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房地產(chǎn)市場(chǎng)理應(yīng)樂見開發(fā)商資金鏈斷裂，唯有這樣才能推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸理性,。但調(diào)控部門須未雨綢繆,，防范開發(fā)商以資金鏈條斷裂要挾政策轉(zhuǎn)向。
監(jiān)管層近日對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出密集警告,，而新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在持續(xù)的樓市調(diào)控下，部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風(fēng)險(xiǎn),，除了求助代價(jià)高昂的信托融資渠道，不少小型開發(fā)商無(wú)奈選擇出讓股權(quán),。
“新國(guó)十條”實(shí)施至今堪稱為“百日新政”,，而目前的市場(chǎng)狀況則是“價(jià)高量縮”，成交低迷,，價(jià)格卻保持高位運(yùn)行,，用“僵局”二字來(lái)形容可謂貼切�,！敖┚帧苯^非調(diào)控政策的理想結(jié)果,，恰恰相反，它意味著市場(chǎng)觀望情緒非常濃重,，買賣雙方心理落差無(wú)法彌合,，更像是市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)失靈的表現(xiàn)。對(duì)于買賣雙方而言,，大家都在試探對(duì)方的變化底線,，購(gòu)房者的弱點(diǎn)在于剛性需求爆發(fā)，而開發(fā)商的弱點(diǎn)則就在于資金鏈條的斷裂,。而在筆者看來(lái),，當(dāng)下已經(jīng)到了買賣雙方博弈對(duì)決的尖峰時(shí)刻。
從4月份到10月份前后,，累積半年的剛性購(gòu)房需求存在集中入市沖動(dòng),，并可能使房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)身向上導(dǎo)致調(diào)控政策失敗。而開發(fā)商的資金鏈條斷裂固然可能迫使開發(fā)商主動(dòng)降價(jià),，打破市場(chǎng)僵局,，但同樣也存在房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)向金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延的可能性，并掣肘調(diào)控當(dāng)局而放松政策力度,。筆者當(dāng)然希望金融機(jī)構(gòu)能夠扛住房?jī)r(jià)下跌壓力,，但是從歷史上房產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，除了銀行單方面的風(fēng)險(xiǎn)承受能力外,，還應(yīng)該做好更加全面的政策準(zhǔn)備,，才能夠真正遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)的蔓延,。
中國(guó)房產(chǎn)歷史上最為慘烈的案例是1995年海南樓市泡沫破裂，炒房者和開發(fā)商幾乎是棄房而逃,，爛尾樓到處都是,。彼時(shí)海南人口不過(guò)占全國(guó)人口的0.6%，而積壓商品房的面積卻占全國(guó)10%以上,，泡沫破裂導(dǎo)致海南經(jīng)濟(jì)一蹶不振達(dá)十年之久,。而在海外市場(chǎng)，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)與此類型相同,，其結(jié)果是導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)衰退,。
筆者重述這些案例是想提個(gè)醒，只有調(diào)控部門對(duì)于開發(fā)商資金鏈條斷裂做好了充足準(zhǔn)備,，才能夠保證調(diào)控政策延續(xù),，其中的政策把控要害在于，房?jī)r(jià)下調(diào)合理,，但不能演變成為房產(chǎn)行業(yè)的全面崩盤,。否則，調(diào)控部門很可能由于擔(dān)憂波動(dòng)劇烈而導(dǎo)致政策落實(shí)半途而廢,。
需要未雨綢繆的政策至少包括如下幾項(xiàng)：其一,，對(duì)于開發(fā)商資金鏈條管控同樣應(yīng)該建立起“有保有壓”的政策措施。筆者建議,，鑒于房?jī)r(jià)僵局依舊,，因此不妨把是否主動(dòng)調(diào)降房?jī)r(jià)作為確定信貸投放的標(biāo)準(zhǔn)之一，由此不僅能夠促動(dòng)開發(fā)商主動(dòng)降價(jià),，還能夠形成資金保障機(jī)制,。其二，建立起財(cái)政資金主導(dǎo)的房產(chǎn)“平準(zhǔn)基金”,，主要用于收購(gòu)開發(fā)商資金斷裂造成的爛尾房產(chǎn),，并負(fù)責(zé)完成爛尾房產(chǎn)建設(shè)、重新推向市場(chǎng),。由于爛尾房產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格很低,，此舉不僅能夠避免樓市崩盤導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，也能夠保證房產(chǎn)供給規(guī)模最終平抑房?jī)r(jià),。其三,，盡快建立銀行存款保險(xiǎn)制度，其核心含義是,，即便銀行倒閉了,，存款儲(chǔ)戶仍能保證自己絕大多數(shù)本金的安全，借此來(lái)遏制住金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)蔓延為社會(huì)危害的可能性,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)理應(yīng)樂見開發(fā)商資金鏈斷裂,，唯有這樣才能夠真正推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸理性,，但與此同時(shí)，調(diào)控部門須未雨綢繆,，防范開發(fā)商以資金鏈條斷裂要挾政策轉(zhuǎn)向,。 |