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| 圖為法國首都巴黎一幢住宅樓在做外裝修的資料照片,。新華社發(fā) | 今年以來,，就在人們尚難判斷美國房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)見底的時(shí)候,，歐洲房地產(chǎn)泡沫開始迅速破滅，法國,、英國、愛爾蘭,、西班牙等國房價(jià)大跌,。臨近年底,，經(jīng)濟(jì)下滑影響的進(jìn)一步擴(kuò)散使這些市場不堪重負(fù)。不過,，令人欣慰的是,，歐洲最大經(jīng)濟(jì)體——德國的房地產(chǎn)市場目前看情況尚好。
法國房市前景堪憂
年初以來,，歐洲幾大房產(chǎn)市場不同程度地陷入危機(jī),。夏季以前，法國房產(chǎn)市場似乎還能獨(dú)善其身,，房產(chǎn)成交量及房價(jià)跌幅都不是很大,。但隨著金融危機(jī)不斷加劇，該市場突然加速萎縮,。
第三季度,，法國新房銷量同比銳減44%。8至10月,，新房開工量,、房屋建筑許可發(fā)放量同比分別大跌20.6%和24.4%。法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家穆亞爾驚呼,，即便是在上世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)危機(jī)時(shí),，法國房市都未出現(xiàn)過如此嚴(yán)重的萎縮。
被視為房產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的二手房價(jià)格今年出現(xiàn)拐點(diǎn),。10月法國二手房均價(jià)同比下降0.7%,，為12年來首次同比下降。而早在第一季度,，法國新房價(jià)格就同比下降了3.5%,。由于市場快速萎縮，新房積壓量大幅增加,，銷售周期也翻了一倍,，房價(jià)下降成為必然結(jié)果。隨著新房和二手房價(jià)格雙雙下降,，連續(xù)10多年保持?jǐn)U張的法國房地產(chǎn)市場迎來拐點(diǎn),。
法國政府面對房產(chǎn)危機(jī)采取了一系列措施，但其效果很難在近期體現(xiàn),。法總統(tǒng)薩科齊宣布政府將采購3萬多套新房,，以確保房建市場健康發(fā)展，并保證建筑業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模失業(yè),。政府還通過環(huán)保鼓勵(lì)政策,，為節(jié)能型房產(chǎn)提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼。本月初，薩科齊宣布了260億歐元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,，其救助重點(diǎn)即是汽車和建筑業(yè),。
明年法國房市前景很不樂觀。在金融危機(jī)逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散的情況下,，百姓考慮更多的是如何保住飯碗,，而不是改善居住條件。由于房價(jià)已開始進(jìn)入下降通道,，不少有買房或換房意愿的人也采取了觀望態(tài)度,。
法國政府對明年房產(chǎn)市場走勢的看法也較悲觀：明年新房開工量預(yù)計(jì)會(huì)降到33萬套左右，比去年減少近1/4,。新房開工量的縮小必將導(dǎo)致建筑業(yè)失業(yè)人數(shù)增加,。
英國房市陷入低谷
英國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入衰退期，在信貸市場繼續(xù)緊縮,、消費(fèi)者實(shí)際收入下降和失業(yè)率不斷上升的背景下,，英國房產(chǎn)市場在短期內(nèi)將無法走出低谷。
全英建筑協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,，11月份英國房價(jià)同比下跌13.9%,；而據(jù)英國土地登記管理局的數(shù)據(jù)，10月份英國房價(jià)同比下降10.1%,。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都表明,，英國房價(jià)還在繼續(xù)下跌。市場研究機(jī)構(gòu)Global Insight歐洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍華德·阿切預(yù)測,，今明兩年英國房價(jià)將分別下降14.5%和15%,，到明年下半年英國房市才可能回暖。
