因為巨額虧損以及股價低于證交所要求的交易水平,，由美國政府提供支持的放貸抵押機構(gòu)聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（房利美）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（房地美）近日表示,，他們要從紐約證券交易所退市,。
次貸金融危機將兩房機構(gòu)的嚴(yán)重資產(chǎn)虧損暴露后,，從2008年9月份至今,，這兩家機構(gòu)原本由政府隱形擔(dān)保的機構(gòu)變成由政府直接控制,。危機后的各種援助并沒有解決兩房機構(gòu)的風(fēng)險問題,，已經(jīng)有議員提出的重組并且私有化兩房機構(gòu)的改革意見,，也沒有獲得當(dāng)前的奧巴馬政府認可,。美國聯(lián)邦住房金融局稱兩房退市尚不能代表未來的改革方向,。不過，由于房價跌幅太大,，那些有能力歸還抵押貸款的人也逐漸紛紛放棄房產(chǎn)和還貸,，即便奧巴馬政府想暫時拖住兩房機構(gòu)一段時間，以防止當(dāng)前住房抵押市場繼續(xù)深挫,，兩房機構(gòu)恐怕在幾年內(nèi)也難逃退出經(jīng)營或者由私人部門完整接手的命運,。
兩房抵押貸款機構(gòu)的失敗，其實也就是政府支持型的住房抵押金融模式的失敗,。經(jīng)過1930年代的大蕭條之后,，兩房抵押貸款機構(gòu)以“幫助低收入群體獲得住房抵押金融”的目標(biāo)繼續(xù)經(jīng)營，
擔(dān)當(dāng)了由政府支持的住房金融保障角色,，并且同時是尋求商業(yè)利益的盈利機構(gòu),。事實上，對于住房保障,，美國政府看似選擇的是一個小政府的模式——即不去建立一個也許非常龐大的公共保障性房屋建設(shè)及管理組織,，來保障低收入人口的居住權(quán)利，而以小政府范疇下的政府資金支持和商業(yè)牟利機構(gòu)合作的方式,，選擇了讓低收入群體獲得住房金融,，進而獲得“住房私產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”的金融福利保障模式。但是,，次貸危機的教訓(xùn)證明了,，兩房這種模式,，既惡化了市場競爭，因為兩房可以從政府那里獲得融資支持從而給出更具競爭力的利率水平,；又因兩房有政府擔(dān)保而產(chǎn)生“道德風(fēng)險”傾向,。最終使美國住房抵押保障走向了由納稅人資金買單規(guī)模最大的“大政府”模式，集中引導(dǎo)了或者刺激了金融市場投機性交易的系統(tǒng)風(fēng)險,。
未來無論兩房機構(gòu)采取了具體哪一種改革或者退出方式,，都需要分離保障“居住”本身和保障“住房產(chǎn)權(quán)及金融”這兩個截然不同的保障目標(biāo)。讓低收入人口有住房產(chǎn)權(quán)以及提供金融福利的保障模式,，在人口眾多,、貧富差異巨大的國家內(nèi)，是非常困難并且危險的,。同時,，由政府委托私人機構(gòu)、通過外包管理模式運營的公共租賃保障房系統(tǒng),，同樣可以在“小政府”的模式下實現(xiàn),。在土地廣袤的國家提供合理規(guī)模的公共租賃保障房系統(tǒng)、保障低收入人口的居住權(quán)利,，并一定會違反“小政府”的原則,，無論是保守主義政府還是民主福利主義政府，通過公共管理的技術(shù)優(yōu)化,，就可以同時實現(xiàn)小政府和多數(shù)人居住權(quán)的目標(biāo),。
美國兩房抵押貸款機構(gòu)的經(jīng)歷，對中國的比較意義,，也在于住房保障制度模式和住房抵押貸款和金融系統(tǒng)安全兩個方面,。由政府直接運作的“經(jīng)濟適用房”的產(chǎn)權(quán)保障模式，在已經(jīng)暴露出的各種問題和矛盾之下,，已經(jīng)沒有繼續(xù)下去的意義,。如何營建一個保障多數(shù)人居住的公共租賃房保障系統(tǒng)，并且通過向小政府靠攏的公共管理技術(shù),，優(yōu)化居住保障管理,，以足夠的公共財政透明度和可信度來維持這一系統(tǒng)的長期運行，是中國政府應(yīng)該集中精力予以解決,，并且有能力做到的事情,。而中國政府面臨的更大的抉擇，在于同時承擔(dān)公共（政府）目標(biāo)和商業(yè)利益目標(biāo)的金融機構(gòu)風(fēng)險管理取舍上,。
根據(jù)中國的幾大國有商業(yè)銀行的一貫優(yōu)勢,，這幾家金融機構(gòu)在中國住房抵押貸款和商業(yè)及住房開發(fā)貸款市場的占比非常高，這也就意味著和美國兩房貸款機構(gòu)同樣的問題,，即住房貸款系統(tǒng)性風(fēng)險高度集中,，沒有合理分散。集中度非常的系統(tǒng)性風(fēng)險,，導(dǎo)致那些表面上看起來的商業(yè)和政府目標(biāo)利益,，遠遠不及償付風(fēng)險的管理成本。歷史中不斷重復(fù)的那些和地產(chǎn)相關(guān)的金融市場的周期性震蕩,，也說明了高度集中的金融系統(tǒng)風(fēng)險,，并非一直有利于相關(guān)機構(gòu)的商業(yè)利益，比如兩房抵押貸款機構(gòu)在龐大的次貸金融衍生品交易和住房貸款違約中,，都是損失嚴(yán)重的,。而對于更看重金融系統(tǒng)安全、要求金融機構(gòu)承擔(dān)維護市場安定目標(biāo)的政府而言,，高度集中的住房貸款比例（市場控制份額）以及相關(guān)大型金融機構(gòu)的盈利沖動所合成的,，是遠遠高于分散型、自由競爭型金融的系統(tǒng)性風(fēng)險,。
當(dāng)前中國通過住房金融來獲得房屋產(chǎn)權(quán)的家庭比例仍遠低于美國,，這和1990年代末期的一次性住房改革有很大關(guān)系。但是未來住房貸款家庭比例上升,、追趕美日的機會是非常高的,。那么，僅從地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險分散要求考慮,，中國現(xiàn)時都應(yīng)該加大各種民營金融機構(gòu)的市場準(zhǔn)入,，避免類似兩房抵押貸款機構(gòu)的悲劇在中國發(fā)生。
|
|