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6月4日晚8點(diǎn)多,，原本是該放松的周五晚上,，二套房貸細(xì)則突然公布。觀此政策內(nèi)容,，總體在意料之中，卻也有少許意料之外,。
所謂意料之中，是說這一細(xì)則只是落實(shí)4月17日出臺(tái)的“國十條”的相關(guān)指導(dǎo)方針,，政策思路早就大局已定,。
所謂意料之外，是說政策略偏嚴(yán)厲,。之所以這么說,，有兩個(gè)背景：其一，宏觀背景是,，國家經(jīng)濟(jì)刺激政策的退出呈現(xiàn)放慢跡象,，這有前段時(shí)間國家領(lǐng)導(dǎo)人相關(guān)言論為證；其二,，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施以來,，效果顯著，5月份部分一二線城市商品住宅成交量環(huán)比劇降七成左右,。
那么,，二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)厲在何處？主要體現(xiàn)為三點(diǎn),。
第一,，以家庭為單位。第一條便是“應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人,、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定”,。按人，還是按家庭,，二者松緊度甚為懸殊,。遙想2007年9月“二套房貸”政策第一次出臺(tái)后，在這一點(diǎn)上,，各商業(yè)銀行間做法不一,，業(yè)界爭(zhēng)論不休。迫不得已,，三個(gè)月后央行和銀監(jiān)會(huì)又出了一個(gè)“補(bǔ)丁文件”,，明確規(guī)定以家為單位。
其二,，既認(rèn)“房”又認(rèn)“貸”,。“國十條”出臺(tái)后，各家商業(yè)銀行對(duì)所有類別的房貸都不同程度提高了門檻,，但在最重要的第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上,，則各行其是。部分銀行按借款人當(dāng)前擁有的住宅套數(shù)進(jìn)行認(rèn)定,，而部分銀行按借款人已利用貸款購買過的住房套數(shù),。這兩種標(biāo)準(zhǔn)，無論哪種,，都算不上太嚴(yán)格,；從抑制投資投機(jī)性需求的角度考量，按“房”較按“貸”更合理一些,，因?yàn)橛行┯懈纳谱》啃枨蟮募彝�,，第一套住房已使用過貸款，而現(xiàn)在想賣掉現(xiàn)有住房,，置換一套更大,、更好的房子。
2007年第四季度到2008年上半年,，二套房貸就是認(rèn)“房”,，不認(rèn)“貸”。然而,，此次卻既認(rèn)“房”,，又認(rèn)“貸”，政策打擊面非常大,，不僅將有效抑制投資投機(jī)需求,，也把自住性的改善需求一網(wǎng)打盡。另外,，與以往只有銀監(jiān)部門制定房貸政策不同,，此次國務(wù)院特令住建部會(huì)同央行和銀監(jiān)會(huì)一起研究和出臺(tái)政策。其中奧妙在于,，房管部門掌握著居民房產(chǎn)數(shù)據(jù),，若無其配合，則只擁有居民貸款信息的銀行部門,，根本無法以“房”定貸——這也是以前二套房貸政策無法嚴(yán)格執(zhí)行的重要原因之一,。而且，此通知中還明令：2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng),。
其三,，限制了外地的投資投機(jī)性購房需求。政策中有兩層限制,。第一層：“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的,，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行,。”這一條面向全國,，這對(duì)近幾年大量游蕩于一二線城市的外地投資投機(jī)需求,，尤其是溫州炒房團(tuán)，意味著貸款門檻和成本大幅提高,。這將使全國所有熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)需求,，都受到負(fù)面影響。
第二層：“商品住房?jī)r(jià)格過高,、上漲過快,、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定,，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款�,！边@一規(guī)定看似嚴(yán)厲,，卻會(huì)被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房?jī)r(jià)過高城市,，國家并無明確認(rèn)定,，而在當(dāng)前樓市急速降溫的情況下，多數(shù)城市都不愿將調(diào)控細(xì)則制定得過于嚴(yán)格,。比如前段時(shí)間,，廣州、重慶等城市出臺(tái)的“國十條”細(xì)則中,，就沒有嚴(yán)格限制三套房貸,。所以，第二層的限制效果,，反倒沒有第一層大,。
那么，二套房貸最新細(xì)則的影響若何,？首先,，我們必須要明白一點(diǎn)，在所有房地產(chǎn)調(diào)控政策中,，最管用的就是房貸政策,。近年來我國商品住宅的購買者中，三分之二使用按揭貸款,，而開發(fā)商的資金來源中,，有相當(dāng)比重屬于個(gè)人房貸轉(zhuǎn)化成的銷售資金。所以每次房貸政策收緊,，都會(huì)壓制樓市,，比如2007年9月“二套房貸新政”的出臺(tái)，成為市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；而2008年10月房貸政策的放寬,，又成為市場(chǎng)走出低谷的開端,。
相較而言，稅收政策的作用要弱很多,，雖然當(dāng)前房產(chǎn)稅似乎來勢(shì)洶洶,，實(shí)則威力遠(yuǎn)不及嚴(yán)厲執(zhí)行的二套房貸新政。之前,，各家商業(yè)銀行或者猶豫不決,，或者還能打點(diǎn)“擦邊球”，如今全國統(tǒng)一的執(zhí)行細(xì)則既出,，它們即使想在放貸過程中放松一些,，回旋空間也被大大壓縮。
接下來,，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的速度將加快,，而且內(nèi)涵也將發(fā)生變化。今年4月中旬到6月初,，多數(shù)大城市商品住宅成交量大幅萎縮,，雖然速度和幅度都是近十年來所罕見，但新房?jī)r(jià)格總體仍在高位,。去年市場(chǎng)火爆,，開發(fā)商銷售資金回籠量很大，因此企業(yè)暫時(shí)不差錢,，除了恒大地產(chǎn)啟動(dòng)全國八五折統(tǒng)一促銷外,，基本上看不到大型地產(chǎn)商大范圍的降價(jià)行動(dòng)。
可是,，企業(yè)終究拗不過大勢(shì),，降價(jià)已成必然。所謂大勢(shì),，集中體現(xiàn)在三點(diǎn),。首先，此番細(xì)則如此嚴(yán)厲,，再聯(lián)想到近期國稅總局居然一周內(nèi)對(duì)土地增值稅連發(fā)兩道“清查令”,，可知短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不可能松懈，至少在一線城市房?jī)r(jià)合理下調(diào)之前是如此,。其次,，市場(chǎng)在調(diào)整的時(shí)候有自己的規(guī)律，量變?cè)缬趦r(jià)變,，成交量大跌后,，價(jià)格必將下跌,，現(xiàn)在看來，二套房貸細(xì)則將加快這一進(jìn)程,。再次,，開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期也將變得更加謹(jǐn)慎或者說悲觀，加之資金面正由寬松漸趨緊張,，開發(fā)商必然加入降價(jià)促銷的行列,。
最終結(jié)果是，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將加速出現(xiàn),。4月份,，全國70個(gè)城市的房?jī)r(jià)較3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄,，6月份環(huán)比即有可能接近零增長(zhǎng),，7月份出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的概率極大。2008年那輪樓市調(diào)整,，經(jīng)歷了八個(gè)月左右,，這一指標(biāo)才出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，而今年則不需那么久,。至于房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)止跌，需要關(guān)注二套房貸政策何時(shí)才會(huì)松動(dòng),，今年第四季度是有可能的,。
（作者系房地產(chǎn)研究人士） |