|
抑制高房?jī)r(jià)的根本舉措在于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,，改進(jìn)供給制度,，如科學(xué)制定住房供給規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)需求增加住宅土地供應(yīng),，規(guī)范房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)稅費(fèi),，適當(dāng)提高住房容積率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行效率
如果沒有本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，正常情況下房?jī)r(jià)今年6月左右見頂回落,，租金價(jià)格今年7月左右見頂回落
自1998年以來，中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一直在發(fā)展與規(guī)范之間搖擺,，總體上也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展,，滿足了部分居民改善居住的需求。但不可否認(rèn),，在具體調(diào)控思路,、方式、政策內(nèi)容上,，還存有較多問題,。
1998年至今，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了四輪調(diào)控：1998年至2002年,，政府出臺(tái)了信貸,、稅收,、土地供給等一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。2003年1月至2008年8月,，政府主要從土地,、信貸、稅收,、保障性住房,、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等五個(gè)方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2008年9月至2009年11月,，政府從稅收,、信貸、投資項(xiàng)目最低資本金比例要求等方面鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。2009年12月以來,，政府從開發(fā)商土地繳付款政策、稅收,、信貸等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,。
——1998年3月，中央政府宣布停止執(zhí)行福利分房政策,，改為貨幣化,、商品化的住房分配政策。1998年7月,，國(guó)務(wù)院提出,，改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)從住房實(shí)物分配向住房貨幣化的轉(zhuǎn)變，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,。對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策,。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房,；其他收入高的家庭購(gòu)買,、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。
自此至2002年12月,，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策取向以發(fā)展為主,。房地產(chǎn)市場(chǎng)被視為1998年亞洲金融危機(jī)之后擴(kuò)大內(nèi)需的重要推動(dòng)力。信貸,、稅收,、土地供給一系列鼓勵(lì)政策相繼出臺(tái)。
——2003年初起,，資產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱跡象,，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向規(guī)范為基調(diào)。政府調(diào)控主要通過以下手段：控制土地供應(yīng)量,，經(jīng)營(yíng)性的土地一律要公開競(jìng)價(jià)出讓,，不準(zhǔn)協(xié)議出讓,；取消個(gè)人房貸優(yōu)惠，提高購(gòu)房首付,，控制住房抵押貸款額度,，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金比例必須超過35%以上才準(zhǔn)予發(fā)放貸款；對(duì)個(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售,，全額征收營(yíng)業(yè)稅等,。
——2008年9月至2009年11月，國(guó)際金融危機(jī)后,，房地產(chǎn)再度成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)“保八”的重要推動(dòng)力,。房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠等政策紛紛出籠。
——2009年12月以來,，受流動(dòng)性狀況及前期政策影響,，中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)快速上漲,，資產(chǎn)泡沫擔(dān)憂顯現(xiàn),。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。政府收緊了房地產(chǎn)開發(fā)商資金的土地繳付款政策和二套房政策,，以營(yíng)業(yè)稅遏制投機(jī)性炒房,。2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（“新國(guó)十條”）,，在一個(gè)月左右時(shí)間,，20多個(gè)省市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控的具體細(xì)則。政府官員強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)方面,，要加快保障性住房建設(shè),，增加住房有效供給；要堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求,。
總結(jié)歷次經(jīng)驗(yàn),，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、過熱而產(chǎn)生的調(diào)控政策,，在具體調(diào)控思路,、方式、政策內(nèi)容上,，存在著較多問題,，主要為住房供給與需求層次不匹配，市場(chǎng)化手段使用不夠,，可能加大了市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng),，忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的內(nèi)在規(guī)律，過于擔(dān)心資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危害等,。
1998年國(guó)務(wù)院明確提出,，深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,，對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策；同時(shí)明確提出,，最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房,；中低收人家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買,、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房,。而目前，中國(guó)的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系卻是以市場(chǎng)價(jià)商品住房為主,，另外兩個(gè)層次的住房供給嚴(yán)重不足,。缺少多層次的住房供給來滿足多層次的住房需求，造成供給與需求不匹配,，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的最大問題,。
