|
近來在美國房地產(chǎn)市場次級抵押貸款危機(jī)日益暴露的時候,，德國房地產(chǎn)市場卻相當(dāng)穩(wěn)定。
事實上,，德國是歐洲人口最多的國家,，在二戰(zhàn)后和兩德統(tǒng)一后也曾是全球住房荒最嚴(yán)重的國家之一。發(fā)展到今天,，德國住房供應(yīng)充沛,、政策法律完善、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,，其成功經(jīng)驗非常值得借鑒,。
目前，獨具特色的房地產(chǎn)政策已成為德國“社會市場經(jīng)濟(jì)模式”的重要組成部分,。與英美等國相比,，德國政府更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的社會福利性質(zhì),。政府根據(jù)國家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,，并通過土地,、稅收、法律等手段卓有成效地實施規(guī)劃和調(diào)控市場波動,，由此保障了數(shù)十年來德國房地產(chǎn)市場供求基本平衡,，房地產(chǎn)價格水平總體較低，市場抗風(fēng)險能力強(qiáng),。
嚴(yán)密規(guī)劃保障市場供給
嚴(yán)密而科學(xué)的房地產(chǎn)規(guī)劃,，是德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的首要手段。德國土地規(guī)劃的出發(fā)點是全國的人口特征,。研究德國房地產(chǎn)市場多年,、德國主要的房地產(chǎn)信貸銀行阿瑞爾銀行分析師郝鵬表示，供求規(guī)律仍然是影響房地產(chǎn)價格的決定因素,，掌握了這一規(guī)律,，房地產(chǎn)市場就能基本穩(wěn)定。
目前德國有8200萬人口,，家庭數(shù)量為3800萬左右,，為全國提供相應(yīng)數(shù)量的住房便是政府規(guī)劃的首要目標(biāo)。另外,，根據(jù)政府規(guī)劃,，近年來德國每年新增住房為25萬到30萬套左右，完全能夠滿足居民的新增購房需求,。
考慮到居民的收入差距,，德國政府房地產(chǎn)規(guī)劃中對高、中,、低檔房屋的結(jié)構(gòu)作了明確規(guī)定,。特別是對低收入者，各地方政府會根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房中福利房的比例,。比如科隆市政府就規(guī)定,，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房,。政府對社會福利住房專門規(guī)劃用地,，在發(fā)展商開發(fā)后再以較低的價格提供給需求者，其中的市場差價由政府向開發(fā)商提供補貼,。
高稅收壓縮炒房利潤空間
除嚴(yán)格的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)土地供應(yīng)外,，稅收成為德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。無論是在新增房屋建設(shè),、保障住房供應(yīng),，還是在限制房地產(chǎn)投機(jī)方面，德國政府都積極運用稅收手段，大都取得了立竿見影的效果,�,！�
為限制房地產(chǎn)炒作，德國政府一直對市場上的相應(yīng)資金通過課以重稅的方式加以限制,。德國在明年即將實行所得稅改革計劃,，將對投資者的房租收入征收25%的所得稅，這些政策與當(dāng)前實施的房租最高限價政策相呼應(yīng),，將大大限制房地產(chǎn)投機(jī)的利潤空間,，對維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定作用重大。
用法規(guī)抑制房產(chǎn)投機(jī)
法律同樣是德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段,。德國南部地區(qū)早在1886年便頒布了第一部“土地整理法”,，隨后在全國實行，對全國范圍的土地規(guī)劃和土地整理提供了法律保障,。另外,，在房地產(chǎn)市場的各個方面，政府也都有嚴(yán)密的法律規(guī)定,。
由于德國低房價的吸引,，近年來大量海外“炒房團(tuán)”涌入德國，境外資金已超過本土資金成為房地產(chǎn)市場的主力,，去年德國吸引的境外房地產(chǎn)投資資金約占到全歐洲的1/3,。許多地方政府為此出臺法規(guī)限制最高房價和房租，極大打擊了外資炒作德國房地產(chǎn)的熱情,，許多海外炒房團(tuán)開始逐步淡出德國市場,。
另外，為了促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展,，德國政府特別重視租賃市場的法規(guī)建設(shè)和管理,，這些法規(guī)重在保障租戶的合法權(quán)益。法規(guī)中對租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定,，對租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資,，法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象,，維護(hù)了全國住房租賃市場的良好秩序。 |