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隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進一步推進，無論是一線城市還是二三線城市,，新房和二手房價格還未出現(xiàn)明顯松動,，但成交量已持續(xù)下滑、瀕臨冰點,，與此截然不同的是,，各城市的房租都出現(xiàn)驚人上漲。以北京為例,，3-6月份同比上漲幅度超過了18%,，每月環(huán)比上漲幅度約2%,。廣州租金平均也漲了一成，而市區(qū)一些城中村房租更普遍上漲二到四成,。
日前,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責對北京,、上海,、廣州、深圳等城市房租暴漲進行調(diào)查,，對于房租上漲的原因,，調(diào)查結(jié)論認為除了季節(jié)性因素外，部分中介因為房屋買賣生意下降,，從房主處收租房子做“二房東”推高房租或勸說房主抬高房租,，成為推動房租上漲的主要因素。（據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》）
按照房地產(chǎn)市場運行規(guī)律,，一般來說,，房屋租賃市場的價格漲跌總是與房屋交易價格的漲跌“同向聯(lián)動”。因此,，租賃市場呈現(xiàn)的價量齊升,，造就目前廣泛傳播的“房租上漲將支撐房價”的論調(diào)，并由此對房價跌幅乃至房地產(chǎn)調(diào)控成效表示質(zhì)疑,。事實上,，這種邏輯過于簡單化，當前房租的上漲與房價未來的下跌趨勢,，并不存在必然的矛盾,；即使租賃價格出現(xiàn)一定程度的上漲，也不能阻擋房價下跌的腳步,。
首先,，房租漲跌并不具備樓市風向標意義。從最近幾年的市場經(jīng)驗來看,，房價的上漲必然帶來房租的上漲,，而房租的上漲不一定能推動房價上漲。歸根結(jié)底,，造成這種違反市場規(guī)律的不正常狀態(tài)的原因在于,，房屋買賣獲得的收益率一直遠高于房屋租賃收益率。我愛我家市場研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，經(jīng)過近期房租的上揚,，目前北京的租售比已由新政前的1:650降低為1:565，盡管如此，仍遠遠高于1:200-1:300的國際合理水平,。在這種情況下,，即使房租翻一番，也無法彌補房價下跌30%造成的損失,，投資者絕不會為了微薄的短期租金而失去可能的出售機會,。
其次，房屋租賃需求并不能夠為房地產(chǎn)市場庫存增加提供有效的需求支撐,。房租的上漲,，與租賃市場“供小于求”的趨勢密不可分。如果說,，高房價下越來越多的居民被迫選擇“轉(zhuǎn)購為租”，在短期內(nèi)增加了租賃需求,，是房租上升的初始動因,。那么，人口向城市的流動并定居,，則是租金上漲的中長期推動力,。以北京為例，截至2009年末,，已經(jīng)連續(xù)三年年均增加常住人口50萬人以上,。如果以人均25平方米的居住面積計算，每年新增人口所需的住房面積高達1500萬平方米,，折合建筑面積約1900萬平方米,，這無疑將形成持續(xù)穩(wěn)定的新增住房需求。
值得注意的是,，在當前房價虛高,、房價收入比嚴重扭曲的背景下，租房需求轉(zhuǎn)移至買房需求是相當困難的,，需要收入達到更高的水平,，這使得房租上漲對于房價的拉動力較弱。換言之,，由于這些住房需求很難轉(zhuǎn)化為實際的購買需求,，對于開發(fā)商和投機者來說，其庫存壓力并不能因租賃需求增多而顯著改善,。
租賃市場需求的增加,，正反映了購房者的觀望情緒越來越濃厚，房租的上漲也是房價下跌預期加強,、下跌預期已經(jīng)占據(jù)主流的必然的正�,，F(xiàn)象，房價下跌的壓力正在持續(xù)增大。
另外,，由于租賃價格是人們收入與經(jīng)濟環(huán)境的體現(xiàn),，決不可能脫離實體經(jīng)濟環(huán)境漲上天去。目前部分城市房租的上漲是房價尚未明顯下跌,，預期利率上調(diào)和開征房產(chǎn)稅共同作用下的特殊現(xiàn)象,。因此，決不能因市場出現(xiàn)的一些背離于政策調(diào)控的現(xiàn)象,，而否定正在形成的房價下滑態(tài)勢,。 |