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| 圖為法國首都巴黎一幢住宅樓在做外裝修的資料照片,。新華社發(fā) | 今年以來,，就在人們尚難判斷美國房地產(chǎn)業(yè)何時見底的時候,，歐洲房地產(chǎn)泡沫開始迅速破滅,，法國,、英國,、愛爾蘭,、西班牙等國房價大跌,。臨近年底,，經(jīng)濟下滑影響的進一步擴散使這些市場不堪重負,。不過，令人欣慰的是,，歐洲最大經(jīng)濟體——德國的房地產(chǎn)市場目前看情況尚好,。
法國房市前景堪憂
年初以來,，歐洲幾大房產(chǎn)市場不同程度地陷入危機。夏季以前,，法國房產(chǎn)市場似乎還能獨善其身,，房產(chǎn)成交量及房價跌幅都不是很大。但隨著金融危機不斷加劇,，該市場突然加速萎縮,。
第三季度，法國新房銷量同比銳減44%,。8至10月,，新房開工量、房屋建筑許可發(fā)放量同比分別大跌20.6%和24.4%,。法國經(jīng)濟學家穆亞爾驚呼,，即便是在上世紀90年代初的房地產(chǎn)危機時，法國房市都未出現(xiàn)過如此嚴重的萎縮,。
被視為房產(chǎn)市場風向標的二手房價格今年出現(xiàn)拐點,。10月法國二手房均價同比下降0.7%，為12年來首次同比下降,。而早在第一季度,，法國新房價格就同比下降了3.5%。由于市場快速萎縮,，新房積壓量大幅增加,，銷售周期也翻了一倍，房價下降成為必然結(jié)果,。隨著新房和二手房價格雙雙下降,，連續(xù)10多年保持擴張的法國房地產(chǎn)市場迎來拐點。
法國政府面對房產(chǎn)危機采取了一系列措施,，但其效果很難在近期體現(xiàn),。法總統(tǒng)薩科齊宣布政府將采購3萬多套新房，以確保房建市場健康發(fā)展,，并保證建筑業(yè)不會出現(xiàn)大規(guī)模失業(yè),。政府還通過環(huán)保鼓勵政策，為節(jié)能型房產(chǎn)提供各項優(yōu)惠政策和補貼,。本月初,，薩科齊宣布了260億歐元的經(jīng)濟刺激計劃，其救助重點即是汽車和建筑業(yè),。
明年法國房市前景很不樂觀,。在金融危機逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟擴散的情況下，百姓考慮更多的是如何保住飯碗,，而不是改善居住條件,。由于房價已開始進入下降通道,，不少有買房或換房意愿的人也采取了觀望態(tài)度。
法國政府對明年房產(chǎn)市場走勢的看法也較悲觀：明年新房開工量預計會降到33萬套左右,，比去年減少近1/4,。新房開工量的縮小必將導致建筑業(yè)失業(yè)人數(shù)增加。
英國房市陷入低谷
英國經(jīng)濟已進入衰退期,，在信貸市場繼續(xù)緊縮,、消費者實際收入下降和失業(yè)率不斷上升的背景下，英國房產(chǎn)市場在短期內(nèi)將無法走出低谷,。
全英建筑協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,，11月份英國房價同比下跌13.9%；而據(jù)英國土地登記管理局的數(shù)據(jù),，10月份英國房價同比下降10.1%,。兩項數(shù)據(jù)都表明，英國房價還在繼續(xù)下跌,。市場研究機構(gòu)Global Insight歐洲首席經(jīng)濟學家霍華德·阿切預測,，今明兩年英國房價將分別下降14.5%和15%，到明年下半年英國房市才可能回暖,。
