當(dāng)前,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于膠著狀態(tài),。同時(shí),，近期又不斷傳出地方政府債務(wù)規(guī)模龐大的問(wèn)題,�,；獾胤絺鶆�(wù)風(fēng)險(xiǎn),，很可能會(huì)給當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控平添新的變數(shù),。這種擔(dān)憂并非“杞人憂天”,。
其實(shí),，目前不少省市的地方債務(wù)已經(jīng)超過(guò)了財(cái)政收入,。據(jù)國(guó)家審計(jì)署《2009年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》，截至2009年底,，審計(jì)調(diào)查的18個(gè)省,、16個(gè)市和36個(gè)縣本級(jí)政府性債務(wù)余額合計(jì)2.79萬(wàn)億元。其中,，2009年以前形成的債務(wù)余額為1.75萬(wàn)億元,，占62.72%；2009年新增1.04萬(wàn)億元,，占37.28%,。但是，另?yè)?jù)相關(guān)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)傳出的信息,，截至2009年末,，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4%,，占一般貸款余額的20.4%,；全年新增貸款3.05萬(wàn)億元，占全部新增一般貸款的34.5%。這表明,，當(dāng)前地方政府債務(wù)規(guī)模比預(yù)期更為龐大,。
從目前了解到的情況分析，地方政府債務(wù)主要體現(xiàn)為地方政府融資平臺(tái)貸款,。過(guò)去,，地方政府融資基本上依賴于商業(yè)銀行貸款，貸款融資通過(guò)所謂的“地方政府融資平臺(tái)公司”展開,，這類融資平臺(tái)公司是由各級(jí)地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過(guò)財(cái)政撥款或注入土地,、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目的融資功能,，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,。由此，地方政府繞開了現(xiàn)行體制與政策障礙,，實(shí)現(xiàn)了地方政府市場(chǎng)化融資的目的,。隨著2008年末啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中各項(xiàng)投資項(xiàng)目都需要地方政府來(lái)落實(shí)配套資金,，這促使各級(jí)地方政府唯有通過(guò)融資手段實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),，從而導(dǎo)致地方融資平臺(tái)如雨后春筍般涌現(xiàn)。
問(wèn)題是,，地方政府今后將如何償還如此巨量的融資平臺(tái)貸款呢,？這需要分析目前地方政府財(cái)政的收入結(jié)構(gòu)。以北京市為例,，2009年市級(jí)財(cái)政收入為2026.8億元（增長(zhǎng)10.3%）,，其中土地轉(zhuǎn)讓收入923億，占當(dāng)年財(cái)政收入比重為45.57%,。同樣,，2009年上海市的市級(jí)財(cái)政收入為2540.3億元（增長(zhǎng)7.7%），其中土地轉(zhuǎn)讓收入992.63億,，占當(dāng)年財(cái)政收入比重為39.07%,。顯然，當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)收入所占地方政府財(cái)政收入比重過(guò)大,。這種情況在全國(guó)也是相當(dāng)普遍的,。從這個(gè)角度分析，房地產(chǎn)相關(guān)收入已經(jīng)并將繼續(xù)成為地方政府用于償還地方債務(wù)的最重要收入來(lái)源,。
試想,，如果一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地交易市場(chǎng)趨于清淡，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的顯著下降,，也會(huì)導(dǎo)致地方政府融資平臺(tái)手中掌握的土地價(jià)值大幅貶值,，這都將直接影響其償債能力,。
實(shí)際上，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的逐步展開與深入,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正由“過(guò)熱”趨于“冷清”,。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份當(dāng)月,，全國(guó)70個(gè)大中城市商品房銷售環(huán)比下降15.8%,。北京、上海等一線城市的住房交易也日趨冷清,。同時(shí)，土地交易市場(chǎng)也不斷趨于清談,。以北京為例,，按照2010年初北京市國(guó)土局公布的供地計(jì)劃，今年上半年還有79塊土地未能按期上市交易,。
可以預(yù)期,，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地交易市場(chǎng)趨冷，將引起地方政府倚重的房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入顯著下降,，地方政府用于抵押或顯示其償債能力的土地價(jià)值也將大幅下降,，“土地財(cái)政收入”勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)明顯下降，加上地方政府債務(wù)在2013年將進(jìn)入償還本金高峰期,，這些因素都將進(jìn)一步凸顯地方政府的潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。
有理由擔(dān)憂，為了化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，房地產(chǎn)調(diào)控力度是否會(huì)弱化,，或變換一些“明強(qiáng)實(shí)弱”的政策措施，試圖通過(guò)重新活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地交易市場(chǎng),，來(lái)重振或盤活目前已陷入泥潭的各級(jí)地方政府財(cái)政,，并以此作為降低地方政府的巨額債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的積極救助機(jī)制。
如果出現(xiàn)這種情況,，是否意味著這次嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控還將再次“無(wú)功而返”,，或?qū)⒃俣戎氐敢郧胺康禺a(chǎn)調(diào)控屢屢成為“空調(diào)”之覆轍。這無(wú)疑是人們不愿意看到的,。這確實(shí)是一場(chǎng)利益博弈,，盡管市場(chǎng)并不希望以犧牲房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)拯救或救助地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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