9月2日對英國房市而言是個(gè)重要日子,，英國政府公布了總額約10億英鎊(1英鎊約合1.5美元)的房市援助計(jì)劃,，并于3日起對17.5萬英鎊以上的住房交易停征印花稅一年。該計(jì)劃還包括：政府和房產(chǎn)開發(fā)商共同出資,，向年收入在6萬英鎊以下的首次購房者提供最高相當(dāng)于新房價(jià)值1/3的無息貸款,，期限最長5年；政府將出資為數(shù)千個(gè)面臨抵押貸款拖欠風(fēng)險(xiǎn)的購房者提供幫助,。此外,，英國還將撥出65億英鎊，用于未來3年的公共住宅計(jì)劃,。為了幫助房市盡早走出低迷和刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì),，英國央行今年以來連續(xù)降息,，目前基準(zhǔn)利率已降至2%,，為1951年以來最低水平。
在政府的大力干預(yù)和央行的空前降息舉措下，英國房市似有所穩(wěn)定,。但部分分析人士認(rèn)為,，房價(jià)還是可能進(jìn)一步下跌，因?yàn)樾刨J市場依然蕭條,、消費(fèi)者信心也嚴(yán)重不足,。各銀行目前正忙于改善資產(chǎn)負(fù)債表，即使面對政府反復(fù)施壓,，它們還是不愿放貸,，即便是從政府獲得巨額緊急救助的蘇格蘭皇家銀行、萊斯銀行和蘇格蘭哈利法克斯銀行,，也是口惠而實(shí)不至,。
全英建筑協(xié)會(huì)表示，政府刺激措施對房市作用有限,，只有當(dāng)英國經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇,，消費(fèi)者實(shí)際收入得以增長時(shí)，房產(chǎn)市場才會(huì)回暖,。此外,，分析師們還普遍認(rèn)為，英國央行需要進(jìn)一步降息才能對深陷低谷的房市起到較大推動(dòng)作用,。
德國房市形勢尚好
在今年的全球房產(chǎn)市場上,，德國是為數(shù)不多的例外。德意志銀行旗下GSC地產(chǎn)基金總裁鄭驄日前向記者表示,，德國房價(jià)無下跌之憂,，百姓無房貸還款問題，“可以說2008年德國地產(chǎn)無危機(jī)”,。
德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，今年前三季度，德國房價(jià)仍以2.6%,、2.8%和3.3%的速度加速增長,，同時(shí)新建房屋和建房審批數(shù)量不跌反升，德國地產(chǎn)并沒有趨冷跡象,。
德意志銀行房產(chǎn)研究部主任托比亞斯·尤斯特日前撰文指出,，“未來幾個(gè)月，德國房市仍會(huì)令人安心,�,！彼治稣f，過去幾年德國房價(jià)并沒有飛漲,，因此目前沒有泡沫破滅的擔(dān)憂,。此外，近幾年德國每年新建住房僅20萬套左右，也不存在供給過剩問題,。另外,，他在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“德國的房產(chǎn)信貸也是安全的,，貸款者的信用狀況在貸款前就已進(jìn)行了嚴(yán)格檢查,。”
當(dāng)然,，在全球金融危機(jī)環(huán)境下,，德國房產(chǎn)企業(yè)、地產(chǎn)中介及地產(chǎn)銀行,、地產(chǎn)基金的日子也并不好過,。德國阿瑞爾地產(chǎn)信貸銀行分析師郝鵬向記者表示，“德國房產(chǎn)類企業(yè)是金融危機(jī)的受害者,，而不是肇事者,，這一點(diǎn)與美國和歐洲其他一些國家有著本質(zhì)區(qū)別�,！�
當(dāng)前德國房產(chǎn)市場的困難,，一方面是金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致百姓手頭緊,，缺乏資金買房買地,；另一方面是金融危機(jī)導(dǎo)致地產(chǎn)銀行、地產(chǎn)基金融資困難,，地產(chǎn)企業(yè)資金面也隨之收緊,。
郝鵬表示，在金融危機(jī)下,，德國政府迅速采取了兩方面措施,，確保金融危機(jī)不會(huì)演化成地產(chǎn)危機(jī)。首先,，受惠于德國政府4800億歐元金融救市計(jì)劃,，地產(chǎn)銀行成為直接受益者；其次,，為防止出現(xiàn)地產(chǎn)基金贖回潮,，政府強(qiáng)令所有開放式基金全部轉(zhuǎn)變?yōu)榉忾]式基金。
對于未來德國房市的發(fā)展,，尤斯特表示,，“即使在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，德國房價(jià)至少也會(huì)延續(xù)過去平穩(wěn)的狀態(tài),�,！蓖瑫r(shí)一些新能源住房,、低耗能房屋等可能受到歡迎，成為未來投資的重點(diǎn),。
(綜合本報(bào)駐巴黎記者蘆龍軍,、駐倫敦記者陳文仙,、駐法蘭克福記者郇公弟報(bào)道) |