今年4月新一輪房地產調控以來,，全國樓市調頭向下，一線城市成交量大幅萎縮,，房價也開始出現松動,，土地市場顯著降溫，商品房開工量和投資量亦初現觸頂端倪,。大家所關心的是,，這輪房地產調整將會持續(xù)多久，下一輪上升行情又將何時到來,。
近幾個月來,，媒體上關于房地產市場面的報道多且雜，令人頭暈目眩,，這是一個信息過剩的年代，房地產業(yè)尤其如此,，我們往往沉溺于各種微觀信息的泥淖中,，而行業(yè)整體走勢的“面龐”卻變得非常模糊。通過這篇小文,，筆者試圖以一個指標為參照,，通過分析其發(fā)展脈絡，以求勾勒出行業(yè)周期性變化的路線圖,。
這個指標就是著名的全國房地產開發(fā)業(yè)綜合景氣指數,，簡稱國房景氣指數，由房地產開發(fā)投資,、資金來源,、土地開發(fā)面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格等6個分類指數構成,。它具有全面性,、綜合性、長跨度性,、系統(tǒng)性等特征,，綜合表現了整個行業(yè)走勢，其變化趨勢具有明顯的周期性特征,。
不妨拉開視野,，做大跨度的觀察。在海南,、北海等房地產開發(fā)熱的推動下,，1993年第三季度國房景氣指數達到歷史最高點，其后由于宏觀調控,，景氣度快速回落,。1996年有所反彈，但只是曇花一現,，從1996年第三季度的110點以上的歷史次高點,，迅速滑落，于1997年第三季滑至90點以下的歷史最低點,。其后,，直到2000年第三季度，才重新爬上100點景氣區(qū)間,，其后直到2007年,，指數雖有波動，但基本上穩(wěn)定在100-105年景氣區(qū)間,，呈現出穩(wěn)定較快發(fā)展勢頭,。
再來分析近期情況。今年3月,，這一指數為105.89,，是自去年4月出現由降轉升的“拐點”以來，連續(xù)第12個月攀升后達到的最高點,。從今年4月開始,，國房景氣指數持續(xù)下滑。上一輪景氣周期的峰值是2007年11月的106.59,，其后持續(xù)下滑16個月,，2009年3月達到94.74的谷值。上上一輪的峰值是2004年3月的106.2,，持續(xù)小幅下滑了20個月,，直到2005年12月觸底,，為100.6點。
本輪國房景氣指數的下行,，不同于上兩輪調整,。2004-2005年那輪下調，是在宏觀經濟偏熱情況下的房地產調控,，所以調控政策雖多,，但國房景氣指數只是出現了小幅、長時間的緩慢調整,。2007年底-2009年初那輪下調,，由于受國際金融危機的沖擊，國內經濟受到顯著影響,，后又受國內經濟刺激政策和房地產優(yōu)惠政策的拉動,，國房景氣指數下行的特征是速度快、幅度大,、時間較短,。
本輪房地產業(yè)調整，面臨的外部環(huán)境是經濟“保八”無憂,，但調結構和防通脹壓力較大,，而且處于后危機時代，國內外經濟環(huán)境比較復雜,，相應的經濟政策也處于進退兩難境地,。在當前比較嚴厲的房地產調控背景下，國房景氣指數可能出現12-16個月的持續(xù)下滑,，最低值可能為95-98,。預計今年第四季度步入100點以下的不景氣區(qū)間，明年二三季度可能出現最低點,。如果2009年樓市沒有出現超級反彈,，自2008年以來的行業(yè)調整將呈“V”形，遺撼是2009年樓市太瘋狂,，招致新一輪調控,，致使調整軌跡變成了“W”形。
2011年國房景氣指標觸底反彈后,，極有可能開啟中國樓市的“白銀10年”。長期而言,，我國與發(fā)達國家存在顯著差別,，市場經濟國家在經濟高增長階段，一般會出現20年左右房地產繁榮期,，比如美國二戰(zhàn)后至1960年代后期;我國前20年經濟高增長的同時,，住房制度卻是低水平的福利化分房,，因經濟發(fā)展催生的巨大住房需求無處釋放，雖然在房地產“黃金十年”中住宅消費形成了一股熱潮,，但在工業(yè)化,、城市化、農村土改,、戶籍改革等四大利好因素的促進下,，房地產依然還有10年左右的較快發(fā)展期。
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