9月2日對英國房市而言是個重要日子,，英國政府公布了總額約10億英鎊(1英鎊約合1.5美元)的房市援助計劃，并于3日起對17.5萬英鎊以上的住房交易停征印花稅一年,。該計劃還包括：政府和房產(chǎn)開發(fā)商共同出資，向年收入在6萬英鎊以下的首次購房者提供最高相當于新房價值1/3的無息貸款,，期限最長5年,；政府將出資為數(shù)千個面臨抵押貸款拖欠風險的購房者提供幫助。此外,，英國還將撥出65億英鎊,，用于未來3年的公共住宅計劃。為了幫助房市盡早走出低迷和刺激國內(nèi)經(jīng)濟,，英國央行今年以來連續(xù)降息,，目前基準利率已降至2%，為1951年以來最低水平,。
在政府的大力干預和央行的空前降息舉措下,，英國房市似有所穩(wěn)定。但部分分析人士認為,，房價還是可能進一步下跌,，因為信貸市場依然蕭條、消費者信心也嚴重不足,。各銀行目前正忙于改善資產(chǎn)負債表,，即使面對政府反復施壓,，它們還是不愿放貸，即便是從政府獲得巨額緊急救助的蘇格蘭皇家銀行,、萊斯銀行和蘇格蘭哈利法克斯銀行,，也是口惠而實不至。
全英建筑協(xié)會表示,，政府刺激措施對房市作用有限,，只有當英國經(jīng)濟真正復蘇，消費者實際收入得以增長時,，房產(chǎn)市場才會回暖,。此外，分析師們還普遍認為,，英國央行需要進一步降息才能對深陷低谷的房市起到較大推動作用,。
德國房市形勢尚好
在今年的全球房產(chǎn)市場上，德國是為數(shù)不多的例外,。德意志銀行旗下GSC地產(chǎn)基金總裁鄭驄日前向記者表示,，德國房價無下跌之憂，百姓無房貸還款問題,，“可以說2008年德國地產(chǎn)無危機”,。
德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度,，德國房價仍以2.6%,、2.8%和3.3%的速度加速增長，同時新建房屋和建房審批數(shù)量不跌反升,，德國地產(chǎn)并沒有趨冷跡象,。
德意志銀行房產(chǎn)研究部主任托比亞斯·尤斯特日前撰文指出，“未來幾個月,，德國房市仍會令人安心,。”他分析說,，過去幾年德國房價并沒有飛漲,，因此目前沒有泡沫破滅的擔憂。此外,，近幾年德國每年新建住房僅20萬套左右,，也不存在供給過剩問題。另外,，他在接受本報記者采訪時表示,，“德國的房產(chǎn)信貸也是安全的，貸款者的信用狀況在貸款前就已進行了嚴格檢查,�,！�
當然,，在全球金融危機環(huán)境下，德國房產(chǎn)企業(yè),、地產(chǎn)中介及地產(chǎn)銀行,、地產(chǎn)基金的日子也并不好過。德國阿瑞爾地產(chǎn)信貸銀行分析師郝鵬向記者表示,，“德國房產(chǎn)類企業(yè)是金融危機的受害者,，而不是肇事者，這一點與美國和歐洲其他一些國家有著本質(zhì)區(qū)別,�,！�
當前德國房產(chǎn)市場的困難，一方面是金融危機,、經(jīng)濟衰退導致百姓手頭緊,，缺乏資金買房買地；另一方面是金融危機導致地產(chǎn)銀行,、地產(chǎn)基金融資困難,，地產(chǎn)企業(yè)資金面也隨之收緊。
郝鵬表示,，在金融危機下,，德國政府迅速采取了兩方面措施，確保金融危機不會演化成地產(chǎn)危機,。首先,，受惠于德國政府4800億歐元金融救市計劃，地產(chǎn)銀行成為直接受益者,；其次,，為防止出現(xiàn)地產(chǎn)基金贖回潮，政府強令所有開放式基金全部轉(zhuǎn)變?yōu)榉忾]式基金,。
對于未來德國房市的發(fā)展，尤斯特表示,，“即使在當前經(jīng)濟衰退時期,，德國房價至少也會延續(xù)過去平穩(wěn)的狀態(tài)�,！蓖瑫r一些新能源住房,、低耗能房屋等可能受到歡迎，成為未來投資的重點,。
(綜合本報駐巴黎記者蘆龍軍,、駐倫敦記者陳文仙、駐法蘭克福記者郇公弟報道) |