今年4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來,，全國樓市調(diào)頭向下，一線城市成交量大幅萎縮,，房價也開始出現(xiàn)松動,，土地市場顯著降溫，商品房開工量和投資量亦初現(xiàn)觸頂端倪,。大家所關(guān)心的是，這輪房地產(chǎn)調(diào)整將會持續(xù)多久,，下一輪上升行情又將何時到來,。
近幾個月來，媒體上關(guān)于房地產(chǎn)市場面的報道多且雜,，令人頭暈目眩,，這是一個信息過剩的年代，房地產(chǎn)業(yè)尤其如此,，我們往往沉溺于各種微觀信息的泥淖中,，而行業(yè)整體走勢的“面龐”卻變得非常模糊。通過這篇小文,，筆者試圖以一個指標為參照,，通過分析其發(fā)展脈絡,，以求勾勒出行業(yè)周期性變化的路線圖。
這個指標就是著名的全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)，簡稱國房景氣指數(shù),，由房地產(chǎn)開發(fā)投資,、資金來源、土地開發(fā)面積,、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格等6個分類指數(shù)構(gòu)成,。它具有全面性,、綜合性、長跨度性,、系統(tǒng)性等特征，綜合表現(xiàn)了整個行業(yè)走勢,，其變化趨勢具有明顯的周期性特征,。
不妨拉開視野,，做大跨度的觀察。在海南,、北海等房地產(chǎn)開發(fā)熱的推動下,，1993年第三季度國房景氣指數(shù)達到歷史最高點，其后由于宏觀調(diào)控,，景氣度快速回落。1996年有所反彈,，但只是曇花一現(xiàn),，從1996年第三季度的110點以上的歷史次高點，迅速滑落,，于1997年第三季滑至90點以下的歷史最低點。其后,，直到2000年第三季度,，才重新爬上100點景氣區(qū)間，其后直到2007年,，指數(shù)雖有波動,，但基本上穩(wěn)定在100-105年景氣區(qū)間，呈現(xiàn)出穩(wěn)定較快發(fā)展勢頭,。
再來分析近期情況,。今年3月，這一指數(shù)為105.89,，是自去年4月出現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升的“拐點”以來,，連續(xù)第12個月攀升后達到的最高點。從今年4月開始,，國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑。上一輪景氣周期的峰值是2007年11月的106.59,，其后持續(xù)下滑16個月,，2009年3月達到94.74的谷值。上上一輪的峰值是2004年3月的106.2,，持續(xù)小幅下滑了20個月,，直到2005年12月觸底，為100.6點,。
本輪國房景氣指數(shù)的下行，不同于上兩輪調(diào)整,。2004-2005年那輪下調(diào),，是在宏觀經(jīng)濟偏熱情況下的房地產(chǎn)調(diào)控，所以調(diào)控政策雖多,，但國房景氣指數(shù)只是出現(xiàn)了小幅,、長時間的緩慢調(diào)整,。2007年底-2009年初那輪下調(diào)，由于受國際金融危機的沖擊,，國內(nèi)經(jīng)濟受到顯著影響,，后又受國內(nèi)經(jīng)濟刺激政策和房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的拉動，國房景氣指數(shù)下行的特征是速度快,、幅度大,、時間較短,。
本輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，面臨的外部環(huán)境是經(jīng)濟“保八”無憂,，但調(diào)結(jié)構(gòu)和防通脹壓力較大,，而且處于后危機時代，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境比較復雜,，相應的經(jīng)濟政策也處于進退兩難境地,。在當前比較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，國房景氣指數(shù)可能出現(xiàn)12-16個月的持續(xù)下滑,，最低值可能為95-98,。預計今年第四季度步入100點以下的不景氣區(qū)間，明年二三季度可能出現(xiàn)最低點,。如果2009年樓市沒有出現(xiàn)超級反彈,，自2008年以來的行業(yè)調(diào)整將呈“V”形，遺撼是2009年樓市太瘋狂,，招致新一輪調(diào)控，致使調(diào)整軌跡變成了“W”形,。
2011年國房景氣指標觸底反彈后,，極有可能開啟中國樓市的“白銀10年”。長期而言,，我國與發(fā)達國家存在顯著差別,，市場經(jīng)濟國家在經(jīng)濟高增長階段,，一般會出現(xiàn)20年左右房地產(chǎn)繁榮期，比如美國二戰(zhàn)后至1960年代后期;我國前20年經(jīng)濟高增長的同時,，住房制度卻是低水平的福利化分房,，因經(jīng)濟發(fā)展催生的巨大住房需求無處釋放，雖然在房地產(chǎn)“黃金十年”中住宅消費形成了一股熱潮,，但在工業(yè)化,、城市化、農(nóng)村土改,、戶籍改革等四大利好因素的促進下,，房地產(chǎn)依然還有10年左右的較快發(fā)展期。
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