美國4月份新屋和成屋銷售數(shù)據(jù)靚麗，新屋和成屋銷售環(huán)比分別實現(xiàn)14.8%和7.65%的增幅,。但應(yīng)該注意,，一場新的地產(chǎn)危機正在不遠的將來。美國著名房地產(chǎn)市場調(diào)查機構(gòu)RCA發(fā)布的報告顯示,，今年第一季度美國銀行業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約率已達1992年以來的最高水平,。商業(yè)地產(chǎn)市場加速惡化的趨勢很可能成為美國新一輪金融危機的引爆點。
對美國房地產(chǎn)市場來說,，商業(yè)地產(chǎn)是一個潛在的危機源,。商業(yè)地產(chǎn)危機的醞釀和發(fā)展滯后于住房市場危機。商業(yè)地產(chǎn)市場在2007年10月達到繁榮的頂峰后,，在2007年末初現(xiàn)疲態(tài),，房價開始下跌，新增貸款規(guī)�,？s減,；至2008年第四季度商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率急升；2009年迅速惡化,，價格急轉(zhuǎn)直下,，市值損失約4成，違約率,、空置率連創(chuàng)新高,，這一趨勢延續(xù)到了2010年。據(jù)穆迪公司提供的數(shù)據(jù),，截至今年3月,，美國商業(yè)地產(chǎn)價格與2007年10月的最高峰相比，已經(jīng)累計下跌了42.1%,，而今年第一季度美國銀行業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約率達4.17%,，高于去年第四季度的3.83%；違約抵押貸款總額為455億美元，較去年第四季度增加了37億美元,。
美國的商業(yè)地產(chǎn)包括零售物業(yè),、辦公樓、公寓,、旅館和工業(yè)設(shè)施如倉庫等,，市場規(guī)模6.7萬億美元，與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的債務(wù)總規(guī)模約3.5萬億美元,，其中1.7萬億由銀行持有,，0.9萬億為商業(yè)地產(chǎn)抵押債券的抵押物，0.9萬億由其他投資者持有,�,？傮w來看，為商業(yè)地產(chǎn)融資的主要是地方性的中小銀行,，而且其抵押貸款證券化的比重遠低于住房市場,。
2010年大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)危機隨時可能爆發(fā)。一方面,，穆迪商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)顯示,，與2007年的峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價格迄今已下跌41%,。而且,，從目前的情況看，商業(yè)地產(chǎn)價格下跌的趨勢還沒有逆轉(zhuǎn)的跡象,；另一方面,，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)的違約率要到2012年達到峰值。從目前到2012年,，有價值1.4萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期,，其中有大量貸款為2007年所貸，而當(dāng)時正是有毒資產(chǎn)最嚴重的時期,。
可見,，未來數(shù)年都是商業(yè)地產(chǎn)的高危年份。2010-2013年中將有約2萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款到期,，相當(dāng)于過去15年之和,。如果沒有有效措施，未來4年銀行的損失可能高達4300億美元,，并引發(fā)就業(yè),、銀行、財政等一系列連鎖反應(yīng),，進而嚴重拖累美國經(jīng)濟二次探底。
一是加速中小銀行倒閉。事實上,，由于商業(yè)地產(chǎn)貸款的特點,，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險將集于中小銀行。對金融系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)貸款問題的沖擊小于住房貸款市場危機,。商業(yè)地產(chǎn)貸款規(guī)模僅為住房地產(chǎn)11萬億美元規(guī)模的1/3,，而且由于商業(yè)地產(chǎn)貸款的證券化比例僅為25%，遠低于住房地產(chǎn)的60%,，相較于住房地產(chǎn)貸款,，商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險更加集中于發(fā)放貸款的銀行本身。
數(shù)據(jù)顯示,，商業(yè)地產(chǎn)市場崩盤導(dǎo)致中小銀行破產(chǎn)的速度和規(guī)模都將十分驚人,。當(dāng)下，美國銀行倒閉以“迅雷不及掩耳”的速度進行著,。數(shù)據(jù)顯示,，截至5月最后一周，2009年的美國銀行倒閉數(shù)量僅為36家,，2010年同期倒閉家數(shù)則為去年同期兩倍之多,。與去年相比，今年倒閉的幾乎全部是被稱為“美國金融業(yè)發(fā)達之根本”的中小銀行,。Foresight公司等商業(yè)地產(chǎn)市場機構(gòu)預(yù)計,，2010年這一數(shù)字將超過200家，2011年超過350家,，2012-2013年還將有500家中小銀行倒閉,。
二是失業(yè)率進一步惡化。商業(yè)地產(chǎn)貸款問題惡化將威脅中小企業(yè)生存,。中小銀行為中小企業(yè)提供的貸款占中小企業(yè)貸款總額的一半,。一旦這些銀行因商業(yè)地產(chǎn)貸款問題而倒閉，將威脅大量中小企業(yè)的生存,。
中小企業(yè)是創(chuàng)造就業(yè)崗位的主要力量,，中小企業(yè)融資環(huán)境惡化，加速破產(chǎn),，將拖累美國勞動力市場復(fù)蘇,。自2007年12月份以來，美國約有850萬人失去工作,。這也是自第二次世界大戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟衰退中失業(yè)人數(shù)最多的一次,。目前全美失業(yè)總?cè)藬?shù)約為1530萬。去年10月份,，美國失業(yè)率達到10.1%的26年最高點,，目前失業(yè)率雖已企穩(wěn),，但如果商業(yè)地產(chǎn)惡化將沖擊脆弱的勞動力市場。
三是沖擊州及地方政府財政,。由于失業(yè)率增加,，稅收下降和福利開支迅速增長，目前美國50個州中的47個州政府和許多市政府都面臨不同程度的財政危機,，債臺高筑的紐約州,、伊利諾依州、新澤西州和加利福尼亞州尤為嚴重,。商業(yè)地產(chǎn)稅是州及地方政府的重要財政來源,，中小銀行是州及地方政府主要的貸款融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)市場進一步惡化,、中小銀行加速倒閉,，將使本已“負債累累”的州及地方政府財政狀況進一步惡化，從而引發(fā)全美范圍內(nèi)的財政危機,。 |
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