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中國房地產(chǎn)價格在未來10年會再番兩翻，其理由是：第一,、現(xiàn)在說中國房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫,，是因為中國當前房地產(chǎn)價格上漲的速度沒有同老百姓的收入增長同步，也說是說,，當前中國老百姓的收入水平還遠遠達不到房地產(chǎn)快速增長的水平,，因此，當前房產(chǎn)價格增長是有一定的泡沫成份,，那么房產(chǎn)價格的合理區(qū)間是多少,？我認為回歸到2009年初的水平是相對正常的，房產(chǎn)價格若以今年4月份價格為基礎下降30%都是理性的,，其下降的比例只是讓房產(chǎn)價格回歸到正常漲價區(qū)域內(nèi),，如果房產(chǎn)價格回歸到2009年初的價格水平，政府還會出臺政策打壓房地產(chǎn)嗎,？肯定不會,，原因是再打壓，房產(chǎn)價格將會出現(xiàn)真正的價格拐點,，到時,，中國將會出現(xiàn)類似美國一樣的次貸危機，并可能出現(xiàn)經(jīng)濟危機,，影響的不僅是房地產(chǎn)這個行業(yè),，還會大量增加政府赤字、銀行不良率大幅增加甚至破產(chǎn),，中國經(jīng)濟將會出現(xiàn)從未有過的經(jīng)濟衰退,，這是任何人都不愿看到的。
我們一方面分析房產(chǎn)價格應回歸到理性的價格區(qū)間,，另一方面也應看到房地產(chǎn)價格回歸后并不會因此而停止上漲,，若調(diào)整到位后，這很大程度要看政府政策的力度和尺度,，若力度和尺度適度,，房價回歸到位后，還會重起升勢,，近過一段波動后,，中國的房產(chǎn)價格還會隨著物價的上升而持續(xù)上升,，只要其上升速度符合經(jīng)濟發(fā)展的速度和通漲的上升速度。如果中國經(jīng)濟按年平均10%左右的增長速度來測算,，10年中國經(jīng)濟總量將會再番一翻,，中國GDP總量將會達10萬億美元。10年內(nèi),，中國的人民幣將出現(xiàn)大幅度的升值,，10年，預測人民幣會升值一倍,，若能實現(xiàn),，我國的經(jīng)濟總量將會達20萬億美元，超過美國,，成為世界第一,。而房產(chǎn)的走勢會快于物價的走勢和GDP的增速，因此,，未來10年中國房產(chǎn)的價格增長2倍,，也就是情理中的事，也是大家都能接受的增長趨勢,。
當前房產(chǎn)調(diào)控政策不準確
房產(chǎn)價格由三個方面決定,。供給、需求,、成本,。調(diào)整房產(chǎn)價格不應只從需求這項單一因素進行調(diào)整，而是綜合調(diào)整三方面因素,，供給上：應增加土地供給,，打擊握盤惜售、烘抬房價行為,，政府要合理安排土地供給,，不應上廟政府不管下廟政府的發(fā)展問題；成本上：政府不應把土地收入作為財政收入的主要來源,，土地的招拍掛形式應該變改,，由于土地是稀缺資源，因此,，這種招拍掛形式只會推高地價,，從而成為推高房價的“無形之手”；需求上：應調(diào)整過渡性的房產(chǎn)投機行為,，從長遠看,，需求調(diào)整不應是政府調(diào)整的主要手段，因為，不管是自住性需求,、還是投資性需求,，只要不是過渡性的投機需求行為，需求都是合理的,。房產(chǎn)市場的價格調(diào)整終究還是以市場調(diào)整為主,，股票市場的買賣行為和價格的起伏都是由市場在說話，并不是價格上漲過高,，政府就出臺政策限制購買股票,；黃金市場也如此，總會有一雙無形的手在調(diào)整市場價格的走勢,。
房產(chǎn)剛性的需求是始終存在，如果用行政手段來打壓這種需求,，一旦這種被人為壓抑的需求爆發(fā),，將會引發(fā)又一輪的房價大幅度上漲和市場的恐慌。而出現(xiàn)投資性需求也是因為在我國投資渠道潰泛,，而資金的流動性又比較充分,，再加上中國的儲畜率世界第一，通貨膨脹成為經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律,，老百姓找不到更好的,、更多的保值、增值渠道,，因此,，房產(chǎn)也就成為了老百姓保值、增值的理想投資品,。
房價上漲是成本推動的必然結(jié)果
