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最近,，對于中國經(jīng)濟可能出現(xiàn)硬著陸的擔(dān)心正在加劇,。尤其是許多市場人士認為，最近中國政府針對房地產(chǎn)市場投機的系列政策導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資硬著陸的風(fēng)險較大,。
針對房地產(chǎn)市場投機的系列政策4月17日,，國務(wù)院下發(fā)了一份措辭嚴厲的通知,，要求各級政府和主要部委采取一致行動,，遏制房地產(chǎn)市場投機和房價過快增長。政策出臺至今已有一個月了,。房價似乎已經(jīng)不再快速增長,，在一些主要城市，房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了大幅下滑,。此外,，為了響應(yīng)政府號召，各地媒體不遺余力地報道房價和成交量下跌的各種新聞,。這些數(shù)據(jù)和新聞報道加劇了人們對那些受影響最嚴重的城市房地產(chǎn)開工項目急劇萎縮,，以及對固定資產(chǎn)投資增長可能出現(xiàn)全面的硬著陸的擔(dān)心。
我們認為,，最近針對房地產(chǎn)市場投機的系列政策對整體經(jīng)濟,，尤其是對固定資產(chǎn)投資的潛在負面影響被夸大了。
全國范圍內(nèi),，住宅類房地產(chǎn)竣工面積僅占所有房地產(chǎn)面積的50%,。另一半是非住宅類房地產(chǎn)，如工業(yè)和商業(yè)建筑,。約73%的住宅類建筑（占所有建筑的37%）為商品房,，其開工建設(shè)和交易由市場自由決定，購房者可以申請購房貸款,。其余的住宅類建筑并非完全的市場化行為,，而是由政府部門、國有企業(yè),、甚至大型私營企業(yè)為了給無房的雇員提供住所而在農(nóng)村地區(qū)興建的房屋,，而居住者對房屋沒有完全產(chǎn)權(quán)。不過,，非商品房類住宅建筑是固定資產(chǎn)投資的一部分,。它所使用的建筑材料類別以及單位用量都與商品房相同，同時,，每單位產(chǎn)出也可以產(chǎn)生同等的增加值,。
與此同時，約40%的商品房（占所有建筑的15%）位于本次嚴厲調(diào)控措施涉及的35個主要城市,。其他60%的“商品房”位于中小城鎮(zhèn),，這些中小城鎮(zhèn)的人口占全國城市人口的62%。上述35個城市中,，約30-40%的房地產(chǎn)項目（占所有建筑的5-6%）集中在10個房價最高或上漲過快的城市,。特別是在北京、上海、廣州,、深圳這4個一線城市,，其一級和二級住宅類房地產(chǎn)市場被認為流動性過高，投機過于活躍,，但是其竣工面積只占全國總量的3%,。從全國和主要城市來看，總體建筑市場趨勢和商品房市場趨勢并不總是一致的,。后者受行業(yè)政策干預(yù)的影響比較大,，而前者則通常反映了宏觀經(jīng)濟政策的總體情況。
因此,，只根據(jù)受此類嚴厲政策措施影響最大的主要城市的住宅類房地產(chǎn)市場來評估中國經(jīng)濟的總體實力,，難免有失偏頗。事實上,，這只是固定資產(chǎn)投資和總體經(jīng)濟的一小部分,。如果從地產(chǎn)類上市公司的股價表現(xiàn)來觀察中國經(jīng)濟則更具有誤導(dǎo)性。地產(chǎn)類上市公司的業(yè)務(wù)通常集中在高端市場和主要城市,，因此受本次嚴厲政策的打擊尤為嚴重,。
那么，總體情況究竟如何,？盡管出臺了針對房地產(chǎn)市場投機的嚴厲政策,，但我們相信總體宏觀經(jīng)濟政策姿態(tài)并未改變。尤其是,，中國政府已多次重申了今年初確定的7.5萬億新增貸款目標,。1-4月份的貸款發(fā)放情況也顯示，銀行正在朝著這一目標前進,。應(yīng)當(dāng)注意的是,，在中國，銀行信貸一直是影響固定資產(chǎn)投資,，尤其是房地產(chǎn)建設(shè)的最重要因素,。本年度新增貸款目標為7.5萬億元，這意味著銀行貸款余額同比增長將達到19%,。我們認為,，只要這一信貸目標保持不變，固定資產(chǎn)投資增長硬著陸的可能性很小,。考慮到19%的銀行貸款余額增長,，我們預(yù)測2010年固定資產(chǎn)投資增長約在20-25%之間,。雖然與2009年的32%相比有所減速，但這肯定不能算是硬著陸。尤其需要指出的是,，主要用于固定資產(chǎn)投資的中長期貸款增長遠高于整體貸款增長,。
如果這一固定資產(chǎn)投資增長可以持續(xù)，則以目前的資本支出周期,，建筑和房地產(chǎn)投資增長即使不加速增長,，也會保持目前的強勁勢頭。此外,，在固定資產(chǎn)投資內(nèi)部,，與2005年的情況剛好相反，當(dāng)時設(shè)備購置支出遠超建筑和安裝支出,，表明資本支出周期處于中后期,；而自2009年以來建筑和安裝支出一直遠超設(shè)備購置支出，這表明中國的資本支出周期仍處于早期階段,。這一次中國政府選擇正確的宏觀政策的可能性較大,，而今年出現(xiàn)“理想情形”的可能性最大。此外,，我們預(yù)期CPI的下行趨勢將于今年四季度確立,，屆時新增貸款目標可能會有所松動。 |