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最近，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)硬著陸的擔(dān)心正在加劇,。尤其是許多市場(chǎng)人士認(rèn)為,，最近中國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的系列政策導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)較大。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的系列政策4月17日,，國(guó)務(wù)院下發(fā)了一份措辭嚴(yán)厲的通知,，要求各級(jí)政府和主要部委采取一致行動(dòng)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng),。政策出臺(tái)至今已有一個(gè)月了,。房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)不再快速增長(zhǎng),，在一些主要城市，房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了大幅下滑,。此外,，為了響應(yīng)政府號(hào)召，各地媒體不遺余力地報(bào)道房?jī)r(jià)和成交量下跌的各種新聞,。這些數(shù)據(jù)和新聞報(bào)道加劇了人們對(duì)那些受影響最嚴(yán)重的城市房地產(chǎn)開工項(xiàng)目急劇萎縮,，以及對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能出現(xiàn)全面的硬著陸的擔(dān)心。
我們認(rèn)為,，最近針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的系列政策對(duì)整體經(jīng)濟(jì),，尤其是對(duì)固定資產(chǎn)投資的潛在負(fù)面影響被夸大了。
全國(guó)范圍內(nèi),，住宅類房地產(chǎn)竣工面積僅占所有房地產(chǎn)面積的50%,。另一半是非住宅類房地產(chǎn)，如工業(yè)和商業(yè)建筑,。約73%的住宅類建筑（占所有建筑的37%）為商品房,，其開工建設(shè)和交易由市場(chǎng)自由決定，購(gòu)房者可以申請(qǐng)購(gòu)房貸款,。其余的住宅類建筑并非完全的市場(chǎng)化行為,，而是由政府部門、國(guó)有企業(yè),、甚至大型私營(yíng)企業(yè)為了給無房的雇員提供住所而在農(nóng)村地區(qū)興建的房屋,，而居住者對(duì)房屋沒有完全產(chǎn)權(quán)。不過,，非商品房類住宅建筑是固定資產(chǎn)投資的一部分,。它所使用的建筑材料類別以及單位用量都與商品房相同，同時(shí),，每單位產(chǎn)出也可以產(chǎn)生同等的增加值,。
與此同時(shí)，約40%的商品房（占所有建筑的15%）位于本次嚴(yán)厲調(diào)控措施涉及的35個(gè)主要城市,。其他60%的“商品房”位于中小城鎮(zhèn)，這些中小城鎮(zhèn)的人口占全國(guó)城市人口的62%,。上述35個(gè)城市中,，約30-40%的房地產(chǎn)項(xiàng)目（占所有建筑的5-6%）集中在10個(gè)房?jī)r(jià)最高或上漲過快的城市。特別是在北京,、上海,、廣州、深圳這4個(gè)一線城市,，其一級(jí)和二級(jí)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)被認(rèn)為流動(dòng)性過高,，投機(jī)過于活躍,，但是其竣工面積只占全國(guó)總量的3%。從全國(guó)和主要城市來看,，總體建筑市場(chǎng)趨勢(shì)和商品房市場(chǎng)趨勢(shì)并不總是一致的,。后者受行業(yè)政策干預(yù)的影響比較大，而前者則通常反映了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的總體情況,。
因此,，只根據(jù)受此類嚴(yán)厲政策措施影響最大的主要城市的住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)來評(píng)估中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體實(shí)力，難免有失偏頗,。事實(shí)上,，這只是固定資產(chǎn)投資和總體經(jīng)濟(jì)的一小部分。如果從地產(chǎn)類上市公司的股價(jià)表現(xiàn)來觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)則更具有誤導(dǎo)性,。地產(chǎn)類上市公司的業(yè)務(wù)通常集中在高端市場(chǎng)和主要城市,，因此受本次嚴(yán)厲政策的打擊尤為嚴(yán)重。
那么,，總體情況究竟如何,？盡管出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的嚴(yán)厲政策，但我們相信總體宏觀經(jīng)濟(jì)政策姿態(tài)并未改變,。尤其是,，中國(guó)政府已多次重申了今年初確定的7.5萬億新增貸款目標(biāo)。1-4月份的貸款發(fā)放情況也顯示,，銀行正在朝著這一目標(biāo)前進(jìn),。應(yīng)當(dāng)注意的是，在中國(guó),，銀行信貸一直是影響固定資產(chǎn)投資,，尤其是房地產(chǎn)建設(shè)的最重要因素。本年度新增貸款目標(biāo)為7.5萬億元,，這意味著銀行貸款余額同比增長(zhǎng)將達(dá)到19%,。我們認(rèn)為，只要這一信貸目標(biāo)保持不變,，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)硬著陸的可能性很小,。考慮到19%的銀行貸款余額增長(zhǎng),，我們預(yù)測(cè)2010年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)約在20-25%之間,。雖然與2009年的32%相比有所減速，但這肯定不能算是硬著陸,。尤其需要指出的是,，主要用于固定資產(chǎn)投資的中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于整體貸款增長(zhǎng)。
如果這一固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)可以持續(xù)，則以目前的資本支出周期,，建筑和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)即使不加速增長(zhǎng),，也會(huì)保持目前的強(qiáng)勁勢(shì)頭。此外,，在固定資產(chǎn)投資內(nèi)部,，與2005年的情況剛好相反，當(dāng)時(shí)設(shè)備購(gòu)置支出遠(yuǎn)超建筑和安裝支出,，表明資本支出周期處于中后期,；而自2009年以來建筑和安裝支出一直遠(yuǎn)超設(shè)備購(gòu)置支出，這表明中國(guó)的資本支出周期仍處于早期階段,。這一次中國(guó)政府選擇正確的宏觀政策的可能性較大,，而今年出現(xiàn)“理想情形”的可能性最大。此外,，我們預(yù)期CPI的下行趨勢(shì)將于今年四季度確立,，屆時(shí)新增貸款目標(biāo)可能會(huì)有所松動(dòng)。 |