房地產(chǎn)成本有三個主要方面：一是土地成本,、二是建筑成本、三是勞動力成本,。我們先來說說土地成本,，目前我國房價構(gòu)成比例為，地價占40%,、建造成本占30%,、建筑材料價格占20%、稅費占10%,，地價在房價中起主導作用,。地價作為開發(fā)成本最大的部分，地價大幅上漲必然推動房價大幅上漲,。那么地價會不會降下來呢,！我認為很難，就是政府推行了土地的“年租制”,，中國的土地價格仍將會高起,。住宅土地供給數(shù)量在短期內(nèi)是固定的,，其價格彈性很小甚至為零，由于土地供給數(shù)量一定,，房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得土地,，必然愿意付出較高的價格，而作為土地出讓者的地方政府,，又想從數(shù)量一定的土地中取得更大的收益,，兩種力量的共同作用下，就拉動了土地價格的上漲,。但是長期來看,，未來城市化進程中對綠地、公共設施,、工業(yè)用地等非住宅用地的需求會遠高于對住宅房屋的需求,，同時并非土地都能用于建設房子，原因是土地的位置具有固定性,，地區(qū)間土地市場不能互相調(diào)節(jié),，因此土地市場的區(qū)域特性明顯，而經(jīng)濟活躍,、土地市場規(guī)范,、土地需求量大、土地的供求矛盾也就越突出,，城市化率高的地區(qū)土地的成本會越來越貴,。
建筑成本也會越來越高。從2003年底開始,，受國際鋼材價格的影響,，國內(nèi)鋼材價格的上漲幅度較大，最高時達到20%,。一般來說,，鋼材價格占房地產(chǎn)建筑成本
10%-20%。鋼材價格的上漲,，僅能夠影響房地產(chǎn)全部成本的1%左右,；盡管當前出現(xiàn)的鋼材、水泥等產(chǎn)能的過剩,，主要是需求還沒能有效的跟上,，通過壓縮產(chǎn)能過剩行業(yè)，讓供給和需求同步,，在同步的基礎上,，鋼材、水泥的成本終會受基礎原材料成本的上升而上漲。
勞動力成本上升是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果,。從宏觀面來看,，我國正進入一個生產(chǎn)要素成本周期性上升的階段，這是任何一個國家在發(fā)展中都將面臨的問題,。我國經(jīng)濟發(fā)展到目前這個階段,，人均GDP達到
2000美元以后，多種生產(chǎn)要素價格走勢都出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢,，從資源性的土地價格,、能源、基礎原材料等資源到生活必須品的糧食,、蔬菜等都在大幅上升,。物價的上升必然帶來勞動力工資收入水平的上升，中國從20世紀80年代到本世紀初的20多年時間里,，如果剔除通貨膨脹的因素,，勞動力工資漲幅并不大，原因是在過去中國主要采取的是低工資戰(zhàn)略,，勞動力工資幾乎沒有什么增長,。但經(jīng)過30年的改革開放,，目前勞動力待遇問題已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略問題,，也就是說，收入差距的加大已成為當前中國經(jīng)濟發(fā)展中的重要社會問題,，必須將這種差距由不平衡轉(zhuǎn)向平衡發(fā)展,，因此，我國低價勞動力無限供給的格局已經(jīng)發(fā)生了變化,，這種變化是歷史性的,，是中國社會經(jīng)濟發(fā)展到了一定階段(人均GDP提高了)的必然結(jié)果。其次,，全球經(jīng)濟一體化,，輸入型通貨膨脹導致人力成本的上升。近年來各國均出現(xiàn)了不同程度的物價上漲,，全球初級產(chǎn)品價格的波動對我國的影響越來越大,。隨著我國工業(yè)化和經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，對全球初級產(chǎn)品的依賴性也越來越高,，全球初級產(chǎn)品價格的上升必然導致國內(nèi)初級產(chǎn)品價格的上升,，并推動企業(yè)成本包括勞動力成本的上升。
同歐美發(fā)達國家比,，我國的勞動力價格還是非常的低,。
供需不平衡將持續(xù)推動中國房價的上漲
