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所謂商品房空置率無法統(tǒng)計云云，當然是沒有根據(jù)的,。
商品房的空置,，和所有事物一樣，也存在一個結(jié)構(gòu)性的問題,。要厘清空置率,，不能忽略具體的結(jié)構(gòu)構(gòu)成�,？陀^說來,，商品房的空置一般可以分為兩類，待售房屋與已售房屋,。
待售商品房很好統(tǒng)計,。官方給出的數(shù)據(jù)，是截至6月末，全國商品房待售面積為1.9億平方米,，同比增長了6.4%,。刨去其中的商用物業(yè)待售面積，有好事者算了一下,，若按每套100平方米面積計算,，待售的住宅類房屋為100萬套左右。這一比率是確定的,，也是可以監(jiān)測到的,。但對此類空置，一些部門卻不認可,，強調(diào)這只是待售面積,。此言并不確切。
待售面積,，雖然是開發(fā)商的短期庫存或不確定狀態(tài)下的庫存,，但這也是一種動態(tài)空置。如果不承認這一點,，一味只強調(diào)它的短期屬性和擬交易性,，這就是在以權(quán)屬變動為唯一根據(jù)的事先預(yù)設(shè)，以為這是有效的存量,，最終是要被賣掉,、被消化掉的�,？蛇@卻不是統(tǒng)計部門應(yīng)該考慮的問題,，更不可以成其為一種統(tǒng)計參考，從而將這部分空置比重從真實空置率中排除,。
之所以說商品房積壓在開發(fā)商手中同樣也屬于空置,，也必須計入空置總量，理由很簡單,，這些房屋并沒有被利用起來,。作為唯一產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商，這些房屋擱在他們的手里,，空置就是一種實實在在的狀態(tài),。不用管這是由于市場不景氣引起的滯銷，也不用管是由于開發(fā)商的囤積居奇所致,，更不要去管它是否將售而未售,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)只要注重一種真實存在，作真實性,、狀態(tài)性的描述就可以了,。
對于這部分空置,，監(jiān)管部門可以有動態(tài)監(jiān)測，就像統(tǒng)計局和發(fā)改委每一季度發(fā)布的全國70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)一樣,，是能適時掌握的,。
至于已售房屋的空置，換種說法,，可以叫做“空住”,。民間當下流行的黑燈率、水電表零走字等觀測手段,，主要是針對這一空置環(huán)節(jié)派生出來的,。筆者以為，有必要考慮納入到空住率監(jiān)測指標體系,，并予以強化,。倘若在每個小區(qū)里安排相應(yīng)數(shù)量的居民統(tǒng)計員，固定,、長期地跟蹤黑燈率和水電表走字率,，此外，每個住宅項目的房屋裝修率,、物業(yè)費繳交率，也可一并納入,，并予以整合互補,，空住率也就不難求解了。
以上辦法之所以可行,，是因為存在一個前提,。中國每一年度的房屋動工、竣工,、銷售這三個源頭環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù),，在發(fā)改委、土地,、建委和銀行系統(tǒng),，都有專門的信息管理，隨時可以調(diào)出來看,。由于實行過程性監(jiān)管,，一年之間批了多少地、正在蓋而且蓋成了多少房,、掛牌發(fā)售總量又是多少,，總量是確定和不變的。現(xiàn)在為了弄清楚具體空住率,，我們要做的無非是選擇工具,，細化分工,，深入到每一個點上采樣監(jiān)測。若倚借民間的智慧,，加以融合改造,，將這種辦法常態(tài)化、機制化,，也不失為一項好舉措,。
還有一種更為隱性的空置現(xiàn)象，最是復(fù)雜,，對監(jiān)控技術(shù)提出了更高要求,。這種隱性空置，包括投資性或投機性購房所產(chǎn)生的房屋再盈利,，比如用來獲取租金,，即是常見一種。在很多人的觀念里,，既然是投入使用了的房屋,，就不再算進空置率了。但這并不確切,�,？罩貌粦�(yīng)只有使用與不使用一個界定標準，還須要看是誰在使用,？使用權(quán)的屬性是什么,？通常，產(chǎn)權(quán)人的使用和非產(chǎn)權(quán)人的使用是兩回事,。非產(chǎn)權(quán)人的盈利性使用,，可直接視為由于炒買或投資引起的空置。一個產(chǎn)權(quán)人,，名下可能有三,、四處房產(chǎn)并存，這就等同于其名下存在三到四個空置指標,。當他拿來用于盈利時,，不管他委托給誰來代為填充和行使，房屋的權(quán)屬是無法改變的,。哪怕產(chǎn)權(quán)人準備將這些房屋處置變現(xiàn),，在變現(xiàn)之前，也存在一個空置期,。在此期間,，同樣要計入空置總量。
有關(guān)此類隱性空置,，并不特別難以辨識,。還是那樣一個前提,，總量是確定不變的。商品房交易在開發(fā)商那里固然被分解成每個分散和獨立的個體項目,，而在房地產(chǎn)交易管理部門則會匯集到一起,，這種痕跡管理也是清楚的。現(xiàn)在無非就是要統(tǒng)計一個重復(fù)購買率或多套置業(yè)率,。如果監(jiān)管真正無懈可擊,，那么只要找到職能部門的記錄，就可以知道究竟有多少人有二次,、三次乃至更多次的購買行為,。除此之外，特別需要引起注意的,，是存量房（二手房）的交易渠道,，里面大有文章。很多隱性空置,，會在中介,、經(jīng)紀環(huán)節(jié)得到體現(xiàn)，以便轉(zhuǎn)移所有權(quán),。那就去查一查房屋中介市場里的掛牌率吧,，我相信，有超過90%的掛牌都可以計入空置率,。
空置率本身不是謎,，謎一樣的，是人心,。受此干擾，怎么樣細致入微地摸清楚情況,，卻是不容易了,。高空置率出現(xiàn)的原因，無外乎與錢,、權(quán)有關(guān)聯(lián),。一旦掌握了真實的空置情況，就相當于揭開了三個蓋子：一,，究竟是誰在炒買,、投機；二,，究竟是誰在市場里進行資金流轉(zhuǎn)和利益輸送,；三，究竟是誰在市場里興風(fēng)作浪,，扛抬價格,。就此而言,，空置率背后委實存在一個更大的謎團。但這并不妨礙我們的技術(shù)性討論和梳理,。 |