自房改以來,，住房?jī)r(jià)格就一路上升,，近期在一些一線城市已形成瘋狂上漲的勢(shì)頭。盡管目前頻繁出臺(tái)的調(diào)控措施針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)厲的干預(yù),，但高房?jī)r(jià)很難從根本上逆轉(zhuǎn),。即便房?jī)r(jià)從現(xiàn)在高位回落30％，大多數(shù)工薪階層也依然買不起住房,。那么引起高房?jī)r(jià)的原因究竟是什么呢,？而高房?jī)r(jià)背后隱藏的利益關(guān)系又是什么呢？
�,。保》�?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)的分析,。
不妨將商品房?jī)r(jià)格拆開，大體上可以劃分為二個(gè)部分。一個(gè)是不包括土地的房?jī)r(jià),。另一個(gè)則是住房下面的土地成本,。不包括土地的房?jī)r(jià)是指在擁有土地的情況下蓋房子所需要的全部建設(shè)成本,，包括鋼筋,、水泥、工資,、工具折舊,，以及相關(guān)的水、電,、煤氣,、排污等配套成本，最多再加上開發(fā)商的正常利潤(rùn),。房?jī)r(jià)中扣除了蓋房子所要花的錢,，剩下的部分便是土地成本。對(duì)于開發(fā)商來說,，土地成本只有土地出讓金,。但對(duì)于購房者來說，土地成本就要大大超出土地出讓金的范圍,，除了有土地出讓金之外,，還有幾十種苛捐雜稅，以及開發(fā)商的超額利潤(rùn),。各種稅費(fèi)看起來是征在開發(fā)商的身上,，而實(shí)際上最終是由購房者來買單，從而成為土地成本,。開發(fā)商的超額利潤(rùn)在很大程度上來源于土地快速升值的結(jié)果,，對(duì)于購房者來說，也成為了土地成本,。
姑且不論在土地升值過程中有沒有泡沫,，土地價(jià)格不斷上漲導(dǎo)致在房?jī)r(jià)中土地成本所占比重大幅上升。以北京為例,，北京市人大常委會(huì)主任杜德印在2010年１月北京人代會(huì)上發(fā)言中提到,，他問過市住建委主任隋振江，目前蓋房子所要花的錢只不過三千元左右／平米,。近年來,，建筑材料、工資,，特別是農(nóng)民工工資,，并沒有跟隨房?jī)r(jià)大幅上漲。然而，北京四環(huán)附近的商品房?jī)r(jià)格已達(dá)到三至四萬元／平米,。事實(shí)上,，房?jī)r(jià)中土地成本所占比重已高達(dá)驚人的九成。
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住房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)表明，在擁有土地的情況下房?jī)r(jià)并不高,，大多數(shù)城市居民都能負(fù)擔(dān)得起,。但現(xiàn)實(shí)中商品房?jī)r(jià)格包含了高額的土地成本，高房?jī)r(jià)實(shí)際上完全是由于不斷上漲的土地成本引起的,。購房者以高房?jī)r(jià)購買住房,，絕大部分買的不是住房而是土地。
問題在于,，土地究竟是誰的,。依據(jù)《憲法》，城市土地屬于國家所有,，即全民所有�,，F(xiàn)行的城市土地制度非常具有中國特色，其特點(diǎn)首先是社會(huì)主義公有制,。在城市土地全民所有的條件下,，所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán)，因而只能由其授權(quán)的代表代為行使所有權(quán),。所以政府雖然不是土地所有者,，但卻可以代表國家即全民行使土地所有權(quán)，包括對(duì)土地的占有,、使用,、收益和處分權(quán)。城市土地制度的另一個(gè)特點(diǎn)是土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離,。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中分離出來的相對(duì)獨(dú)立的土地物權(quán),，也同樣包括對(duì)土地的占有、使用,、收益和處分權(quán),。基于城市土地制度的二個(gè)特點(diǎn),，土地使用權(quán)出讓完全由政府所壟斷,，土地使用權(quán)出讓方只能是市、縣人民政府的土地管理部門,。土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的,，也是有償?shù)�,。值得注意的是，土地使用�?quán)的出讓是以土地使用權(quán)和所有權(quán)的分離為基礎(chǔ),，國家即全民作為城市土地所有者的地位不變,。
歸納起來，城市土地制度的高明之處就在于,，一是全民所有的公有制保證了任何一塊土地都不能由個(gè)人所有,，從而只能由政府代為行使所有權(quán)；二是將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來,，并賦予與所有權(quán)大體相同的權(quán)利,，使得政府有償出讓土地使用權(quán)也不改變土地全民所有的公有制,。換句話說,，城市居民擁有土地所有者的名，卻實(shí)實(shí)在在地喪失了土地,。而政府雖然不是土地所有者,，卻實(shí)際上擁有土地所有者的一切權(quán)利，自然也包括拿到出讓土地的收益,。
