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近段時間以來,，多個部門紛紛辟謠房地產(chǎn)調(diào)控放松,，與此同時，中央政府也繼續(xù)以資金支持地方保障房建設(shè),。種種跡象顯示,，4月中旬開始的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控很可能是“來真的”。這雖然短期內(nèi)減輕了普通民眾的焦慮感,，但從長遠(yuǎn)計,，反思和重塑中國的住房體制已成為一項緊迫任務(wù),。而年初以來的政策實踐及近期的一些理論探討，也顯示出各方對新模式的積極探索,。
在這些探索中,，比較強烈的呼聲就是學(xué)習(xí)德國、新加坡和香港,，建立市場化和保障性住房并行的雙軌制,，以此穩(wěn)定房價和創(chuàng)造社會公平。更有甚者,，從土地國有這一憲法基礎(chǔ)出發(fā),，要求由國家出面解決大部分人的住房問題。凡此種種,，愿望確實美好,，但不顧國情差異的簡單模仿很可能導(dǎo)致“南橘北枳”結(jié)果。
雙軌制的推崇者認(rèn)為,，住房問題富人由市場解決,，窮人由政府解決。確實,，上述國家或地區(qū)的模式運行得不錯,。比如說，德國保障性住房占比高,，加上對市場化房價調(diào)控有力,，房價十分穩(wěn)定，而香港和新加坡雖然市場房價近些年飆升幅度巨大,，但由于有政府保障這一塊,，并未出現(xiàn)民怨沸騰的現(xiàn)象。但是,，將這些經(jīng)驗移植過來,，就能解決咱們的住房問題嗎？我看不太可能,。
首先,，中國是一個地區(qū)差異和城鄉(xiāng)差異非常大的國家，大國不可以師小國,。香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟體,，“小地寡民”決定其問題只相當(dāng)于我們一個城市。況且就香港而言,，其住房政策并不如普遍想象的那樣成功,，其矛盾和問題并不比中國內(nèi)地少多少。德國雖然是一個大國,，但經(jīng)濟發(fā)展卻相當(dāng)?shù)鼐�,，既無城鄉(xiāng)差異,，也無明顯的地區(qū)差異，而且沒有紐約,、巴黎,、倫敦那樣的核心超級城市。經(jīng)濟的均衡發(fā)展既避免了核心城市房價奇高的現(xiàn)象,，也使得保障住房那一塊推行起來十分容易,。
中國正在快速城市化，各城市都有大量的外來移民,，居民收入差異也十分巨大,。如果建造經(jīng)濟適用房，那該不該分給非本地戶口的人呢,？如果分，那么全國人民都會涌入到北京,、上海等一些城市,，如果只是本地戶口的人有份，那么就背離了憲法上的公民平等權(quán),，也與一直倡導(dǎo)的剝離附屬在戶籍上的身份特權(quán)的大趨勢相悖,。
此外，由于“雙軌”之間房價差異巨大,，一個經(jīng)濟上處于底層的人一旦分到經(jīng)濟適用房,，就迅速成為這個城市的“富人”，其財富狀況超越中等收入,，甚至所謂的高收入人群,。政策性住房比例除非高到覆蓋除富豪階層之外的所有居民，否則,，就無法避免分房帶來的財富劇烈重新分配的情況,。而政策房覆蓋絕大部分人，情況只會比原來計劃經(jīng)濟下的住房制度更糟糕,，因為原來只是住房的居住權(quán),，而不是所有權(quán)。
其次,，中國落后的公共治理水平和法制程度決定了經(jīng)濟適用房不但不能解決不公,，反而會制造不公。香港,、新加坡和德國都是法紀(jì)嚴(yán)明的先進(jìn)之邦,，其住房政策從動議到?jīng)Q策再到執(zhí)行，都有一套嚴(yán)格的程序,，但即便這樣,，也偶爾有丑聞傳出,。只要是政府參與的行為，就很難避免尋租,、貪污,、舞弊等事件的發(fā)生。
以中國社會的現(xiàn)狀,，政府對住房問題涉及得越深,，所制造的扭曲就會越大。這些年,，圍繞政策性住房的丑聞,，從決策、建設(shè),、分配到管理,，涵蓋了整個鏈條，其數(shù)量和嚴(yán)重程度都令人震驚,。
從全世界范圍看,，不論是“雙軌”特色比較明顯的德國、香港,、新加坡,，還是市場程度高的美、英,、澳,，政府對住房市場都有或多或少的介入，但只要政府介入,，就難以避免各種各樣的“政府失靈”現(xiàn)象,。以中國的法制水平，政府如果深度介入住房問題,，將會是一場災(zāi)難,。
再次，中國文化傳統(tǒng)決定我們所要解決的問題重點與眾不同,。有恒產(chǎn)者有恒心,，雖然是一種普遍的文化心態(tài)，但中國人對擁有住房產(chǎn)權(quán)最執(zhí)著,。因此,，我們政策并不是解決居住問題那么簡單。比如,，在很多人推崇的香港模式中,，政府并不對個人買房負(fù)責(zé)，其核心是解決居住問題,，避免有人流離失所,。如果僅僅為了這樣的目標(biāo),，我們的壓力確實很小，甚至可以說基本上沒有壓力,。但要使居民擁有住房,，難度就大得多，政府介入程度也要求深得多,，在房價“雙軌”差異巨大的情況下,，它所造成的扭曲也大得多。
總而言之,，在筆者看來,，將中國住房制度引向“雙軌制”方向是忽略國情的危險之舉。而那種要求政府來解決大多數(shù)人住房的舉措,，看上去很“社會主義”,，事實上是脫離了國情的烏托邦思想�,？紤]到發(fā)展差異大,、法紀(jì)不明、傳統(tǒng)文化三方面因素,，我們解決住房問題主要還是要靠市場,。只有市場才能較好滿足經(jīng)濟差異巨大,、人口不斷流動的中國的住房問題,，也只有市場交易才能實現(xiàn)憲法賦予的公民平等權(quán)。1998年推行房改時國家作出的經(jīng)濟適用房占80%的規(guī)劃,，是脫離中國國情的,，也是根本無法實現(xiàn)的。
當(dāng)然,，這個市場不應(yīng)該是我們今天見到的那種投機盛行,、政府不當(dāng)介入的市場，而應(yīng)該是一個受到嚴(yán)格約束的,、能漲能跌,、收益和風(fēng)險自擔(dān)的市場。首先,，以立法形式禁止第三套房貸,，徹底消除投機空間，讓投機資金永遠(yuǎn)離開,。立法既可以讓投機者徹底放棄與政府博弈的念頭,，也徹底斬斷政府的機會主義之路。其次,，規(guī)定人均免稅面積,，超出部分征收特別消費稅,。再次，政府的貨幣政策應(yīng)以可靠的通脹預(yù)期數(shù)據(jù)作指針,，避免貨幣長期偏松對吹出房地產(chǎn)泡沫,。最后，可以考慮借鑒德國和澳洲的一些具體措施,，比如對暴利定價的開發(fā)商,、大量買房的投機者定罪。
在被約束的市場之外,，仍有一些不能被解決的問題,。政府應(yīng)適當(dāng)建設(shè)多種檔次的面向不同層次收入居民的租賃房，明確立法宣布永不建設(shè)經(jīng)濟適用房,。同時,，應(yīng)對過去若干年里與經(jīng)濟適用房相關(guān)的各種違法違規(guī)問題進(jìn)行調(diào)查、清理,，以重樹社會公正和恢復(fù)政府威信,。 |