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本文標(biāo)題講的不是外界對房地產(chǎn)市場的考驗,，市場是一堆沒有情感的數(shù)據(jù)，對它來說無所謂什么考驗,，但這堆數(shù)據(jù)的變動,，以及這些變動引起的其它數(shù)據(jù)的變動，將牽動很多人的神經(jīng),。雖然,，人們對這個市場的關(guān)注由來已久，不少人已經(jīng)在里面經(jīng)歷了風(fēng)雨，飽嘗了酸甜苦辣,，但這些也許都算不了什么,，真正的考驗還沒到來。今年十月份以后,，房地產(chǎn)市場將擔(dān)任考官,，對有關(guān)各方將展開一場全方位的異常嚴(yán)厲的測試。
涉及這個市場的方方面面,，包括政策制定者和執(zhí)行者,、樓市評論家、開發(fā)商,、購房者,、以及產(chǎn)業(yè)鏈上的所有相關(guān)單位，都會無一例外地被拉去“過堂”,，去接受檢驗,。
今年3月9日，也就是“兩會”召開期間,，我發(fā)表了題為《惡性通縮才是我國經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險》的文章,，特別強(qiáng)調(diào)了急于刺破房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的巨大風(fēng)險。當(dāng)時的背景是,，房地產(chǎn)泡沫問題成了今年兩會的熱點(diǎn),，很多代表口誅筆伐，形成了巨大的輿論壓力,。那篇文章意在試圖阻止管理層迫于壓力而出臺針對房地產(chǎn)市場的過激的調(diào)控措施,。
當(dāng)然，這是徒勞的,。
4月17日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》
（簡稱“國十條”）,，出臺了一系列被稱為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。如今三個月過去了,，樓市除了成交量明顯萎縮之外,，價格有漲有跌，總體穩(wěn)定,，泡沫依舊,，它的韌性和抗擊打能力超出了很多人的想象。
應(yīng)該說,，本輪樓市調(diào)控是在退無可退或者說萬般無奈之下,、在一個很不恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)展開的。一方面,，樓市的瘋狂使得住房這種生活必需品成了大多數(shù)百姓無力購買的奢侈品,，成了少數(shù)人掠奪他人財富的工具，形成嚴(yán)重的民生問題，很多人距離他們的的住房夢越來越遠(yuǎn),，引起民怨沸騰,，房地產(chǎn)泡沫成了一個非解決不可的政治問題。一個經(jīng)濟(jì)問題發(fā)展成政治問題就不大好辦了,。
在另一方面,，如果冷靜地分析，就會發(fā)現(xiàn)這次調(diào)控的出臺時機(jī)和方法都存在很大的疑問,，由于去年樓市的火爆和年初的突擊放貸,，開發(fā)商手里的現(xiàn)金流非常充裕，僅這一點(diǎn)就注定讓調(diào)控?zé)o法在短期內(nèi)取得明顯效果,。
雖然不贊成采用過激的調(diào)控措施，但本人的政治覺悟還是有的,，我在一個論壇上說：既然政府下了決心,，我們就希望調(diào)控早日取得成功吧。
無奈這還是一廂情愿,，這壓根就不是一件可以快刀斬亂麻的事情,。
提高首付比例、利率上浮,、二套房認(rèn)定等一系列調(diào)控措施密集出臺,，如同打撲克的時候把大小王和四個2一把甩了出去，這時候“對手”會很容易地計算出,，你手上還有幾張大牌,。
大牌已經(jīng)不多了，加息和物業(yè)稅這兩張牌和前面那些措施比起來,，最多只能算個A,。剩下的這一對A你還敢出，還能出嗎,？
如今樓市成了牛皮市,，成了調(diào)控和被調(diào)控者的拉鋸戰(zhàn)，一些精明的“投資者”早已跳出圈外,，站在邊上看熱鬧,，看雙方掰手腕。
不過,，結(jié)論不能下得太早,，更不要相信那些政策逆轉(zhuǎn)的報道。正如一些網(wǎng)友說的那樣,，只要政府想讓它跌,，樓市就一定會跌的。
