第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái),，嚴(yán)格區(qū)分了住房的消費(fèi)與投資,，這將有助于通過(guò)遏制住房投資來(lái)遏制高房?jī)r(jià),。同時(shí),，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人按揭貸款管理、健全國(guó)內(nèi)征信系統(tǒng)覆蓋面及全國(guó)性住房信息系統(tǒng)等,，繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控,。
最近，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積明顯下降,，這與房地產(chǎn)調(diào)控政策的繼續(xù)深化密切相關(guān),。而近日住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合公布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中明確指出,，各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，應(yīng)根據(jù)擬購(gòu)房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。市場(chǎng)普遍認(rèn)為,，第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的“塵埃落地”，標(biāo)著著房地產(chǎn)調(diào)控正依既定的方向繼續(xù)深化,。
當(dāng)然,，市場(chǎng)之所以會(huì)對(duì)第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如此關(guān)注，可能有兩個(gè)重要原因,。原因之一是該認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有效地區(qū)分了住房的消費(fèi)與投資,。
確實(shí)，以往部分房地產(chǎn)政策模糊了住房的消費(fèi)與投資的區(qū)別,，在很大程度上鼓勵(lì)了住房的投資,，特別是銀行貸款的金融杠桿，又放大了住房投資的巨大賺錢(qián)效應(yīng),，導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),，催生了房地產(chǎn)泡沫，也滋生出許多社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,。這是過(guò)于放任住房投資的市場(chǎng)結(jié)果之一,。由此，嚴(yán)格區(qū)分住房的消費(fèi)與投資,，就成了2007年房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心之一,。自2009年下半年后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨諸多風(fēng)險(xiǎn),，促使我們進(jìn)一步認(rèn)清了區(qū)分住房的消費(fèi)與投資的重要性,。
正是基于住房的消費(fèi)與投資的區(qū)分，對(duì)住房的消費(fèi),，目前國(guó)家仍然采取優(yōu)惠政策,，鼓勵(lì)居民通過(guò)住房信貸的優(yōu)惠政策逐步改善其住房條件；對(duì)住房的投資,，國(guó)家則規(guī)定住房投資者不僅無(wú)法享受優(yōu)惠信貸政策,，而且還要嚴(yán)格限制其房貸，并以市場(chǎng)定價(jià)確定相應(yīng)的銀行信貸,。這樣的住房信貸政策,，無(wú)疑是提高了住房投資者的進(jìn)入門(mén)檻，也加大了住房投資或投機(jī)的不確定性風(fēng)險(xiǎn),。
原因之二是二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái),，將有助于遏制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的非理性上漲。
這是因?yàn)�,，銀行信貸的易得性,、杠桿效應(yīng)，鼓勵(lì)的是住房的投資而不是消費(fèi),，這對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià),、房地產(chǎn)泡沫的形成具有重大影響。但是,，隨著“國(guó)十條”出臺(tái)后,，住房投資需求主導(dǎo)的市場(chǎng)銷售出現(xiàn)了快速下降，如今年5月份當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大小城市商品房銷售面積下降15.8%以上,，5月份房?jī)r(jià)同比上漲12.4%,，盡管漲幅環(huán)比有所回落。確實(shí),，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化時(shí),，市場(chǎng)預(yù)期的改變，將可能改變目前“量跌價(jià)穩(wěn)”的僵持局面,，因?yàn)檫@次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一就是遏制高房?jī)r(jià),，只要房?jī)r(jià)不跌，房地產(chǎn)調(diào)控就不會(huì)中止,。
當(dāng)然,，依筆者之見(jiàn)，要遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作,，僅僅靠界定第二套住房,、采取差異化信貸政策還是不夠的。
這是因?yàn)�,，首先是在�?guó)內(nèi)征信系統(tǒng)覆蓋面不全,、全國(guó)性住房信息系統(tǒng)尚未建立的情況下，我們很難甄別購(gòu)房者是否第一次購(gòu)房,，他們是否可以享受優(yōu)惠的住房信貸政策,，這為住房投資者利用第二套住房的甄別難度享受優(yōu)惠住房信貸政策敞開(kāi)了政策漏洞,。還有，我們不僅要對(duì)第二套住房采取與第一套住房有別的信貸利率,，而且還要針對(duì)第一套住房購(gòu)買(mǎi)者的信用狀況采取類似的差異化信貸利率,。另外，目前由商業(yè)銀行出面落實(shí)政府制訂的房地產(chǎn)信貸優(yōu)惠政策,，有必要改為由政府直接補(bǔ)貼給住房借款人,，以杜絕商業(yè)銀行在當(dāng)前房地產(chǎn)炒作中助漲房地產(chǎn)泡沫的非理性作用。
其次是對(duì)個(gè)人住房按揭貸款管理,，不僅要以第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)別住房的投資與消費(fèi),，而且還要重新厘定住房按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。具體而言,，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款,，不僅要嚴(yán)格區(qū)分第二套及以上住房，而且還要對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套及第二套住房的個(gè)人按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入予以嚴(yán)格的規(guī)定與審查,，這包括個(gè)人信用記錄,、嚴(yán)格收入證明、個(gè)人每個(gè)月按揭貸款所占個(gè)人收入比重等內(nèi)容,。這樣,，才能阻止住房的投資或投機(jī)者輕易進(jìn)入住房信貸市場(chǎng)，才能遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮及房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大,。
再次是就區(qū)分住房的消費(fèi)與投資而言,，當(dāng)前住房信貸政策僅僅局限于新增或增量的住房按揭貸款，并未對(duì)存量的住房按揭貸款進(jìn)行嚴(yán)格的界定與區(qū)分,，估計(jì)這是導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”特征的重要原因,，因?yàn)樽》康耐顿Y及投機(jī)者仍然可以享受優(yōu)惠信貸政策，他們的住房持有成本還是過(guò)低,。因此,，要打破目前的市場(chǎng)僵局，我們還得配套出臺(tái)房產(chǎn)稅,、物業(yè)稅等相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策,，以此有效遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。
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