋包圍的地區(qū))增加最快。而在城市里,，房屋的供應(yīng)卻非常有彈性———新房子很容易被建造以滿足需求,，房?jī)r(jià)不會(huì)因此升高，家庭負(fù)債也很少大幅增加,。研究者認(rèn)為,，這說(shuō)明房?jī)r(jià)的上升導(dǎo)致了更多借貸。
但是,，在貸款規(guī)模增加的背后，有多大比例是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果呢,？研究者將研究對(duì)象的范圍縮小到那些在1997年前(房?jī)r(jià)尚未大漲,，信貸規(guī)模尚未大幅增加)就已擁有房產(chǎn)的人群。他們調(diào)查的結(jié)果是,，在2002年到2006年之間,，這一人群貸款增長(zhǎng)的60%是房產(chǎn)增值的結(jié)果,。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)價(jià)值每上升1美元,，貸款規(guī)模就增加大約25至30美分,，而長(zhǎng)期以來(lái)人們都認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)值上升1美元帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)在3至5美分之間。
由房產(chǎn)價(jià)值提升所帶來(lái)的財(cái)富并未轉(zhuǎn)化為其他形式的積蓄,。在那些房?jī)r(jià)上漲迅猛的城市,，有房一族投資于其他資產(chǎn)的可能性是更小而不是更大。在房?jī)r(jià)上升時(shí),，投資于股票和債券等金融資產(chǎn)的家庭卻在減少,。所有這些都表明，研究者所估計(jì)的由房產(chǎn)升值所帶來(lái)的大約1.45萬(wàn)億美元的新增貸款幾乎都被用于消費(fèi),。
通過(guò)更進(jìn)一步的數(shù)據(jù)分析,，經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)現(xiàn)，最渴望借款的人一般是那些信用等級(jí)最低或者借款額已經(jīng)接近限額的那些客戶,。這也說(shuō)明,，通過(guò)房產(chǎn)升值從而能夠提升信用等級(jí)的客戶可以滿足先前強(qiáng)烈但是受壓抑的消費(fèi)欲望。
這也符合一個(gè)更令人憂慮的解釋?zhuān)耗切┳羁释杩畹娜送ǔ：芏桃暬蛘呷狈ψ钥亓�,。�?006年至2008年間,，有三分之一以上的貸款違約是房屋抵押貸款。在那些房屋稀缺,、房?jī)r(jià)大幅上漲的地區(qū),，低信用等級(jí)的房貸違約率的上升幅度已經(jīng)超過(guò)了12%。而在市場(chǎng)充滿彈性的城市中則恰恰相反,，上升幅度還不到4個(gè)百分點(diǎn),。這顯示出了大量的過(guò)度借貸。如果那些消費(fèi)傾向最強(qiáng)的家庭仍舊陷于負(fù)資產(chǎn)的狀態(tài),，那么經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)可持續(xù)復(fù)蘇的前景將是一片黯淡,。()
|