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盡管當(dāng)前相關(guān)監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到如果不采取有效措施來(lái)監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),，中國(guó)難免會(huì)爆發(fā)類似美國(guó)和日本由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī),，但迄今我們?cè)趯?duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)上仍存在諸多誤區(qū)，導(dǎo)致監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的一些制度安排還欠合理,、有效和周全,。
之所以這么看，首先是因?yàn)槠裎覀內(nèi)匀徊辉赋姓J(rèn),，國(guó)內(nèi)銀行信貸的過(guò)度發(fā)放是導(dǎo)致2009年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飆升,、房地產(chǎn)泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。數(shù)據(jù)顯示,，2009年和2010年上半年,，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款規(guī)模達(dá)4萬(wàn)多億元，個(gè)人信貸比2008年快速增長(zhǎng)4倍至5倍,，其中有相當(dāng)部分貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng),。
商業(yè)銀行之所以敢冒風(fēng)險(xiǎn)變相發(fā)放貸款給個(gè)人投資房地產(chǎn)，是因?yàn)槠駠?guó)內(nèi)眾多商業(yè)銀行仍然存在著難以轉(zhuǎn)變的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū),，即認(rèn)為只要房?jī)r(jià)不斷上漲,，或言房?jī)r(jià)“只漲不跌”，就可降低個(gè)人按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn),，房地產(chǎn)信貸（如個(gè)人按揭貸款）自然是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。由此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行紛紛拼命搶占或擴(kuò)大房貸市場(chǎng)占有率,，導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款的進(jìn)入門(mén)檻不斷降低,。
其實(shí)，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話是不存在的,。日本和美國(guó)都曾出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)下跌,，中國(guó)也不會(huì)例外。道理很簡(jiǎn)單,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房?jī)r(jià)總會(huì)有漲跌,，房?jī)r(jià)不可能“只漲不跌”。反過(guò)來(lái)看,，如果國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不相信房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話，它們就不會(huì)向個(gè)人發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸,。同理,，如果國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的信貸增長(zhǎng)不那么快，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也不見(jiàn)得會(huì)如此飆升,。
由此觀之,，只要國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話不破,，我們就難以監(jiān)管和防范當(dāng)前龐大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
其次是因?yàn)橹灰袌?chǎng)假定銀行體系是一種“取之不盡,、用之不竭”的公共品,，那就意味著國(guó)內(nèi)銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。因?yàn)�,，�?dāng)銀行體系被視為是一種公共品時(shí),，誰(shuí)占用銀行體系的資源越多，就預(yù)示其獲利的機(jī)會(huì)就越大,。但是,，在占用銀行體系資源的部分企業(yè)或個(gè)人獲取私利（收益）的同時(shí)，卻把對(duì)應(yīng)的成本轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)來(lái)承擔(dān),。
同理,，當(dāng)商業(yè)銀行和房地產(chǎn)貸款者都在千方百計(jì)占用或利用銀行體系資源時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)如下的情況：一方面,，商業(yè)銀行會(huì)為了增加信貸市場(chǎng)份額而過(guò)度放貸,；另一方面，企業(yè)或個(gè)人也會(huì)想方設(shè)法獲取更多的貸款,。結(jié)果是在這些主體獲取巨大收益的同時(shí),，卻把不斷積累的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)來(lái)承擔(dān)。
可以說(shuō),，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以會(huì)被不斷吹大,，一個(gè)重要的原因是我們?nèi)匀徽`以為可以無(wú)限度地占用或?yàn)E用銀行體系這個(gè)公共品，并且相信中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅,。其實(shí),，正是這種認(rèn)識(shí)誤區(qū)直接或間接地導(dǎo)致迄今我們?nèi)匀缓敛晃窇謬?guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)的最壞結(jié)果最后還可以由社會(huì)來(lái)承擔(dān)的,。這種信念恰恰反映當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于高房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫,。
再次是因?yàn)閲?guó)內(nèi)銀行體系的有效定價(jià)機(jī)制尚未形成，信貸發(fā)放的有效定價(jià)仍然受諸多嚴(yán)格管制的影響,，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸快速增長(zhǎng),。同時(shí)，我們也難以用價(jià)格工具而只能采取數(shù)量工具來(lái)管理商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),，這是導(dǎo)致商業(yè)銀行把市場(chǎng)占有率,、信貸規(guī)模快速擴(kuò)張等作為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo),、大量銀行信貸流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因之一,，結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多。
近期，銀監(jiān)局要求國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行展開(kāi)新一輪房地產(chǎn)信貸壓力測(cè)試,，以應(yīng)對(duì)那些房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的地區(qū)房?jī)r(jià)可能下跌約50%的情況,。但是，這種房貸壓力測(cè)試僅限于對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)性測(cè)試,，據(jù)此認(rèn)為可以防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū),。這是因?yàn)椋绻粡膶?dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源,、癥結(jié)及應(yīng)對(duì)的政策措施與制度安排等角度來(lái)重新認(rèn)識(shí)當(dāng)今的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),，難免會(huì)再次使監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)陷于“治標(biāo)不治本”的調(diào)控陷阱之中。
所以,，如何消除或轉(zhuǎn)變我們?cè)诒O(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的諸多認(rèn)識(shí)誤區(qū),，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控能否順利展開(kāi)影響深遠(yuǎn)。
（作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員） |