牛刀按語:這是李開周先生的一篇博客,未經(jīng)他本人同意轉(zhuǎn)載如此,,是因為這篇博客意蘊生動,,妙趣橫生;旁征博引,十分嚴謹,。是一篇難得的好文,。原來我們的老祖宗拼命搞經(jīng)濟時,也遇到樓市崩盤,。 樓市一直是大家關(guān)心的熱點,,因為它既重要,又經(jīng)常變化,。在古代,,雖然土地制度和市場狀況與現(xiàn)在不可同日而語,但其中的變化也是風云莫測——按咱們現(xiàn)在的收入算,,唐朝的房子就曾經(jīng)從幾百上千一平米跌到過幾十塊,。
敦煌房價在“千元”以上
唐宣宗大中十年(856年),敦煌居民沈都和因為急等錢用,,賣掉了自家的房子,。按照慣例,他跟買方簽了一份房屋轉(zhuǎn)讓合同,,合同上寫道:“慈惠鄉(xiāng)百姓沈都和,,斷作舍物,每尺兩碩五升,,準地皮尺數(shù),。算著舍櫝物二十九碩五斗陸升九合五圭干濕谷米。其舍及地當日交相分付訖,�,!�(見《敦煌資料》第一輯第298頁) 什么意思呢?就是說沈都和這套房子按面積計價,每尺價值小麥(資訊,行情)兩碩五升,。另外房子里所有家具陳設(shè)也隨房子一塊兒出讓,,價值小麥二十九碩五斗六升有余,。合同上寫的“一尺”是指一平方尺,唐朝一尺有0.3米,,一平方尺就是0.09平方米,。“碩”是容量單位,,跟“石”通用,。唐朝一石有59.4公升,一斗是十分之一石,,一升是百分之一石,。按每公升小麥重1.5斤計算,唐朝一石小麥重90斤,,一斗小麥重9斤,,一升小麥重0.9斤。所以“兩碩五升”小麥重約180斤,,按今天麥價8毛一斤去買,,至少需要140元。 前面說過,,“一尺”是0.09平方米,,“每尺兩碩五升”,說明每0.09平方米能賣140元,,也就是每平方米能賣1555元,。放在一千多年以前的敦煌,這房價是很高的,。
平民“月薪”不足300元
不過歷史不喜歡孤證,單憑這一宗交易,,并不能說明敦煌的房價普遍高企,,所以我還要再舉個例子。 唐僖宗乾符二年(875年),,同樣住在慈惠鄉(xiāng)的另一位敦煌居民陳都知賣掉了自家的宅基,,換來小麥“八百五碩五斗”,即805.5石(見張傳悉《中國歷代契約會編考釋》),。按每石價值140元計算,,陳都知家的宅基賣了人民幣112770元。那塊宅基有多大呢?東西寬三丈九尺,,南北長五丈七尺,。唐朝三丈九尺折合今天11.8米,五丈七尺折合今天17.2米,,假定陳家宅基的形狀比較規(guī)則,,那么其面積就有203平方米,。拿宅基總價除以宅基面積,可以得出這塊宅基的單價:每平方米556元,�,?脊艌蟾骘@示,唐代敦煌民宅全是單層,,容積率很低,,所以當?shù)貎r高達五六百元一平米的時候,房價在千元以上是完全合乎邏輯的,。 我手頭還有一批唐代敦煌的雇傭文書,,那些文書上顯示,在公元九世紀后期,,不管是幫人牧馬放羊,,還是給人運送貨物,甚至包括替人當兵在內(nèi),,敦煌平民每月的收入一般都不會超過兩石小麥,。換言之,那時“工薪階層”的月薪大多在300元以下,。像這樣的收入水平,,就是一年不吃不喝,也只能掙夠兩三個平米,,倘若想買一套像模像樣的房子,,恐怕得忙活幾十年。 我不知道千年以前的敦煌是否也有大量需要買房居住的朋友,,如果有的話,,我猜他們肯定會郁悶,會彷徨,,會沖房價畸高的房地產(chǎn)市場發(fā)泄出洶涌澎湃的怨恨和失望,,就像我們今天的某些購房者曾經(jīng)做過的那樣。
“樓市”突然崩盤
值得慶幸的是,,這樣的狀態(tài)并沒維持多久,,敦煌房價在每平米1555元這個制高點上盤旋了一會兒,很快就急轉(zhuǎn)直下,,像一架失事飛機那樣栽著跟斗俯沖下去,。套一句比較現(xiàn)代的說法,敦煌“樓市”崩盤了,。 唐昭宗乾寧四年(897年),,敦煌居民張義全賣房,“東西一丈三尺五寸,南北二丈二尺五寸”,,只賣了小麥“五十碩”(見《敦煌寶藏》第32冊第980頁),。一計算,建筑面積28平米,,售價7000元,,每平米才賣250元。唐昭宗天復(fù)二年(902年),,敦煌居民曹大行跟人換房,,“東西三丈五尺,南北一丈二尺”的房子,,僅估價“斛斗九石”(見《敦煌寶藏》第32冊第99頁),。換言之,38平米的房子,,只能賣1260元,,已經(jīng)降到了33元一平米。 關(guān)于敦煌房價,,目前能找到的文獻非常之少,,暫時還弄不清剛開始房價為什么高企,后來又為什么暴跌,。另外鑒于中原和江南地區(qū)出土的唐代經(jīng)濟文獻更加稀少,,我也不敢確定在敦煌之外的其他區(qū)域是不是同時出現(xiàn)了房價暴跌的現(xiàn)象。
朝廷沒有“救市”
不過我能確定一點:在敦煌房價暴跌之后,,大唐朝廷和敦煌政府都沒有出手救市,。因為我查了《新唐書》,查了《舊唐書》,,還查了記載唐朝史事更為翔實的類書《冊府元龜》,,也查了唐代官修的會典《唐六典》,最后又查了中科院歷史所輯錄,、中華書局出版的敦煌石室藏書釋文匯編《敦煌資料》,,從中既沒有發(fā)現(xiàn)唐朝中央政府曾經(jīng)降低房貸利率和首付的記錄,也沒有找到敦煌地方政府曾經(jīng)為購房者提供補貼的跡象,。當然,,唐朝沒有銀行,,也沒有房貸,,那時候的中央政府壓根兒不可能通過降低利率和首付來救市。 據(jù)我分析,,唐朝政府之所以不救市,,倒未必是因為它更能替廣大購房者著想,才容許房價不斷下滑的,而極有可能是因為以下幾個原因: 第一,,當時沒有專門的開發(fā)商,,所謂房地產(chǎn)交易只是在業(yè)主之間進行的二手房買賣,而業(yè)主們作為一盤散沙,,是沒有能力游說政府作出救市決策的,。 第二,當時房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟領(lǐng)域所占的比重非常小,,無論這個行業(yè)是否興旺,,都不會導(dǎo)致GDP下滑。
第三,,當時的財政收入主要來自于田賦和人頭稅,,政府從來沒有想過賣地生財,房價暴漲也好,,暴跌也罷,,只能影響影響地價,而影響不到政府的利益,。 |