上個(gè)月的時(shí)候，我曾預(yù)測(cè)全國(guó)房?jī)r(jià)6月將出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,，其標(biāo)志是房屋價(jià)格由環(huán)比正增長(zhǎng)逆轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng),。昨天公布的數(shù)據(jù)基本證實(shí)了這一判斷，老百姓嚴(yán)重關(guān)切的房?jī)r(jià),，終于初現(xiàn)整體性的微跌,。
國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)表明，6月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)11.4％,，較上月減少1個(gè)百分點(diǎn),，商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8％，普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2％,，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0％,。看似漲幅依然處于歷史高位,，但主要是因?yàn)槿ツ?月全國(guó)房?jī)r(jià)處于上漲初期階段,，這中間跨度為一年時(shí)間，所以這么大的同比漲幅并不意外,。
我們需要關(guān)注的是,，房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)第2個(gè)月出現(xiàn)回落。今年4月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到12.8％的歷史最高值（自2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)）后,，已經(jīng)開(kāi)始下滑,。歷史規(guī)律表明，今年下半年,，房?jī)r(jià)同比增幅將持續(xù)回落,，預(yù)期明年一季度可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)——也即明年第一季度的房?jī)r(jià)水平將比今年第一季度低。
更重要的指標(biāo)是房?jī)r(jià)環(huán)比增幅,，它反映的是這個(gè)月比上個(gè)月的房?jī)r(jià)變動(dòng),，因此更能體現(xiàn)房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)情況。6月份,，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1％,，較5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。大家請(qǐng)注意：這是自2009年3月房?jī)r(jià)環(huán)比由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng),，持續(xù)15個(gè)月上漲之后,，首次下降，標(biāo)志著全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)正式確立,。
從住宅分類市場(chǎng)看,，6月份全國(guó)新建住宅價(jià)格與上月持平，二手住宅則下降0.3％,，再次說(shuō)明二手房市場(chǎng)的變化領(lǐng)先于一手房市場(chǎng),。從區(qū)域市場(chǎng)分析，多數(shù)東部大城市房?jī)r(jià)下跌,，而多數(shù)中西部城市房?jī)r(jià)微漲,，環(huán)比跌幅最大的城市是金華,，下跌2.4％,，其次就是上海，下跌1.4％,。
上一輪樓市下行期——2008年8月至2009年2月,，70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌持續(xù)了6個(gè)月,。考慮到本輪調(diào)控直指高房?jī)r(jià),，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)環(huán)比下跌可能會(huì)持續(xù)6-8個(gè)月,。下半年，全國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)維持環(huán)比下跌或盤(pán)整態(tài)勢(shì),，預(yù)期明年一季度會(huì)觸底,，二季度有可能出現(xiàn)正增長(zhǎng)。
當(dāng)然,，上述只是歷史經(jīng)驗(yàn)而已,，歷史具有相似性，但不會(huì)簡(jiǎn)單的重復(fù),。本輪全國(guó)房?jī)r(jià)下跌持續(xù)的時(shí)間和下跌的幅度,，既取決于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部環(huán)境，又跟外部的宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān),。
從外部環(huán)境看,，自今年一季度GDP增幅創(chuàng)11.9％的高值后，二季度和下半年出現(xiàn)回落的可能性較大,，這不僅與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、清理過(guò)剩產(chǎn)能相關(guān)，而且還與歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)造成的外需下降有涉,。近期國(guó)家高層頻繁進(jìn)行地方調(diào)研,，反映出決策層開(kāi)始擔(dān)心經(jīng)濟(jì)“二次探底”，預(yù)期經(jīng)濟(jì)政策退出步伐將放慢,，貨幣政策也不會(huì)像之前預(yù)期的那么快收緊,。基于此,，國(guó)家不希望樓市過(guò)度低迷,，房地產(chǎn)業(yè)畢竟是支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用很大,。
從內(nèi)部環(huán)境看,，房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入一個(gè)敏感的時(shí)間窗口。一方面,，全國(guó)樓市明顯降溫,，尤其是一線城市商品房成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌,，調(diào)控效果初步顯現(xiàn),；另一方面，房?jī)r(jià)只是剛剛松動(dòng),，本輪調(diào)控的最重要的目標(biāo)——遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，還未實(shí)現(xiàn),。所以，調(diào)控肯定不會(huì)放松,，但也不會(huì)明顯加碼,。至于近日有新聞?wù)f部分城市三套房貸放松，確也反映出商業(yè)銀行有自己的利益訴求,，但二套房貸依然嚴(yán)格,，銀監(jiān)會(huì)不可能坐視商業(yè)銀行過(guò)于“自行其是”。
總體而論,，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)步入下行通道,，只要內(nèi)外部環(huán)境不出現(xiàn)重大變化，下半年房?jī)r(jià)將保持下跌和調(diào)整格局,。
|
|