在這種背景下，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,，使用行政手段較多,，市場(chǎng)化手段使用得不夠，對(duì)于解決實(shí)際問題的效果不顯,，甚至造成多種弊端,。房?jī)r(jià)上漲過快，直接控制,、打擊價(jià)格是行政化手段,，控制需求則抑制了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，控制土地供應(yīng)是使過熱的市場(chǎng)火上澆油,，市場(chǎng)化手段是規(guī)范市場(chǎng)秩序,、放開房地產(chǎn)供給。
房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的大方向由宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣方向決定,。長(zhǎng)期看,，房?jī)r(jià)漲幅與名義GDP增長(zhǎng)率大致同步。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的周期性,，而且周期長(zhǎng)度比較穩(wěn)定,，有投機(jī)高潮，也有蕭條低谷,�,？傮w而言，房?jī)r(jià)漲跌是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的正�,，F(xiàn)象,，正是通過價(jià)格波段來配置房地產(chǎn)資源和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求，政府不宜直接干預(yù)價(jià)格,。
相反,，行政性地直接實(shí)施打壓房?jī)r(jià),，很可能加劇行業(yè)的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)成交量是房?jī)r(jià)的先行指標(biāo),，前者平均領(lǐng)先后者八個(gè)月,。在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中，量的指標(biāo)一般都領(lǐng)先價(jià)格指標(biāo),。本輪經(jīng)濟(jì)周期中,，宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)大多在去年就已見頂，我們的實(shí)證分析表明,，如果沒有本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，正常情況下房?jī)r(jià)今年6月左右見頂回落，租金價(jià)格今年7月左右見頂回落,。
政府希望能夠準(zhǔn)確判斷房?jī)r(jià)是否合理,，再針對(duì)性地出臺(tái)刺激政策或抑制政策。但房?jī)r(jià)是否合理很難人為判斷,，針對(duì)房?jī)r(jià)的政策時(shí)松時(shí)緊,，客觀上可能加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。
美國(guó),、英國(guó)等世界上較大的經(jīng)濟(jì)體,，都大致存在17年-18年左右的房地產(chǎn)周期（也叫建筑周期或庫(kù)茲涅茨周期）,，中國(guó)房地產(chǎn)或許也存在這樣的周期,。從上一頂峰1993年算起，2011年左右中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能也是一個(gè)重要高點(diǎn),，密集的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可能會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力,。
調(diào)控宜優(yōu)先使用市場(chǎng)化手段。除了流動(dòng)性必要的總量控制,，抑制高房?jī)r(jià)的根本舉措在于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,，改進(jìn)供給制度，如科學(xué)制定住房供給規(guī)劃,，根據(jù)市場(chǎng)需求增加住宅土地供應(yīng),，規(guī)范房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)稅費(fèi)，適當(dāng)提高住房容積率,，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行效率,。政策的著眼點(diǎn)應(yīng)是幫助居民滿足合法、合理的居住需求,，而不宜從抑制房地產(chǎn)需求和房?jī)r(jià)上漲的角度來調(diào)控,。
此外，政策出臺(tái)要考慮政策產(chǎn)生效果的滯后期,。房?jī)r(jià),、租金價(jià)格在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中屬滯后指標(biāo),，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控如果盯著房?jī)r(jià)，則會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況：經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于下行周期,，而調(diào)控政策還在不斷收緊,。
統(tǒng)計(jì)顯示，商品房銷售價(jià)格指數(shù)滯后GDP當(dāng)季同比增長(zhǎng)率三個(gè)月,，滯后宏觀經(jīng)濟(jì)景氣先行指數(shù)六個(gè)月,，滯后商品房銷售額增長(zhǎng)率八個(gè)月，滯后房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額增長(zhǎng)率兩個(gè)月,。而且,，房地產(chǎn)政策發(fā)揮作用通常有滯后期，如果看到房?jī)r(jià)還在上漲就密集出臺(tái)調(diào)控政策,，可能會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大損害,。實(shí)際情況是，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo),、一致指標(biāo)漸次見頂回落,，房?jī)r(jià)、租金價(jià)格自然會(huì)隨后見頂回落,。
成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家大多征收房產(chǎn)稅,，也存在利率周期性調(diào)整，但這些通常不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的,。房產(chǎn)稅并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想工具,。從世界各國(guó)開征房產(chǎn)稅前后房?jī)r(jià)指數(shù)的情況看，開征對(duì)土地,、建筑物按市場(chǎng)價(jià)值征收的房產(chǎn)稅,，并不必然達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性較小,，那么,，征收房產(chǎn)稅有可能抬高了房?jī)r(jià)，抑制了市場(chǎng)的正常交易活動(dòng),。
|