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繼海南借力“旅游島”概念瘋炒房價之后,，內(nèi)陸邊疆城市喀什再次借道“特區(qū)”概念提升樓市,。從今年3月“兩會”上傳出要在喀什建立經(jīng)濟特區(qū)之后,，香港,、廣州,、溫州等地的炒房團蜂擁而至,，將整棟樓和整個單元買下，致使房價一路上漲,�,？κ沧罘比A的環(huán)疆片區(qū)樓盤起價3450/平方米，最高樓層售價已突破4000元,；而商鋪的價格也從一萬多上漲至三四萬每平方米,。
在新“國十條”定調(diào)打擊樓市投機，還商品房居住消費屬性之后,，上述報道令人稱奇,，也令人生疑。因為,，早先已有相關(guān)報道揭露出,，曾有內(nèi)地開發(fā)商給予溫州炒房團出場費，以達到吸引眼球炒作的目的,。
姑且不論這則消息的真?zhèn)�,，在樓市宏觀緊縮的大背景之下，投資客掃樓二三線城市未必是規(guī)避一線城市風(fēng)險的最佳選擇,。況且喀什作為邊疆欠發(fā)達地區(qū)城市,，其真正居住投資價值幾何尚存不小的爭議。
首先,，在樓市系統(tǒng)性風(fēng)險背景之下,，投資二三線城市風(fēng)險實際更大于一線城市,。對于投資客而言，投資二三線城市的主要原因恐怕還在于心理對賭成本較低,。相較于京滬深廣這樣的一線城市來說,，二三線城市普遍單價較低，如上述報道中提及的喀什環(huán)疆區(qū)最高層樓盤也僅4000元左右,。但是實際上低單價未必意味著低總價,，成棟成片掃樓下來，資金成本同樣不亞于一線城市,。
此外,，投資客到二三線城市掃樓帶來的“壟斷供給”心理暗示實際上是自欺欺人。從根本上來講,，一線京滬深廣與內(nèi)陸二三線城市最大的差異就在于其城市個人發(fā)展,、社會保障、成功機遇等綜合吸引力較強,，外來年輕人口大量涌入,，對樓市存在真正的剛性需求。諸如北京“蟻族”這樣的群體并未因房價快速上漲而出現(xiàn)迅速消退的跡象,。當然這部分剛性需求短期內(nèi)通過高企的商品房市場根本無法解決,，只能通過廉租房市場逐漸過渡。
而內(nèi)陸二三線城市則不具備相應(yīng)的人才吸引力,，外地流入人口數(shù)量相當有限,，且多數(shù)可能為過渡性工作安排，未必會產(chǎn)生實質(zhì)性的購房需求,。近期被國內(nèi)外媒體曝光的內(nèi)蒙古鄂爾多斯(600295,股吧)“鬼城”就是最好的案例,。一旦樓市產(chǎn)生反轉(zhuǎn)性的趨勢，那么這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場甚至連轉(zhuǎn)售為租的機會都沒有,。
其次,，借助概念炒作拉抬樓市多數(shù)難以持續(xù)。2009年海南“旅游島事件”便是最好的案例,，從“一房難求”到“無人問津”的反轉(zhuǎn)只在旦夕之間,。事實上，真正具備賺錢效應(yīng)的炒作往往是炒作對象本身具備較高的升值潛力,，從而形成公眾共同的升值預(yù)期,，而非生拉硬拽，制造概念,�,？κ策@樣的內(nèi)陸邊疆城市并不靠近發(fā)達的出口目的地，周邊國家經(jīng)濟狀況甚至不如中國,，再加上出口這些國家與地區(qū)的政治經(jīng)濟風(fēng)險較大,，因而在此地建立生產(chǎn)制造基地的可能性微乎其微,。最大的可能也就是類似鄂爾多斯，開發(fā)當?shù)氐牡V產(chǎn)資源,。
如果是這樣,，那么其吸引的外來勞動力和人才將會受到較大的限制，再加上當?shù)馗稍镅谉岬臍夂蚝蜕衬h(huán)境,，不具備海南那樣吸引外來旅游觀光者的能力,。因此從長遠來看，當?shù)匕l(fā)展商品房市場的潛力相當有限,。在樓市宏觀背景不斷吃緊,，各路開發(fā)商日趨轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)和保障性住房的今天，貿(mào)然介入前景不明朗的房地產(chǎn),，其未來的收益空間注定有限,。
（作者為復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士） |