我們來算算賬，中國目前有13億人口，按一家三口擁有一套90平米（人均30平米）的房子（小康,、富裕水平）,，中國需要4.3億套房屋，387億平米的房屋需求量,，當然這些需求量并非都能得到滿足,，因為，在中國,，房地產(chǎn)的需求是不平衡的,，剛畢業(yè)的大學生、新婚夫婦,、農(nóng)民工、低收入家庭等對房屋具有剛性需求,，但他們卻買不起房子,。有錢人買了一套、二套,、三套,，依然想把手里錢來買房，一是因為在中國的投資渠道太窄,，老百姓資金沒有更多的投資渠道,；二是房屋具有抗通漲的能力；剛性需求的人不見得有錢,，彈性需求的人一定有錢,，彈性需求是拉動本輪房價上漲的主體。而中國的城市人口在6.5億人,，且呈快速增長過程,，預計未來10年中國城市人口將增加到10億，這10億人中,，我們假設有一半的人住商品房,，有20%的人住簡陋房屋，30%住公租,、廉住房和租賃房,。50%的人就是5億人，按每三人需有一套90平米（人均30平米）,，就需要1.7億間住房153億平米,。截止目前，中國現(xiàn)在有多少住房,？當前我國的真實住房情況如何,？根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》相關(guān)數(shù)據(jù),，截至2008年底，中國城鎮(zhèn)實有住房建筑面積總量為124億平方米左右,，當年城鎮(zhèn)常住人口6.07億人（戶籍人口加居住半年以上的常住人口）,。暫且不說這組數(shù)據(jù)的真實性，因為,，我國的統(tǒng)計數(shù)字都是按照投資渠道由基層單位層層報上來的,，沒有正規(guī)呈報單位。
而這些房屋數(shù)字中,，第一,、小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量就相當驚人，北京有人估計大概占了20%左右,，深圳這樣的城市占的比重就更高,，有的高達40%﹑50%。2007年建設部副部長鹿心社指出,，截至2007年上半年,，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達到66億平方米，相當于2007年地產(chǎn)銷售高峰時期的十年銷售量,。到現(xiàn)在又增加了幾億平方米,，至少已超過70多億平方米﹑七八千萬套住房。而1997~2008年12年間,，全國開發(fā)商建設的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米,；銷售面積38.55億平方米，也就是說,，小產(chǎn)權(quán)房比開發(fā)商建設和銷售的商品住宅面積還大得多,。第二,、違章建筑�,，F(xiàn)在全國有多少違章建筑，沒法統(tǒng)計,，起碼數(shù)以十億計,。違章建筑分兩種，一種是大量有權(quán)有錢的人利用權(quán)勢占塊地私建的房子,，大都是豪宅﹑別墅,；另一種是其它有些單位建房分給職工的﹑私人自建房的難以統(tǒng)計的也很多。第三,、2.3億進入城市常住的農(nóng)民工絕大多數(shù)進城已超過半年,，很多都已打工十幾年20幾年了，已經(jīng)列入了城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計范圍,。但并沒有屬于自已的房子,，他們的需求量大約在40億平方米,。第四、2000~2009年我國畢業(yè)大學生人數(shù)共計3275萬人,，其中至少有一千多萬人是漂在城市中租房打工,，買不起房，只能租很小的“蝸居”,，當“蟻族”,。在買了房的居民中，又有幾千萬人背負著四萬億元房貸,，在當“房奴”,。第五、中國目前面臨60%以上的房子需要改造,。
由此看來未來10年,，中國對住房的剛性需求大約在216億平方米，按50%的需求計算,，也需要房屋108億平方米,，而中國每年新建城市住宅5-6億平方米，10年可建60平方米,，供給同需求的不平衡在未來將會越來越加劇,。因此，供需的不平衡將必然持續(xù)推動中國的房價上漲,。
資金的流動性過剩加劇房價的上升
流動性過剩,。國務院選在此時出臺“民間投資36條”，意在靠啟動并擴大民間投資來接替中央投資的“4萬億”計劃,。解決流動性過剩的問題,，必須將民間資金引導到其它的投資領(lǐng)域，目前整個經(jīng)濟的回升主要是靠4萬億刺激政策拉動,，這方面國有投資貢獻很大,，但是民間投資貢獻有限，而民間投資啟動才是經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力,，也是解決當前資金過剩而大量堆積在房地產(chǎn)行業(yè),，形成房地產(chǎn)的投機的有效方法。從央行5月11日公布的數(shù)據(jù)來看,，M1和M2增速的反剪刀差在4月份進一步擴大,。M2增速4月回落至21.48%，而M1增速4月則反彈至31.25%,。反剪刀差由此達到9.77個百分點,。反剪刀差的擴大,，反映了存款活期化加大的趨勢,。因此,，一方面民間資金未有效的使用,，另一方面由于負利率的存在，使存款活期化的趨勢越來越嚴重,，使得資金流動性加劇,，通貨膨脹再次成為市場熱議的話題。只要過剩的資金無去路,，房子將一直會成為資金流向的聚集地,。 |