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繞來繞去得到的結(jié)果是,，土地全民所有并不能體現(xiàn)為每個(gè)城市居民都擁有一塊安身立命的土地,。城市居民，作為土地全民所有制中“全民”的一分子,，在購買住房時(shí),，要支付昂貴的土地成本后，才能獲得一塊真正屬于自己的土地,，相當(dāng)于在喪失土地后贖回原本屬于自己的土地,。而且贖回時(shí)支付的土地成本已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出土地出讓金，還包括各種稅費(fèi)和開發(fā)商的超額利潤(rùn),。毫無疑問,，這當(dāng)然是一種掠奪。根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年３月19日尹中立的估計(jì),，按照土地成本占住房銷售收入的70％來計(jì)算,，房改后的11年里政府和開發(fā)商通過土地這個(gè)媒介從居民手里拿走了10萬億元財(cái)富。還需要強(qiáng)調(diào)的是,，這一數(shù)字不過僅僅是城市居民在購買住房時(shí)支付的土地贖金,。然而，那些買不起住房的居民則喪失了土地,，這些土地又相當(dāng)于多少財(cái)富呢,？
事實(shí)上,，土地及其升值帶來的收益大多被政府和開發(fā)商拿走。而且土地升值越高,，政府和開發(fā)商拿走的就越多,。這或許正是房?jī)r(jià)瘋狂上漲的真實(shí)原因。既然土地是屬于全民的,，那么土地就是屬于每一個(gè)人的,。從社會(huì)公平的角度來看，不論哪個(gè)階層,，也不論貧富,，只要是第一次購房，政府都有責(zé)任提供土地或相應(yīng)的補(bǔ)貼,。同時(shí),，土地出售及開發(fā)產(chǎn)生的財(cái)富，可以考慮直接由全民分享,。
�,。矗欠襁�有掠奪死角？
在現(xiàn)行的城市土地制度下,，是否還有在城市生活的居民能夠逃脫被掠奪的命運(yùn)呢,？實(shí)事上，只要能夠獲得免費(fèi)的土地,，那么就可以避免被掠奪,。目前在掠奪范圍之外至少還有三個(gè)群體。第一個(gè)群體是在城市周邊生活的農(nóng)民,。農(nóng)村土地的集體所有制保障了每家農(nóng)戶都有屬于自己的宅基地,。農(nóng)民要蓋房的話，要么自己動(dòng)手,，要么請(qǐng)一個(gè)建筑隊(duì),，有些類似于房屋裝修工程，既沒有開發(fā)商的暴利,，也沒有政府的苛捐雜稅,。為了消滅這個(gè)死角，在城市規(guī)模外延過程中,，政府動(dòng)用所掌握的公權(quán)力,，低價(jià)征用這些土地。農(nóng)民當(dāng)然沒有與政府談判的資格,，除了接受政府規(guī)定的價(jià)格以外別無選擇,。第二個(gè)群體主要是幸運(yùn)獲取經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的低收入居民，當(dāng)然也包括一些權(quán)力尋租之徒,。經(jīng)濟(jì)適用房是一種保障性住房,，土地由政府劃撥,，稅費(fèi)得到減免，開發(fā)商的利潤(rùn)也得到控制,，其房?jī)r(jià)大體上相當(dāng)于不包括土地的房?jī)r(jià),。目前政府正試圖逐步停建這種住房，由另一種保障性住房廉租房來替代,，從而防止低價(jià)獲取住房產(chǎn)權(quán)的可能,。第三個(gè)群體相當(dāng)龐大，是當(dāng)前的核心利益集團(tuán),，在此不贅,。
５．結(jié)束語,。
高房?jī)r(jià)背后的掠奪是指購買住房時(shí)發(fā)生的財(cái)富掠奪,。如果推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，財(cái)富掠奪還將進(jìn)一步延伸到擁有住房的居民,。當(dāng)然,，沒有人愿意被掠奪,，但掠奪往往是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的一個(gè)基本特征,。歷史上，一些國家在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期曾經(jīng)有過圈地運(yùn)動(dòng),、殖民掠奪等血腥暴力的原始積累過程,。然而，在中國圍繞土地進(jìn)行的財(cái)富掠奪基本上沒有血腥暴力,，可以說在策劃設(shè)計(jì)方面具有相當(dāng)高的智慧,。一方面地方政府可以通過壟斷土地集中大量財(cái)富，從而充分調(diào)動(dòng)各種資源推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市建設(shè),。另一方面房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),，以其相當(dāng)長(zhǎng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。
但問題在于,，這種發(fā)展模式引起了國富民窮的結(jié)構(gòu)失衡,。在政府收入大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，普通民眾卻很難分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果,。更令人擔(dān)憂的是,，貧富差距不斷擴(kuò)大。與收入分配不公相比,，高房?jī)r(jià)的掠奪所造成的貧富差距更為嚴(yán)重,。如果一個(gè)人能夠以4500元／平米的內(nèi)部?jī)r(jià)買到市場(chǎng)上四萬元／平米的住房，那么按100平米一套住房計(jì)算,，總金額相差三百余萬元,，差不多是普通民眾一生的收入,。最后，有一個(gè)口號(hào)值得重復(fù)和思考：公平正義比太陽還要有光輝,。
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