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圖為曾以4400萬美元售價創(chuàng)下美國紐約單套公寓最高售價紀錄的曼哈頓第五大道834號合作公寓樓外景,。本報資料照片 | 美國的住房市場比較成熟和完善,，主要依據市場規(guī)律運行。房屋的建設、銷售和價格均由市場供求這只“無形之手”操縱,，政府并不直接干預。不過,，政府也有自己調控房地產市場的手段,，主要是利率和稅收。
利率是指美國聯邦儲備委員會負責設定的基準利率,，即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率,。它直接影響銀行向個人或企業(yè)的放貸利率，從而影響消費和投資以及整體經濟形勢,。通過調節(jié)基準利率,，政府可以引導住房抵押貸款利率升降，實現為住房市場降溫或刺激住房市場發(fā)展的目的,。
從美國住房市場過去幾年的發(fā)展情況中可以看出,，利率變化對于住房市場的影響非常顯著。在經濟遭受周期性衰退和“9·11”恐怖襲擊事件打擊后,，美聯儲從2001年初開始13次降息,，并一度將利率維持在1%這一自1958年以來的最低點長達一年之久。在美聯儲多次降息后,，美國住房抵押貸款利率也降到30多年來的最低水平,。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情，截至2005年底,，美國住房銷售量連續(xù)五年創(chuàng)下歷史新高,，價格也不斷上漲。
為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化,，美聯儲在截至去年6月的兩年里連續(xù)17次提息,，導致住房市場從2005年底開始出現調整。利率上升增加了新購房者的貸款成本,，加重了已購房者的還貸壓力,，并擠壓了房地產開發(fā)商的利潤空間。受美聯儲提息影響,，去年第二季度以來,，美國住房銷售量下降，價格回落,，新房開工減少,，建筑開支收縮，住房市場明顯降溫,。
在稅收方面,，對房地產消費和投資影響比較明顯的是房地產稅,。據介紹，美國50個州都已開征房地產稅,，稅率一般為1%至3%,。州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為征收房地產稅的依據,。因此,，住房價格上漲既意味著個人房屋資產價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加,。
針對房屋購買和出售時的差價,，美國一些州政府還專門征收房地產增值稅，并規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時可以享受較大幅度增值稅減免優(yōu)惠,，而出售投資性房屋則不能享受相應的優(yōu)惠,。同時，政府實行退稅政策,，鼓勵開發(fā)商建設廉價房,，為低收入者提供住房。
美國政府還規(guī)定,，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租,，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納稅,。
政府還出臺了一些有利于普通消費者購房的規(guī)定,。比如，在有70套以上的住宅項目中,，開發(fā)商必須將至少10%的住房出售給為當地社區(qū)服務的人,，像教師、消防隊員,、警察和圖書館工作人員等,。這些住房面積可以比較小,，但售價必須比整個項目住房平均市價低25%,。
此外，還有一些規(guī)定旨在限制投資性房屋的數量,。比如,，一個住宅項目中，只有部分房屋可以出售給準備將所購房屋作為投資用的客戶,，這個比例最大不能超過總量的10%,，通常為5%至7%；一個人在同一個小區(qū)里只能購買一套住房,；自住房如果居住不滿兩年就出售,，屋主必須繳納高額罰金。 |
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