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國務(wù)院房地產(chǎn)新政頒布已一月有余,，調(diào)控效果如何,？各方眾說紛紜，甚至互相矛盾：有消息稱調(diào)控已取得明顯成效,，依據(jù)是房地產(chǎn)成交量大幅下降,；但也有消息稱調(diào)控仍未取得明顯效果，理由是仍有樓盤逆市漲價(jià),。
這些矛盾的信息使公眾對(duì)樓市的認(rèn)識(shí)進(jìn)入“混沌期”,，樓市走向不明，“看空”和“看漲”的博弈仍在繼續(xù),。
中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，4月下旬以來，國內(nèi)不少城市新建商品住宅成交面積逐周下跌,，但房價(jià)卻依然“堅(jiān)挺”,，呈現(xiàn)高位盤整態(tài)勢(shì)，甚至不乏逆市上漲的情況,。種種跡象表明,，尚不能對(duì)調(diào)控成效過于樂觀。這不但在考驗(yàn)樓市新政效果,，挑戰(zhàn)百姓的心理承受力,，更在挑戰(zhàn)政府的耐心。
為什么開發(fā)商敢死扛房價(jià)甚至繼續(xù)漲價(jià),？緣何目前購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商仍處于僵持狀態(tài),？
除房地產(chǎn)企業(yè)資金無憂、降價(jià)內(nèi)生動(dòng)力不足外,，筆者以為更為重要的原因是,，根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，他們認(rèn)為一些地方政府并非真心調(diào)控樓市,，在樓市調(diào)控影響到經(jīng)濟(jì)增速以及資本市場(chǎng)時(shí),，地方政府會(huì)猶豫不決，弱化調(diào)控力度，已有措施執(zhí)行不嚴(yán)甚至?xí)臒o聲息地退出,。一些地方的調(diào)控政策力度遠(yuǎn)低于預(yù)期似乎也驗(yàn)證了這點(diǎn)：地方調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺(tái),，卻似乎越來越顯“柔性”了。
房地產(chǎn)開發(fā)商的能量不可小覷,，為了利益他們會(huì)使出各種招數(shù),，游說決策者，誤導(dǎo)公眾判斷,，最終達(dá)到減弱樓市調(diào)控政策力度的目的,。
就在人們議論新政效果有限、應(yīng)該出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施時(shí),，房地產(chǎn)調(diào)控可能導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)“二次探底”的聲音也開始出現(xiàn)了,。有人公開指出，國家不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施了,；更有人認(rèn)為,，一旦房價(jià)企穩(wěn)或全球需求走軟，目前的一些緊縮政策就可能放松,。2007年我國針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施,，但隨后全球金融危機(jī)爆發(fā)，使得房地產(chǎn)調(diào)控不得不轉(zhuǎn)向,，并未嚴(yán)格執(zhí)行,。
2009年大力度的經(jīng)濟(jì)刺激政策更是拯救了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
筆者認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控新政正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期,，決策者的決心仍是關(guān)鍵,。當(dāng)公眾知道政策制定者會(huì)相機(jī)抉擇時(shí),，就會(huì)預(yù)期宏觀政策將出現(xiàn)動(dòng)態(tài)不一致。而對(duì)于一個(gè)國家來說,，政策的一致性和連續(xù)性是宏觀層面政府信用的重要體現(xiàn),。
5月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題,，以減少開發(fā)商通過虛報(bào)開發(fā)費(fèi)用等方式來避稅的空間,。這是為地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的最新舉措，政策調(diào)控的“平靜期”似乎被打破,。此次通知可以看作是2006
年有關(guān)通知的升級(jí)版,，在不改變土地供應(yīng)制度的前提下，要求比之前的規(guī)定更嚴(yán)格,。
但該舉措的實(shí)施力度和效果同樣依賴于政策的一致性,。其實(shí)早在2006年底，國稅總局就曾下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅,，并規(guī)定了若干清算細(xì)則,。但隨后國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控轉(zhuǎn)向，這一政策就沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行,。同樣,，政府對(duì)如何處理囤地、“捂房”的開發(fā)商也早有相關(guān)規(guī)定,，但同樣存在執(zhí)行不力的問題,。
由此可知，調(diào)控政策能否見效,，是否再出臺(tái)更嚴(yán)厲政策是一個(gè)方面,，已出臺(tái)政策是否得到嚴(yán)格執(zhí)行則是另一個(gè)方面，尤其要防止部分政策后繼乏力甚至走樣變形,。同時(shí),，對(duì)于“國十條”中提到的房地產(chǎn)稅收政策問題，既是稅制改革的內(nèi)容,，又是樓市調(diào)控的重要手段,，更不應(yīng)因阻力大而退縮。因?yàn)檎缬嘘P(guān)專家所指出的那樣,，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅是一個(gè)健康市場(chǎng)必不可少的稅種,。只有開征了此類稅種（前提條件是設(shè)計(jì)要合理)，樓市才談得上公平公正,，供需雙方才是平等的,，需求才是真實(shí)的，發(fā)展才是有序的,，投機(jī)才可被遏制,。
（作者單位：中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略管理部） |