|
本文標題講的不是外界對房地產(chǎn)市場的考驗,，市場是一堆沒有情感的數(shù)據(jù)，對它來說無所謂什么考驗,，但這堆數(shù)據(jù)的變動,，以及這些變動引起的其它數(shù)據(jù)的變動,，將牽動很多人的神經(jīng)。雖然,，人們對這個市場的關注由來已久,，不少人已經(jīng)在里面經(jīng)歷了風雨，飽嘗了酸甜苦辣，但這些也許都算不了什么,，真正的考驗還沒到來,。今年十月份以后，房地產(chǎn)市場將擔任考官,，對有關各方將展開一場全方位的異常嚴厲的測試,。
涉及這個市場的方方面面，包括政策制定者和執(zhí)行者,、樓市評論家,、開發(fā)商、購房者,、以及產(chǎn)業(yè)鏈上的所有相關單位,，都會無一例外地被拉去“過堂”，去接受檢驗,。
今年3月9日,，也就是“兩會”召開期間，我發(fā)表了題為《惡性通縮才是我國經(jīng)濟面臨的最大風險》的文章,，特別強調(diào)了急于刺破房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的巨大風險,。當時的背景是，房地產(chǎn)泡沫問題成了今年兩會的熱點,，很多代表口誅筆伐,，形成了巨大的輿論壓力。那篇文章意在試圖阻止管理層迫于壓力而出臺針對房地產(chǎn)市場的過激的調(diào)控措施,。
當然,，這是徒勞的。
4月17日國務院發(fā)布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》
（簡稱“國十條”）,，出臺了一系列被稱為史上最嚴厲的樓市調(diào)控政策,。如今三個月過去了，樓市除了成交量明顯萎縮之外,，價格有漲有跌,，總體穩(wěn)定，泡沫依舊,，它的韌性和抗擊打能力超出了很多人的想象,。
應該說，本輪樓市調(diào)控是在退無可退或者說萬般無奈之下,、在一個很不恰當?shù)臅r機展開的,。一方面，樓市的瘋狂使得住房這種生活必需品成了大多數(shù)百姓無力購買的奢侈品,，成了少數(shù)人掠奪他人財富的工具,，形成嚴重的民生問題,，很多人距離他們的的住房夢越來越遠，引起民怨沸騰,，房地產(chǎn)泡沫成了一個非解決不可的政治問題,。一個經(jīng)濟問題發(fā)展成政治問題就不大好辦了。
在另一方面,，如果冷靜地分析,，就會發(fā)現(xiàn)這次調(diào)控的出臺時機和方法都存在很大的疑問，由于去年樓市的火爆和年初的突擊放貸,，開發(fā)商手里的現(xiàn)金流非常充裕,，僅這一點就注定讓調(diào)控無法在短期內(nèi)取得明顯效果。
雖然不贊成采用過激的調(diào)控措施,，但本人的政治覺悟還是有的,，我在一個論壇上說：既然政府下了決心，我們就希望調(diào)控早日取得成功吧,。
無奈這還是一廂情愿,，這壓根就不是一件可以快刀斬亂麻的事情。
提高首付比例,、利率上浮,、二套房認定等一系列調(diào)控措施密集出臺，如同打撲克的時候把大小王和四個2一把甩了出去,，這時候“對手”會很容易地計算出,，你手上還有幾張大牌。
大牌已經(jīng)不多了,，加息和物業(yè)稅這兩張牌和前面那些措施比起來,，最多只能算個A。剩下的這一對A你還敢出,，還能出嗎,？
如今樓市成了牛皮市，成了調(diào)控和被調(diào)控者的拉鋸戰(zhàn),，一些精明的“投資者”早已跳出圈外，站在邊上看熱鬧,，看雙方掰手腕,。
不過，結論不能下得太早,，更不要相信那些政策逆轉的報道,。正如一些網(wǎng)友說的那樣，只要政府想讓它跌,，樓市就一定會跌的,。
