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同比上升11.4%,，環(huán)比下降0.1%,，這是6月份全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)的變化情況。價(jià)格同比兩位數(shù)上漲,，環(huán)比數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)下降,，目前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)還算中規(guī)中矩。
6月份銷售量的同比數(shù)據(jù)則是,，商品住宅銷售面積增長12.7%,，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%,。這個數(shù)據(jù)很多人看了可能會吃驚,，因?yàn)槿藗兊挠∠笾校罱鼛讉�月房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是“量跌價(jià)平”,，但顯然在全國的數(shù)據(jù)面前,，“價(jià)平”沒有疑問，但銷售量并沒有人們想象中跌得那么嚴(yán)重,。
事實(shí)上,，輿論的聲音與現(xiàn)實(shí)往往存在一定的偏差，人們在關(guān)注房地產(chǎn)時(shí),，把更多的目光投向了一線城市,，或許也放大了部分低收入者住房困難與局部存在的高房價(jià)之間的矛盾。6月份全國房地產(chǎn)市場的銷量與價(jià)格數(shù)據(jù)表明,，房地產(chǎn)市場的問題并不大,。在住宅市場保持了平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，商辦類物業(yè)異軍突起,，成為銷售量增幅最為明顯的產(chǎn)業(yè),。這恰恰從一個側(cè)面說明，我國當(dāng)前進(jìn)行的樓市調(diào)控很有效,，也很有必要,。
為什么這樣說呢？本次房地產(chǎn)調(diào)控的目的之一,，就是通過打擊住房領(lǐng)域的非理性投機(jī)需求,，改變熱點(diǎn)區(qū)域住房市場的供不應(yīng)求現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展,。對于商辦類物業(yè),，與住宅行業(yè)的調(diào)控有一定的聯(lián)動關(guān)系,，當(dāng)住宅產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)和投資恢復(fù)理性時(shí)，增量資金將更多地關(guān)注商辦類物業(yè),，有利于商辦物業(yè)的恢復(fù)性增長,。這有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)的平衡。
6月份的市場數(shù)據(jù)也給本次調(diào)控政策一個很好的注解,。新“國十條”盡管各方爭議較大,，但其市場效果還是明顯的，這一點(diǎn)自有市場數(shù)據(jù)來說話,。對于下一步政策的走向,，筆者以為應(yīng)注意三個方面的問題：
第一，防止短期政策的僵化執(zhí)行對行業(yè)發(fā)展造成負(fù)面影響,。近年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上都屬于短期政策,，調(diào)控效果立竿見影，但可持續(xù)性較差,。本次調(diào)控的核心內(nèi)容依然是短期性的,，這就要求在政策執(zhí)行一段時(shí)間后，要仔細(xì)考察市場的反應(yīng)和趨勢的變化,，來考慮微調(diào),。筆者以為，當(dāng)前的市場表現(xiàn)整體是健康的,，因此沒有必要調(diào)整或?qū)o縮政策加碼,，也沒有理由轉(zhuǎn)為寬松政策。
第二,，要堅(jiān)持明確的政策貫徹執(zhí)行,，模糊的政策謹(jǐn)慎把握。最新的調(diào)控政策雖然被稱為“史上最嚴(yán)”,，但其政策調(diào)整依然有模糊之處,，既可以嚴(yán)格執(zhí)行，也可留有騰挪空間,。比如對于第三套住房是否放開信貸,，這一條并沒有說死，到底哪些城市適用,，國務(wù)院沒有明確。這就給了銀行和地方政府靈活執(zhí)行的空間,。對于二套房信貸政策,，“首付50%，利率1.1倍”是政策的明文標(biāo)準(zhǔn),，無論是貫徹打擊投機(jī)需求的政策意圖,，還是維護(hù)政府部門的威信,，都應(yīng)該堅(jiān)持執(zhí)行。
對于我國樓市未來的發(fā)展方向,，調(diào)控政策依然是最大的變量,，但調(diào)控政策本身又在很大程度上受制于中國宏觀經(jīng)濟(jì)的動向。
近期,，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)依然沒有消退,，美國“兩房”退市顯示出美國房地產(chǎn)市場依然不容樂觀；人民幣匯率改革最可能的發(fā)展方向就是人民幣升值,，出口企業(yè)將再次面臨生存考驗(yàn),。未來我國經(jīng)濟(jì)必須要面對產(chǎn)業(yè)升級和調(diào)整所帶來的陣痛。在這樣的情況下,，對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控還是要慎之又慎,，特別是在推出新的政策方面。筆者認(rèn)為,，房地產(chǎn)政策下一步不在于出新,，而是要科學(xué)地、嚴(yán)格地貫徹執(zhí)行,。
總體而言,，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,，無論是保障性住房投資還是商品住房投資,，都事涉幾十個行業(yè)的發(fā)展。對于整體性的房地產(chǎn)業(yè),，我們不必悲觀,。但對于個別房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們要保持警惕,，因?yàn)樵谖磥硇碌姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展模式下,，不是所有的房地產(chǎn)上市公司股票都能像今天這樣上漲，房地產(chǎn)企業(yè)淘汰賽的哨聲已經(jīng)吹響了,。
(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員) |