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媒體披露的《國家發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》中明示,，今年將深化財(cái)稅體制改革,，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,。一言既出,，地產(chǎn)股再次重挫。受到固定資產(chǎn)投資減速預(yù)期的影響,，鋼鐵,、水泥、銀行等權(quán)重股也紛紛回落,，A股一時(shí)間大有創(chuàng)出新低的勁頭,。隨著中央意圖明確，各地試點(diǎn)的消息更傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng),。
眾所周知,，對(duì)個(gè)人持有多套房產(chǎn)施以稅收管控，是遏制炒房,、打擊投機(jī)的重要舉措,，也是從當(dāng)前熱點(diǎn)城市實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性地整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的當(dāng)然之選,。從這個(gè)角度看,，無論最終出臺(tái)試點(diǎn)的稱謂是房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，也無論是要求分年度征繳,，還是在交易時(shí)一并稽征，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)行格局的影響都將是巨大的,。結(jié)合今年保障房供給可能集中放量的預(yù)期,，諸因素合計(jì),，如果樓市供給超過需求，將直接帶來短期內(nèi)價(jià)格快速回落,。
但在顯而易見的邏輯之外,，鑒于以往樓市調(diào)控政策近年來效果不顯著的實(shí)際情況，有必要反復(fù)檢視政策發(fā)生作用的機(jī)理,。
誠然,，一旦針對(duì)個(gè)人持有多套房的稅收政策出臺(tái)，持有成本將會(huì)上升,。按照目前各地流傳的版本看,，如果以市價(jià)0.5%-0.8%比例稽征，這樣,，市值一百萬左右的房產(chǎn),，年稅收成本大致在5000—8000元左右。對(duì)北京這樣房價(jià)租金比近乎2%—2.5%的一線熱點(diǎn)城市而言,，扣除租金后,，持有房產(chǎn)的收入還不如去存銀行。因此,，政策實(shí)施后,，可能會(huì)產(chǎn)生出成批量的二手房供給，特別是小戶型二手房增量,。
不過,，也要考慮到，如果租金也隨之快速上升,，則多套房持有者的壓力將陡減,。甚至，因?yàn)槌钟姓哌x擇“轉(zhuǎn)賣為租”,，等待二級(jí)市場(chǎng)房價(jià)上升,，直接導(dǎo)致二手房供給仍然無法放量。不僅樓市虛高的價(jià)格可能得到維持,，甚至可能倒逼等得心焦的“剛需人群”們重新狠心追高……
上述的假設(shè)并非憑空杜撰,。
從媒體報(bào)道看，今年4月—5月份,，北京的住宅租賃市場(chǎng)非但沒有出現(xiàn)淡季特征,，反而大幅上漲，整體租金均價(jià)比去年4—5月份上升近20%,。在上海,，“國十條”出臺(tái)后，不僅房屋出租套數(shù)同比上漲33%，而且4000元/月以上房源占比下降了10%,。同樣的情形也發(fā)生在深圳和廣州等地,。
直觀地解讀，似乎是大量買方需求因?yàn)榉績r(jià)過高,，才被迫“轉(zhuǎn)買為租”,，以致推高了租金。但問題的核心在于,，民眾并不是直到今天才買不起房,。以北京為例，房價(jià)扶搖直上的2008年時(shí),，依靠正常的工資性收入就已不可能承擔(dān)購置商品住房的愿望,。可見,，將租金上漲的責(zé)任推給無力買房的“失落者”們（loser）是不厚道的,。
其中重要的原因是置身群租房之中的最弱勢(shì)群體幾乎一力承擔(dān)了炒房者的時(shí)間成本。持有多套房的投機(jī)者借此以逸待勞,，等待政策懈怠,，為東山再起積蓄力量。
從歷史和現(xiàn)實(shí)出發(fā),，頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳、短期的宏觀調(diào)控思路和做法亟待改變,，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長效制度建設(shè)頗有必要,。比如，從土地流轉(zhuǎn),、財(cái)政稅收,、建筑質(zhì)量、金融監(jiān)管,、住房保障,、租賃規(guī)范等制度建設(shè)和落實(shí)方面入手，多管齊下,、齊抓共管,，實(shí)行一般均衡的綜合治理。只有制度規(guī)劃和落實(shí)并舉,，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)公平,，持之以恒，才能達(dá)到使已近無可救藥的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的目的,。 |