我同意國土資源部徐部長的看法：再過一個季度左右的時間，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整。其中的原因我個人的看法是,，只要維持現(xiàn)有的調(diào)控措施,，隨著現(xiàn)金的消耗和年終還貸時間的接近，一些現(xiàn)金流不大充裕的開發(fā)商會撐不住而率先實質(zhì)性降價,，另外一個重要的因素是隨著上海世博會的結束,，市場需求會出現(xiàn)一次陡然下降。
上海將成為房地產(chǎn)價格領跌的城市,。
房價是否會下跌已經(jīng)不是一個問題,，問題是它會跌多久，跌多少,，跌了以后帶來的問題如何解決,？
有人說最近的那些降價報道是假摔，假摔的市場的檢驗結果可信度是不高的,，10月份左右開始的真摔才是真正的試金石,。
購房人會面臨判斷能力的考驗，會既擔心失去抄底的機會,，同時又擔心買了以后房價會繼續(xù)下跌,，人們總是買漲不買跌的。
開發(fā)商會面臨融資能力和決策力的考驗,，資金短缺的開發(fā)商如何度過年關,，降價促銷能否帶動銷量從而有效地補充現(xiàn)金流都是問題，降價尤其是大家同時降價的時候,，有時非但不能促銷,，反而會加劇人們的觀望情緒。
房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長,，涉及數(shù)十個行業(yè),，這些行業(yè)有的已經(jīng)先行接受了預考，比如鋼鐵已經(jīng)受到重創(chuàng),，原料價格高企,，產(chǎn)品價格不斷下滑，部分品種的鋼材出口退稅取消,，加之人民幣匯率的上浮,，這些因素合在一起，足以讓該行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損,。蓋房子總是先用鋼筋水泥,，封頂以后才用到玻璃型材，房子售出以后才用到陶瓷等裝潢材料,，房地產(chǎn)調(diào)控的對這些行業(yè)的影響也是有先后的,，但到年底都要交出成績單,，能及格的會有多少家？
據(jù)說壓力測試表明銀行業(yè)可容忍房價30%的下跌幅度,，這個結論怎么得出來的不得而知,，但我根本不信，那也許只是個出于政治需要（配合調(diào)控）而得出的測試結果,�,？峙戮鶅r下跌20%就有銀行會承受不了。銀行也是做生意,，再賺錢的生意也架不住大面積壞賬,。看銀行股的表現(xiàn)就知道了,，它們的市盈率為何那么低,？市場是聰明的。
股市的境況看上面兩段就大致能夠知道了,，那么多的權重股的表現(xiàn),，如果再來個加息，股市是否會再脫掉一層皮,。
靠土地財政過慣了好日子的各級地方政府的財源受阻,，融資平臺獲得的貸款的本息用什么償還都是問題，據(jù)說中央財政會幫他們“兜底”,，問題是中央財政用什么錢兜,，能兜多少？要知道他們也是赤字的,。實際上,，“國十條”頒布以后，有關部門還在忙著清理地方融資平臺,，可見調(diào)控措施出臺前的準備工作做得并不充分,。
打擊樓市泡沫，把過高的房價降下來,，是一件造福千家萬戶的利民工程,。但要把這件事做好，難度恐怕遠遠超出很多人的預想,，要打破房地產(chǎn)市場多年形成的格局,，既需要堅定的決心，更需要高度的智慧,。
有這樣一種說法：一件好事，說不到而做到的是圣人,，說到做到的是賢人,，說到做不到的那叫騙人,。市場調(diào)控應該只做不說，或者多做少說,。
過早過多的表態(tài)和許諾,，弄不好會陷入進退兩難的境地。如果做到了,，不用宣傳,，人民群眾也會深切地感受到。
開發(fā)商已經(jīng)為千夫所指,，樓市的調(diào)控政策似乎也讓他們重重地挨了很多的板子,，盡管挨了四十大板，但皮開肉綻的恐怕未必是他們,，因為他們有濟公般的神通,。
無論如何，還是那句話,，讓我們共同期望樓市調(diào)控早日取得成功,，希望房價降下來以后，對隨之出現(xiàn)的各種狀況的應對措施都已經(jīng)準備好,，都能從容處置,，千萬不能葉公好龍。 |