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盡管當前相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)認識到如果不采取有效措施來監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風險，中國難免會爆發(fā)類似美國和日本由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機,，但迄今我們在對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險認識上仍存在諸多誤區(qū),，導(dǎo)致監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風險的一些制度安排還欠合理、有效和周全,。
之所以這么看,，首先是因為迄今我們?nèi)匀徊辉赋姓J，國內(nèi)銀行信貸的過度發(fā)放是導(dǎo)致2009年國內(nèi)房價快速飆升,、房地產(chǎn)泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一,。數(shù)據(jù)顯示，2009年和2010年上半年,，國內(nèi)商業(yè)銀行的個人經(jīng)營性貸款規(guī)模達4萬多億元,，個人信貸比2008年快速增長4倍至5倍，其中有相當部分貸款流入房地產(chǎn)市場,。
商業(yè)銀行之所以敢冒風險變相發(fā)放貸款給個人投資房地產(chǎn),，是因為迄今國內(nèi)眾多商業(yè)銀行仍然存在著難以轉(zhuǎn)變的一個認識誤區(qū)，即認為只要房價不斷上漲,，或言房價“只漲不跌”,，就可降低個人按揭貸款的信貸風險，房地產(chǎn)信貸（如個人按揭貸款）自然是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。由此,，國內(nèi)商業(yè)銀行紛紛拼命搶占或擴大房貸市場占有率，導(dǎo)致個人按揭貸款的進入門檻不斷降低,。
其實,，房價“只漲不跌”的神話是不存在的。日本和美國都曾出現(xiàn)過房價下跌,，中國也不會例外,。道理很簡單，市場經(jīng)濟環(huán)境下房價總會有漲跌,，房價不可能“只漲不跌”,。反過來看，如果國內(nèi)商業(yè)銀行不相信房價“只漲不跌”的神話,，它們就不會向個人發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸,。同理，如果國內(nèi)商業(yè)銀行的信貸增長不那么快,，國內(nèi)房價也不見得會如此飆升,。
由此觀之，只要國內(nèi)房價“只漲不跌”的神話不破，我們就難以監(jiān)管和防范當前龐大的房地產(chǎn)信貸風險,。
其次是因為只要市場假定銀行體系是一種“取之不盡,、用之不竭”的公共品,，那就意味著國內(nèi)銀行體系的信貸風險是巨大的,。因為，當銀行體系被視為是一種公共品時,，誰占用銀行體系的資源越多,，就預(yù)示其獲利的機會就越大。但是,，在占用銀行體系資源的部分企業(yè)或個人獲取私利（收益）的同時,，卻把對應(yīng)的成本轉(zhuǎn)嫁給社會來承擔。
同理,，當商業(yè)銀行和房地產(chǎn)貸款者都在千方百計占用或利用銀行體系資源時,，就會出現(xiàn)如下的情況：一方面，商業(yè)銀行會為了增加信貸市場份額而過度放貸,；另一方面,，企業(yè)或個人也會想方設(shè)法獲取更多的貸款。結(jié)果是在這些主體獲取巨大收益的同時,，卻把不斷積累的房地產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)嫁給社會來承擔,。
可以說，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以會被不斷吹大,，一個重要的原因是我們?nèi)匀徽`以為可以無限度地占用或濫用銀行體系這個公共品,，并且相信中國的房地產(chǎn)泡沫不會破滅。其實,，正是這種認識誤區(qū)直接或間接地導(dǎo)致迄今我們?nèi)匀缓敛晃窇謬鴥?nèi)的高房價或房地產(chǎn)泡沫,，因為高房價或房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟和金融危機的最壞結(jié)果最后還可以由社會來承擔的。這種信念恰恰反映當前中國經(jīng)濟的最大風險來自于高房價或房地產(chǎn)泡沫,。
再次是因為國內(nèi)銀行體系的有效定價機制尚未形成,，信貸發(fā)放的有效定價仍然受諸多嚴格管制的影響，從而導(dǎo)致國內(nèi)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸快速增長,。同時,，我們也難以用價格工具而只能采取數(shù)量工具來管理商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險，這是導(dǎo)致商業(yè)銀行把市場占有率,、信貸規(guī)�,？焖贁U張等作為主要經(jīng)營目標、大量銀行信貸流向房地產(chǎn)市場的主要原因之一,，結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸的潛在風險越來越多,。
近期，銀監(jiān)局要求國內(nèi)商業(yè)銀行展開新一輪房地產(chǎn)信貸壓力測試,，以應(yīng)對那些房價過度上漲的地區(qū)房價可能下跌約50%的情況,。但是,，這種房貸壓力測試僅限于對銀行房地產(chǎn)信貸風險的技術(shù)性測試，據(jù)此認為可以防范房地產(chǎn)信貸風險是一個認識誤區(qū),。這是因為,，如果不從導(dǎo)致當前房地產(chǎn)信貸風險產(chǎn)生的根源、癥結(jié)及應(yīng)對的政策措施與制度安排等角度來重新認識當今的房地產(chǎn)信貸風險,，難免會再次使監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風險陷于“治標不治本”的調(diào)控陷阱之中,。
所以，如何消除或轉(zhuǎn)變我們在監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風險方面的諸多認識誤區(qū),，對當前房地產(chǎn)調(diào)控能否順利展開影響深遠,。
（作者系中國社會科學院金融研究所研究員） |