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在拆遷過程中,，美國房地產(chǎn)所有權(quán)人通�,？梢缘玫较喈�(dāng)于自己自愿出售其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格賠償,，而開發(fā)商的利潤(rùn)將受到市場(chǎng)規(guī)律的制約。在這一過程中,，政府不能隨便介入，更不能實(shí)施“強(qiáng)制拆遷”,。
在美國,，物權(quán)受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。美國聯(lián)邦憲法第五條修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序,，不得剝奪任何人的生命,、自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償,，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用,。”憲法第十四條修正案則要求,，任何一州,，不經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命,、自由或財(cái)產(chǎn),。各州也有類似的法律條文。
與物權(quán)相聯(lián)系的是對(duì)財(cái)產(chǎn)的征收,。在美國,，財(cái)產(chǎn)征收主要分兩種形式：第一種是無償征收，即政府為了保護(hù)公眾健康,、安全,、倫理以及福利，無償征收民眾財(cái)產(chǎn),，但這種征收非常有限,，有著非常嚴(yán)格的法律制約，近年來也比較少見,；第二種是有償征收,，是政府依法,、有償取得財(cái)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)并轉(zhuǎn)為公用的行為。美國為建設(shè)或其他用途征收公民擁有的土地,，主要采取第二種方式,。
以土地征收為例，長(zhǎng)期研究該問題的旅美法律學(xué)者周大偉向記者表示,，按照美國聯(lián)邦憲法第五條修正案,，即使是有償征收，也要符合三個(gè)主要條件,，即正當(dāng)?shù)姆沙绦�,、公平補(bǔ)償和公共使用。
正當(dāng)?shù)姆沙绦蛞话惆ㄒ韵聨讉�(gè)步驟：政府預(yù)先發(fā)布土地征收的通告,；對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估,；召開公開聽證會(huì)；達(dá)成協(xié)議,，如果無法達(dá)成協(xié)議,，政府可要求法院處理；法院裁定最終解決方式,。
公平補(bǔ)償指對(duì)買賣雙方都公平,，以“公平的市場(chǎng)價(jià)值”為價(jià)值依據(jù)。例如,，在拆遷過程中,，房地產(chǎn)所有權(quán)人通常可以得到相當(dāng)于自己自愿出售其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格賠償,，而開發(fā)商的利潤(rùn)將受到市場(chǎng)規(guī)律的制約,。在這一過程中，政府不能隨便介入,，更不能實(shí)施“強(qiáng)制拆遷”,。任何一方受到欺詐或傷害，都可以到法院起訴,。
公共使用一般是指全體社會(huì)成員都可以直接享受的利益,，如公共交通設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施,、科學(xué)及文化教育設(shè)施,。但政府征收少數(shù)人財(cái)產(chǎn)又立即轉(zhuǎn)讓給另一些少數(shù)人使用，比如征收A的住房給B開設(shè)零售商店,，就不能構(gòu)成公共使用,。
正是這些明確的法律，使美國的許多征地和財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)奪問題能夠得到合理解決。周大偉舉例說,，在美國圣何塞市,，來自中國的新移民方先生和妻子擁有一家商場(chǎng)75%的土地所有權(quán)。2002年,，市政府認(rèn)定該商場(chǎng)為“荒廢區(qū)域”,，并以“公眾利益”為由予以征收，轉(zhuǎn)交給一家地產(chǎn)開發(fā)公司,。方先生隨即把對(duì)方告上法庭,，法庭最終裁決,，市政府的強(qiáng)制征收不是為了公眾利益,，屬違法行為。
周大偉指出,，美國在法律上對(duì)物權(quán)的保護(hù),，使一切相關(guān)爭(zhēng)端都可依法進(jìn)行，避免了財(cái)產(chǎn)流失和被強(qiáng)者侵犯,，使司法成為解決社會(huì)矛盾,、尋求社會(huì)公平與正義的最有效手段，也有效降低了因物權(quán)爭(zhēng)議造成的社會(huì)不穩(wěn)定和對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沖擊,。 |