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所謂商品房空置率無法統(tǒng)計(jì)云云，當(dāng)然是沒有根據(jù)的,。
商品房的空置,，和所有事物一樣，也存在一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題,。要厘清空置率，不能忽略具體的結(jié)構(gòu)構(gòu)成,�,？陀^說來，商品房的空置一般可以分為兩類,，待售房屋與已售房屋,。
待售商品房很好統(tǒng)計(jì)。官方給出的數(shù)據(jù),，是截至6月末,，全國(guó)商品房待售面積為1.9億平方米，同比增長(zhǎng)了6.4%,。刨去其中的商用物業(yè)待售面積,，有好事者算了一下,，若按每套100平方米面積計(jì)算，待售的住宅類房屋為100萬套左右,。這一比率是確定的,，也是可以監(jiān)測(cè)到的。但對(duì)此類空置,，一些部門卻不認(rèn)可,，強(qiáng)調(diào)這只是待售面積。此言并不確切,。
待售面積,，雖然是開發(fā)商的短期庫存或不確定狀態(tài)下的庫存，但這也是一種動(dòng)態(tài)空置,。如果不承認(rèn)這一點(diǎn),，一味只強(qiáng)調(diào)它的短期屬性和擬交易性，這就是在以權(quán)屬變動(dòng)為唯一根據(jù)的事先預(yù)設(shè),，以為這是有效的存量,，最終是要被賣掉、被消化掉的,�,？蛇@卻不是統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)該考慮的問題，更不可以成其為一種統(tǒng)計(jì)參考,，從而將這部分空置比重從真實(shí)空置率中排除,。
之所以說商品房積壓在開發(fā)商手中同樣也屬于空置，也必須計(jì)入空置總量,，理由很簡(jiǎn)單,，這些房屋并沒有被利用起來。作為唯一產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商,，這些房屋擱在他們的手里,，空置就是一種實(shí)實(shí)在在的狀態(tài),。不用管這是由于市場(chǎng)不景氣引起的滯銷,，也不用管是由于開發(fā)商的囤積居奇所致，更不要去管它是否將售而未售,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只要注重一種真實(shí)存在,，作真實(shí)性、狀態(tài)性的描述就可以了,。
對(duì)于這部分空置,，監(jiān)管部門可以有動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，就像統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委每一季度發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)一樣,，是能適時(shí)掌握的,。
至于已售房屋的空置,，換種說法，可以叫做“空住”,。民間當(dāng)下流行的黑燈率,、水電表零走字等觀測(cè)手段，主要是針對(duì)這一空置環(huán)節(jié)派生出來的,。筆者以為,，有必要考慮納入到空住率監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，并予以強(qiáng)化,。倘若在每個(gè)小區(qū)里安排相應(yīng)數(shù)量的居民統(tǒng)計(jì)員,，固定、長(zhǎng)期地跟蹤黑燈率和水電表走字率,，此外,，每個(gè)住宅項(xiàng)目的房屋裝修率、物業(yè)費(fèi)繳交率,，也可一并納入,，并予以整合互補(bǔ)，空住率也就不難求解了,。
以上辦法之所以可行,，是因?yàn)榇嬖谝粋�(gè)前提。中國(guó)每一年度的房屋動(dòng)工,、竣工,、銷售這三個(gè)源頭環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，在發(fā)改委,、土地,、建委和銀行系統(tǒng)，都有專門的信息管理,，隨時(shí)可以調(diào)出來看,。由于實(shí)行過程性監(jiān)管，一年之間批了多少地,、正在蓋而且蓋成了多少房,、掛牌發(fā)售總量又是多少，總量是確定和不變的�,，F(xiàn)在為了弄清楚具體空住率,，我們要做的無非是選擇工具，細(xì)化分工,，深入到每一個(gè)點(diǎn)上采樣監(jiān)測(cè),。若倚借民間的智慧，加以融合改造,，將這種辦法常態(tài)化,、機(jī)制化,，也不失為一項(xiàng)好舉措。
還有一種更為隱性的空置現(xiàn)象,，最是復(fù)雜,，對(duì)監(jiān)控技術(shù)提出了更高要求。這種隱性空置,，包括投資性或投機(jī)性購房所產(chǎn)生的房屋再盈利,，比如用來獲取租金，即是常見一種,。在很多人的觀念里,，既然是投入使用了的房屋，就不再算進(jìn)空置率了,。但這并不確切,。空置不應(yīng)只有使用與不使用一個(gè)界定標(biāo)準(zhǔn),，還須要看是誰在使用,？使用權(quán)的屬性是什么？通常,，產(chǎn)權(quán)人的使用和非產(chǎn)權(quán)人的使用是兩回事,。非產(chǎn)權(quán)人的盈利性使用，可直接視為由于炒買或投資引起的空置,。一個(gè)產(chǎn)權(quán)人,，名下可能有三、四處房產(chǎn)并存,，這就等同于其名下存在三到四個(gè)空置指標(biāo),。當(dāng)他拿來用于盈利時(shí)，不管他委托給誰來代為填充和行使,，房屋的權(quán)屬是無法改變的,。哪怕產(chǎn)權(quán)人準(zhǔn)備將這些房屋處置變現(xiàn)，在變現(xiàn)之前,，也存在一個(gè)空置期,。在此期間，同樣要計(jì)入空置總量,。
有關(guān)此類隱性空置,，并不特別難以辨識(shí),。還是那樣一個(gè)前提,，總量是確定不變的。商品房交易在開發(fā)商那里固然被分解成每個(gè)分散和獨(dú)立的個(gè)體項(xiàng)目,，而在房地產(chǎn)交易管理部門則會(huì)匯集到一起,，這種痕跡管理也是清楚的�,，F(xiàn)在無非就是要統(tǒng)計(jì)一個(gè)重復(fù)購買率或多套置業(yè)率。如果監(jiān)管真正無懈可擊,，那么只要找到職能部門的記錄,，就可以知道究竟有多少人有二次、三次乃至更多次的購買行為,。除此之外,，特別需要引起注意的，是存量房（二手房）的交易渠道,，里面大有文章,。很多隱性空置，會(huì)在中介,、經(jīng)紀(jì)環(huán)節(jié)得到體現(xiàn),，以便轉(zhuǎn)移所有權(quán)。那就去查一查房屋中介市場(chǎng)里的掛牌率吧,，我相信,，有超過90%的掛牌都可以計(jì)入空置率。
空置率本身不是謎,，謎一樣的,，是人心。受此干擾,，怎么樣細(xì)致入微地摸清楚情況,，卻是不容易了。高空置率出現(xiàn)的原因,，無外乎與錢,、權(quán)有關(guān)聯(lián)。一旦掌握了真實(shí)的空置情況,，就相當(dāng)于揭開了三個(gè)蓋子：一,，究竟是誰在炒買、投機(jī),；二,，究竟是誰在市場(chǎng)里進(jìn)行資金流轉(zhuǎn)和利益輸送；三,，究竟是誰在市場(chǎng)里興風(fēng)作浪,，扛抬價(jià)格。就此而言,，空置率背后委實(shí)存在一個(gè)更大的謎團(tuán),。但這并不妨礙我們的技術(shù)性討論和梳理。 |