上個月的時候，我曾預測全國房價6月將出現(xiàn)“拐點”，其標志是房屋價格由環(huán)比正增長逆轉為負增長,。昨天公布的數(shù)據(jù)基本證實了這一判斷,，老百姓嚴重關切的房價，終于初現(xiàn)整體性的微跌,。
國家發(fā)改委和統(tǒng)計局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)表明,，6月份,，全國70個大中城市商品房銷售價格同比漲幅達11.4％，較上月減少1個百分點,，商品住宅銷售價格上漲15.8％,，普通住宅銷售價格上漲15.2％，高檔住宅銷售價格上漲18.0％,�,？此茲q幅依然處于歷史高位，但主要是因為去年6月全國房價處于上漲初期階段,，這中間跨度為一年時間,，所以這么大的同比漲幅并不意外。
我們需要關注的是,，房價同比漲幅已連續(xù)第2個月出現(xiàn)回落,。今年4月份70個城市房價同比漲幅達到12.8％的歷史最高值（自2005年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來）后，已經開始下滑,。歷史規(guī)律表明,，今年下半年，房價同比增幅將持續(xù)回落,，預期明年一季度可能出現(xiàn)負增長——也即明年第一季度的房價水平將比今年第一季度低,。
更重要的指標是房價環(huán)比增幅，它反映的是這個月比上個月的房價變動,，因此更能體現(xiàn)房價的短期波動情況,。6月份，70個大中城市房價環(huán)比下降0.1％,，較5月回落0.3個百分點,。大家請注意：這是自2009年3月房價環(huán)比由負增長轉為正增長，持續(xù)15個月上漲之后,，首次下降,，標志著全國房價拐點正式確立。
從住宅分類市場看,，6月份全國新建住宅價格與上月持平,，二手住宅則下降0.3％，再次說明二手房市場的變化領先于一手房市場,。從區(qū)域市場分析,，多數(shù)東部大城市房價下跌，而多數(shù)中西部城市房價微漲,，環(huán)比跌幅最大的城市是金華,，下跌2.4％，其次就是上海,，下跌1.4％,。
上一輪樓市下行期——2008年8月至2009年2月,，70個城市房價環(huán)比下跌持續(xù)了6個月�,？紤]到本輪調控直指高房價,，預計本輪房價環(huán)比下跌可能會持續(xù)6-8個月。下半年,，全國房價將會維持環(huán)比下跌或盤整態(tài)勢,，預期明年一季度會觸底，二季度有可能出現(xiàn)正增長,。
當然,，上述只是歷史經驗而已，歷史具有相似性,，但不會簡單的重復,。本輪全國房價下跌持續(xù)的時間和下跌的幅度，既取決于房地產業(yè)內部環(huán)境,，又跟外部的宏觀經濟密切相關,。
從外部環(huán)境看，自今年一季度GDP增幅創(chuàng)11.9％的高值后,，二季度和下半年出現(xiàn)回落的可能性較大，這不僅與國內經濟調整產業(yè)結構,、清理過剩產能相關,，而且還與歐洲主權債務危機造成的外需下降有涉。近期國家高層頻繁進行地方調研,，反映出決策層開始擔心經濟“二次探底”,，預期經濟政策退出步伐將放慢，貨幣政策也不會像之前預期的那么快收緊,�,；诖耍瑖也幌Ｍ麡鞘羞^度低迷,，房地產業(yè)畢竟是支柱產業(yè),，對經濟拉動作用很大。
從內部環(huán)境看,，房地產調控已進入一個敏感的時間窗口,。一方面，全國樓市明顯降溫,，尤其是一線城市商品房成交量大幅萎縮,，房價也開始下跌，調控效果初步顯現(xiàn),；另一方面,，房價只是剛剛松動,，本輪調控的最重要的目標——遏制部分城市房價過快上漲，還未實現(xiàn),。所以,，調控肯定不會放松，但也不會明顯加碼,。至于近日有新聞說部分城市三套房貸放松,，確也反映出商業(yè)銀行有自己的利益訴求，但二套房貸依然嚴格,，銀監(jiān)會不可能坐視商業(yè)銀行過于“自行其是”,。
總體而論，我國房價已經步入下行通道,，只要內外部環(huán)境不出現(xiàn)重大變化,，下半年房價將保持下跌和調整格局。
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