我同意國土資源部徐部長的看法：再過一個季度左右的時間，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整,。其中的原因我個人的看法是,，只要維持現(xiàn)有的調(diào)控措施，隨著現(xiàn)金的消耗和年終還貸時間的接近,，一些現(xiàn)金流不大充裕的開發(fā)商會撐不住而率先實(shí)質(zhì)性降價,，另外一個重要的因素是隨著上海世博會的結(jié)束，市場需求會出現(xiàn)一次陡然下降,。
上海將成為房地產(chǎn)價格領(lǐng)跌的城市,。
房價是否會下跌已經(jīng)不是一個問題，問題是它會跌多久,，跌多少,，跌了以后帶來的問題如何解決？
有人說最近的那些降價報道是假摔,，假摔的市場的檢驗結(jié)果可信度是不高的,，10月份左右開始的真摔才是真正的試金石。
購房人會面臨判斷能力的考驗,，會既擔(dān)心失去抄底的機(jī)會,，同時又擔(dān)心買了以后房價會繼續(xù)下跌，人們總是買漲不買跌的,。
開發(fā)商會面臨融資能力和決策力的考驗,，資金短缺的開發(fā)商如何度過年關(guān)，降價促銷能否帶動銷量從而有效地補(bǔ)充現(xiàn)金流都是問題,，降價尤其是大家同時降價的時候,，有時非但不能促銷，反而會加劇人們的觀望情緒,。
房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長,，涉及數(shù)十個行業(yè)，這些行業(yè)有的已經(jīng)先行接受了預(yù)考,，比如鋼鐵已經(jīng)受到重創(chuàng),，原料價格高企，產(chǎn)品價格不斷下滑,，部分品種的鋼材出口退稅取消,，加之人民幣匯率的上浮，這些因素合在一起,，足以讓該行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損,。蓋房子總是先用鋼筋水泥，封頂以后才用到玻璃型材,，房子售出以后才用到陶瓷等裝潢材料,，房地產(chǎn)調(diào)控的對這些行業(yè)的影響也是有先后的,，但到年底都要交出成績單，能及格的會有多少家,？
據(jù)說壓力測試表明銀行業(yè)可容忍房價30%的下跌幅度,，這個結(jié)論怎么得出來的不得而知，但我根本不信,，那也許只是個出于政治需要（配合調(diào)控）而得出的測試結(jié)果,。恐怕均價下跌20%就有銀行會承受不了,。銀行也是做生意,，再賺錢的生意也架不住大面積壞賬�,？淬y行股的表現(xiàn)就知道了,，它們的市盈率為何那么低？市場是聰明的,。
股市的境況看上面兩段就大致能夠知道了,，那么多的權(quán)重股的表現(xiàn)，如果再來個加息,，股市是否會再脫掉一層皮。
靠土地財政過慣了好日子的各級地方政府的財源受阻,，融資平臺獲得的貸款的本息用什么償還都是問題,，據(jù)說中央財政會幫他們“兜底”，問題是中央財政用什么錢兜,，能兜多少,？要知道他們也是赤字的。實(shí)際上,，“國十條”頒布以后,，有關(guān)部門還在忙著清理地方融資平臺，可見調(diào)控措施出臺前的準(zhǔn)備工作做得并不充分,。
打擊樓市泡沫,，把過高的房價降下來，是一件造福千家萬戶的利民工程,。但要把這件事做好,，難度恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出很多人的預(yù)想，要打破房地產(chǎn)市場多年形成的格局,，既需要堅定的決心,，更需要高度的智慧。
有這樣一種說法：一件好事,，說不到而做到的是圣人,，說到做到的是賢人,，說到做不到的那叫騙人。市場調(diào)控應(yīng)該只做不說,，或者多做少說,。
過早過多的表態(tài)和許諾，弄不好會陷入進(jìn)退兩難的境地,。如果做到了,，不用宣傳，人民群眾也會深切地感受到,。
開發(fā)商已經(jīng)為千夫所指,，樓市的調(diào)控政策似乎也讓他們重重地挨了很多的板子，盡管挨了四十大板,，但皮開肉綻的恐怕未必是他們,，因為他們有濟(jì)公般的神通。
無論如何,，還是那句話,，讓我們共同期望樓市調(diào)控早日取得成功，希望房價降下來以后,，對隨之出現(xiàn)的各種狀況的應(yīng)對措施都已經(jīng)準(zhǔn)備好,，都能從容處置，千萬不能葉公好龍,。 |