最近幾個月樓市成交低迷,，到一些售樓處和中介門店調(diào)查,，依然是看的人多，買的人少,，但房價卻沒有明顯松動,。然而,，銷售人員卻異口同聲地說：“房價不可能再降了，北京有這么多剛性需求,，將來房價還是要漲的,，趕緊買吧�,！�
因為有大量的剛性需求存在,，所以房價不會大幅下跌，而且在短暫的調(diào)整后還會持續(xù)上漲,，甚至有可能大幅反彈——這一看似合理的邏輯,，成為不少開發(fā)商和中介鼓吹房價會堅挺的理由。近兩周部分城市二手房成交量環(huán)比有所上漲，“剛性需求成為反彈主力”的言論更是甚囂塵上,，也讓不少持幣觀望的購房者感到恐慌,。
近幾年說起樓市，幾乎人人都在談?wù)搫傂孕枨�,。但剛性需求到底是什么,，到底有多大的魔力，誰也說不清,。就是這么一個說不清道不明的概念,，卻成了一些人支持房價只漲不跌的主要依據(jù)。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系理論,，只有受價格變動影響極小的需求才是剛性需求,。如果空氣有價格，那么空氣的需求就是剛性需求,，不受價格變動影響,。與此相似，每個人都有住房的需求,，因此住房需求看上去的確是剛性的,。
但是，住房需求并不完全等同于房地產(chǎn)市場上商品房的需求,。從近幾年樓市的波動來看,，當(dāng)房價變動時，成交量會發(fā)生明顯變化,。同時,，受價格和政策雙重影響，買不起房或者選擇觀望的人們,，可以暫時不買商品房,，通過租房、申請保障性住房等方式解決階段性的住房需求,。由此可見,，樓市的需求似乎沒有那么“剛”。
盡管8月以來樓市成交量出現(xiàn)一定反彈,，但這種反彈主要是中低價位樓盤和一些降價幅度較大的區(qū)域成交增加的結(jié)果。如北京的通州區(qū),，一些樓盤價格從調(diào)控前的25000元/平方米大幅下降至16000元/平方米左右,，成交量明顯上升。價格下跌成交上升,，恰恰證明了商品房需求是有彈性的,。剛性需求的魔力顯然是被夸大了，購房者不必因此感到恐慌。
從整個市場變化趨勢看,，一方面,，房地產(chǎn)調(diào)控的效果剛剛顯現(xiàn)，高房價的局面仍未明顯改觀,，大多數(shù)以自住為目的的普通購房者仍然買不起房,，而這部分需求恰恰是所謂的剛性需求。另一方面,，由于調(diào)控政策對需求的抑制,，當(dāng)前正是首付、稅費,、利率等購房成本最高的時候,，這也將不少普通購房者擋在門外。因此,，只要房地產(chǎn)調(diào)控不松動,，隨著政策的落實和相關(guān)細(xì)則陸續(xù)出臺，以及保障性住房不斷增加,，調(diào)控效果將更加明顯,。在這種預(yù)期下，如果房價不降,，成交低迷的狀況很難在短期內(nèi)改善,。所謂的剛性需求很難轉(zhuǎn)化為有效需求，也就無法支撐高房價,，更無法推動房價進(jìn)一步上漲,。
無論是開發(fā)商還是房產(chǎn)中介，都不應(yīng)再夸大所謂剛性需求,，更不要對人為放大的剛性需求抱有太多幻想,。而是應(yīng)該認(rèn)清市場趨勢并順應(yīng)這一調(diào)整，積極主動調(diào)整價格,，讓更多需求轉(zhuǎn)化為有效需求,，促進(jìn)市場成交活躍。只有成交活躍的市場才是健康的市場,，開發(fā)商,、中介等市場主體也才能獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。其中的道理很簡單,，只有房子賣出去了,，才能賺取利潤并規(guī)避風(fēng)險。
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