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中國住宅市場(chǎng)很怪,，一個(gè)個(gè)沒有土地所有權(quán)的住房,，價(jià)格居然能在短短幾年間上漲幾倍。北京很多低收入者這兩年都“被百萬富翁”了,，原因就是房子,，一套房改時(shí)作價(jià)兩萬多元的房子，現(xiàn)在價(jià)值兩百萬,。
住宅性商品房能夠被市場(chǎng)爆炒,，原因很多，但最主要的有三個(gè)：一是流動(dòng)性泛濫，負(fù)利率時(shí)代過長,；二是土地使用權(quán)變革預(yù)期——絕大多數(shù)炒房人都認(rèn)為,，住宅建筑的土地使用權(quán)會(huì)在到期后延期，所以,，哪怕很多商品房的土地使用權(quán)只有30年,，但也炒；三是全世界主要國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都具有金融屬性,，尤其是美國,，不僅可以炒房子，還可以炒房地產(chǎn)債券,，這股惡炒風(fēng)感染了中國,。
當(dāng)住宅被賦予金融商品屬性之后，當(dāng)巨大的流動(dòng)性無處宣泄時(shí),，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然成為爆炒的對(duì)象,。如果貨幣政策、信貸政策一齊向房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜,，房地產(chǎn)的金融屬性會(huì)發(fā)揮到極致——暴漲暴跌,。虛擬金融市場(chǎng)是不講“價(jià)值觀”的，它只認(rèn)市場(chǎng),，只認(rèn)市場(chǎng)給出的價(jià)格,，哪怕這個(gè)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地背離了它的價(jià)值。房地產(chǎn)完全由市場(chǎng)定價(jià)的現(xiàn)實(shí)就是三部曲：排隊(duì)追漲-一起觀望-瘋狂拋售,。
由于房地產(chǎn)政策信號(hào)一直是混亂的,，因此房地產(chǎn)亂象不可避免。為什么這樣說呢,？因?yàn)槲覀兊浇裉烊匀徊幻靼追康禺a(chǎn)是什么,？它是消費(fèi)品還是特殊商品，它是社會(huì)保障是福利,，還是投資品,？眾說紛紜，誰都有理,。郎咸平說,，1998年開始考慮住房制度改革時(shí)制定的房地產(chǎn)政策是：商品房占10%，廉租房限價(jià)房（政府官員分配性住房）占90%,；結(jié)果到2002年大面積推行房改時(shí)忽然變成商品房占90%,，廉租房限價(jià)房
（政府官員分配性住房）占10%，這個(gè)顛倒是房地產(chǎn)亂象的禍根,。
而在我看來,，如果按商品房占10%,，廉租房限價(jià)房占90%來設(shè)計(jì)房改，根本不可能有房地產(chǎn)市場(chǎng),，更不可能有今天中國人的財(cái)富觀,。道理很簡單，如果僅僅10%的富人擁有自己的住房,，90%的房子都沒有產(chǎn)權(quán),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性將極差，甚至根本不會(huì)出現(xiàn)這樣的市場(chǎng),，也不會(huì)有那么多的企業(yè)想投資房地產(chǎn),，老百姓也不會(huì)將住房與養(yǎng)老儲(chǔ)蓄相連。房地產(chǎn)亂象當(dāng)然不好,，但不好的原因絕不是政府官員不能再享受低廉的住房,。更何況，如果廉租房和限價(jià)房占90%,，剛剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工就能夠在城里買房了嗎,？恐怕更難。因?yàn)楦骷?jí)政府也不是天天想為誰誰誰免費(fèi)服務(wù)的,。無利不起早,，誰會(huì)貼錢為老百姓建房呢？中國離高福利社會(huì)還遠(yuǎn)得很吶,！
某些情況從來都是走極端,。為了解決流動(dòng)性突然短缺的危機(jī)，一下子釋放出無比巨大的流動(dòng)性,，放到極致還不承認(rèn)這些流動(dòng)性已經(jīng)流向了房地產(chǎn),；流動(dòng)性突然大幅度增加，肯定刺激房價(jià),，而房價(jià)上漲也會(huì)刺激已經(jīng)過剩的鋼鐵水泥等行業(yè),。由于房價(jià)高漲，老百姓怨聲載道,，為民請(qǐng)?jiān)傅慕?jīng)濟(jì)學(xué)家和各類代表也不少,，于是，主張打壓房地產(chǎn)的聲音一定會(huì)占據(jù)上風(fēng),。打壓不奏效,，還要打壓,，直到將經(jīng)濟(jì)徹底地熄火,。于是可以判斷，短線房地產(chǎn)市場(chǎng)將極度降溫,，并且導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)整體降溫,。但是,，中長期導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的本質(zhì)性原因很難解決，或者根本來不及解決,。當(dāng)經(jīng)濟(jì)降溫導(dǎo)致很多行業(yè)都不景氣時(shí),，另一方面的聲音又將越來越響。于是,，宏觀經(jīng)濟(jì)政策從微調(diào)到大調(diào),，甚至再來一次保8，一次流動(dòng)性泛濫,，房價(jià)也就又回來了,。如此循環(huán)往復(fù)，可能要有幾年,。
但是,，住宅市場(chǎng)價(jià)格終將暴跌，可能等不到中國人口數(shù)量下降,。原因是什么,？物業(yè)稅，或曰變相的物業(yè)稅,。地方政府在這個(gè)事情上一定會(huì)從消極變?yōu)榉e極,，原因就是土地越來越少了，政府的“財(cái)神爺”用不了多久就不會(huì)是土地,。當(dāng)土地越來越少時(shí),，征收物業(yè)稅就成為唯一的選項(xiàng)。
中國的住宅沒有土地的產(chǎn)權(quán),，這是硬傷,，一定會(huì)有人拿這個(gè)硬傷做文章。因此我想告誡大家：炒房地產(chǎn),，也要短線,，可不能指望住房能夠養(yǎng)老。 |