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中國住宅市場很怪，一個個沒有土地所有權(quán)的住房，價格居然能在短短幾年間上漲幾倍,。北京很多低收入者這兩年都“被百萬富翁”了,，原因就是房子，一套房改時作價兩萬多元的房子,，現(xiàn)在價值兩百萬,。
住宅性商品房能夠被市場爆炒，原因很多,，但最主要的有三個：一是流動性泛濫,，負(fù)利率時代過長；二是土地使用權(quán)變革預(yù)期——絕大多數(shù)炒房人都認(rèn)為,，住宅建筑的土地使用權(quán)會在到期后延期,，所以，哪怕很多商品房的土地使用權(quán)只有30年,，但也炒,；三是全世界主要國家的房地產(chǎn)市場都具有金融屬性，尤其是美國,，不僅可以炒房子,，還可以炒房地產(chǎn)債券，這股惡炒風(fēng)感染了中國,。
當(dāng)住宅被賦予金融商品屬性之后,，當(dāng)巨大的流動性無處宣泄時，房地產(chǎn)市場必然成為爆炒的對象,。如果貨幣政策,、信貸政策一齊向房地產(chǎn)市場傾斜，房地產(chǎn)的金融屬性會發(fā)揮到極致——暴漲暴跌,。虛擬金融市場是不講“價值觀”的,，它只認(rèn)市場，只認(rèn)市場給出的價格,，哪怕這個價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地背離了它的價值,。房地產(chǎn)完全由市場定價的現(xiàn)實(shí)就是三部曲：排隊(duì)追漲-一起觀望-瘋狂拋售。
由于房地產(chǎn)政策信號一直是混亂的,，因此房地產(chǎn)亂象不可避免,。為什么這樣說呢？因?yàn)槲覀兊浇裉烊匀徊幻靼追康禺a(chǎn)是什么,？它是消費(fèi)品還是特殊商品,，它是社會保障是福利，還是投資品,？眾說紛紜,，誰都有理,。郎咸平說，1998年開始考慮住房制度改革時制定的房地產(chǎn)政策是：商品房占10%,，廉租房限價房（政府官員分配性住房）占90%,；結(jié)果到2002年大面積推行房改時忽然變成商品房占90%，廉租房限價房
（政府官員分配性住房）占10%,，這個顛倒是房地產(chǎn)亂象的禍根,。
而在我看來，如果按商品房占10%,，廉租房限價房占90%來設(shè)計(jì)房改,，根本不可能有房地產(chǎn)市場，更不可能有今天中國人的財(cái)富觀,。道理很簡單,，如果僅僅10%的富人擁有自己的住房，90%的房子都沒有產(chǎn)權(quán),，房地產(chǎn)市場的流動性將極差,，甚至根本不會出現(xiàn)這樣的市場，也不會有那么多的企業(yè)想投資房地產(chǎn),，老百姓也不會將住房與養(yǎng)老儲蓄相連,。房地產(chǎn)亂象當(dāng)然不好，但不好的原因絕不是政府官員不能再享受低廉的住房,。更何況,，如果廉租房和限價房占90%，剛剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工就能夠在城里買房了嗎,？恐怕更難,。因?yàn)楦骷壵膊皇翘焯煜霝檎l誰誰免費(fèi)服務(wù)的。無利不起早,，誰會貼錢為老百姓建房呢,？中國離高福利社會還遠(yuǎn)得很吶！
某些情況從來都是走極端,。為了解決流動性突然短缺的危機(jī),，一下子釋放出無比巨大的流動性，放到極致還不承認(rèn)這些流動性已經(jīng)流向了房地產(chǎn),；流動性突然大幅度增加,，肯定刺激房價，而房價上漲也會刺激已經(jīng)過剩的鋼鐵水泥等行業(yè),。由于房價高漲,，老百姓怨聲載道，為民請?jiān)傅慕?jīng)濟(jì)學(xué)家和各類代表也不少,，于是,，主張打壓房地產(chǎn)的聲音一定會占據(jù)上風(fēng),。打壓不奏效，還要打壓,，直到將經(jīng)濟(jì)徹底地熄火。于是可以判斷,，短線房地產(chǎn)市場將極度降溫,，并且導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)整體降溫。但是,，中長期導(dǎo)致房地產(chǎn)市場火爆的本質(zhì)性原因很難解決,，或者根本來不及解決。當(dāng)經(jīng)濟(jì)降溫導(dǎo)致很多行業(yè)都不景氣時,，另一方面的聲音又將越來越響,。于是，宏觀經(jīng)濟(jì)政策從微調(diào)到大調(diào),，甚至再來一次保8,，一次流動性泛濫，房價也就又回來了,。如此循環(huán)往復(fù),，可能要有幾年。
但是,，住宅市場價格終將暴跌,，可能等不到中國人口數(shù)量下降。原因是什么,？物業(yè)稅,，或曰變相的物業(yè)稅。地方政府在這個事情上一定會從消極變?yōu)榉e極,，原因就是土地越來越少了,，政府的“財(cái)神爺”用不了多久就不會是土地。當(dāng)土地越來越少時,，征收物業(yè)稅就成為唯一的選項(xiàng),。
中國的住宅沒有土地的產(chǎn)權(quán)，這是硬傷,，一定會有人拿這個硬傷做文章,。因此我想告誡大家：炒房地產(chǎn)，也要短線,，可不能指望住房能夠養(yǎng)老,。 |