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美國(guó)住房市場(chǎng)在經(jīng)過漫長(zhǎng)嚴(yán)冬后，終于見到了一絲回暖的跡象,，但這是曇花一現(xiàn),，還是期待已久的春天真的來臨了？而美國(guó)未來幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)又會(huì)如何呢,？
到2009年4月,，相比2006年的最高點(diǎn)，美國(guó)20個(gè)都市地區(qū)房?jī)r(jià)暴跌了33%,。其中像加利福尼亞,、佛羅里達(dá)、內(nèi)華達(dá)等州受創(chuàng)最大,，某些地區(qū)房?jī)r(jià)降幅超過50%,。據(jù)了解，目前為止,，美國(guó)市場(chǎng)還有大約1070萬所住房存在當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值低于貸款的倒掛情況,，占住房貸款的23%。
危機(jī)之下,，美國(guó)房產(chǎn)市值蒸發(fā)了7萬億美元,。美國(guó)政府采取了一系列措施，力圖扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)急劇下滑的局面,，其中主要有以下幾點(diǎn)：
一是降低房貸利率,。美聯(lián)儲(chǔ)在2009年初出面購(gòu)買房利美和房地美發(fā)行的企業(yè)債和MBS，目的很明確,，就是降低百姓的房貸成本,，直接導(dǎo)致了房貸利率的回落，常見的30年房貸利率降至5%以下,，最低曾在2009年12月達(dá)到4.7%,。
二是稅收優(yōu)惠政策。為鼓勵(lì)百姓買房,，美國(guó)財(cái)政部出臺(tái)了買房減稅的優(yōu)惠政策,，最高可享受8000美元減稅額度。這在一定程度上刺激了2009年下半年二手房的交易量。
三是政府試圖努力處理滯付貸款,，減緩銀行贖回房屋,，但收效甚微，不僅參與者少,，而且重新違約比率較高,。
從2009年下半年起，美國(guó)住房市場(chǎng)開始出現(xiàn)穩(wěn)定的跡象,，這和政府的上述托市政策是分不開的,。但最近，以下三組數(shù)據(jù)顯示房市恢復(fù)之路不會(huì)是一帆風(fēng)順的：
第一組,，每月公布的S&P/Case-Shiller
Index跟蹤美國(guó)二手獨(dú)棟房?jī)r(jià)格變動(dòng),，從2006年最高點(diǎn)至2009年4月最低點(diǎn)，該指數(shù)下跌了33%,
之后連續(xù)上升了5個(gè)月,，但最近4個(gè)月又略有下滑,。目前距離最高點(diǎn)還有30%的距離，大約是2003年秋天的水平,。
第二組,，每月公布的二手房交易數(shù)據(jù)涵蓋獨(dú)棟房和公寓等所有二手房的每月交易，由于二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)大于新房市場(chǎng),，其數(shù)據(jù)被看作是衡量住房市場(chǎng)的溫度表,。二手房交易量從2005年的700多萬套，降到了2008年510萬套的水平,。受稅收優(yōu)惠政策的影響,，交易量曾在2009年底躥高過一陣，但好景不長(zhǎng),，最近又有所回落，目前回到了500萬套/年的水平,。
第三組,，每月公布的新房簽約數(shù)據(jù)，2005年全國(guó)新房年銷售量約為130萬套,，2010年3月公布的簽約量為年30.8萬套,，銷量減了近76%。新房銷售從2009年中起在低位穩(wěn)定下來,，曾到過40萬套/年的銷售量,，最近似乎又有緩慢下滑的趨勢(shì)。
此外,，投資者通過對(duì)房貸表現(xiàn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行跟蹤和量化分析,，比如30天滯付、60天滯付、90天滯付,、銀行贖回,、受損率等來了解住房貸款的狀況。目前看來,，90天以上滯付的比例居高不下,。由于目前政府推遲銀行贖回的努力，這些房子尚未進(jìn)入拍賣的行列,，但它們一旦進(jìn)入拍賣庫(kù)存,
將對(duì)疲軟的房?jī)r(jià)帶來又一次的沉重打擊,。
還有其他因素也在影響美國(guó)房?jī)r(jià)：
第一，稅收優(yōu)惠政策失效后,，以及房貸利率的上升,，將會(huì)對(duì)未來需求產(chǎn)生負(fù)面影響。美聯(lián)儲(chǔ)停止購(gòu)買“兩房”的企業(yè)債和MBS,，以及美國(guó)國(guó)債利率的上升,，都會(huì)迫使房貸利率增加。事實(shí)上,，3月底30年房貸利率已從去年12月的4.7%微增至5.1%左右,。
第二，根據(jù)巴克萊銀行的推算,，目前美國(guó)全國(guó)住房市場(chǎng)有200萬~250萬套的過剩房產(chǎn),。假設(shè)美國(guó)每年新建住房40萬套，每年產(chǎn)生百萬新家庭,，除吸收新建住房外,，還可吸收約60萬套的過剩房屋。根據(jù)這一速度,，過剩供應(yīng)需3至4年才能消化掉,。這一供求關(guān)系的不平衡將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用。難怪巴菲特曾戲言,，要消除多余房子,，先得推倒一些已有房屋，讓開發(fā)商少造房,，還有鼓勵(lì)形成新家庭,。
第三，房?jī)r(jià)的變化受失業(yè)率影響,。危機(jī)使美國(guó)失去了800萬個(gè)就業(yè)崗位,，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為失業(yè)率將居高不下，就業(yè)市場(chǎng)的恢復(fù)會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程,。失業(yè)問題不解決,，房?jī)r(jià)很難全面回升,。
第四，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)在將來的走勢(shì)可能會(huì)不一樣,。今年3月的S&P/Case-Shiller
Index數(shù)據(jù)顯示,，舊金山及圣地亞哥地區(qū)的房?jī)r(jià)已比去年同期上升了9%和5.9%，而拉斯維加斯的房?jī)r(jià)則創(chuàng)了新低,，比去年同期下降了17.4%,。各地區(qū)受困房占交易量的比重不同，也將影響這些指數(shù)走勢(shì)的不同,。
第五,，危機(jī)前住房市場(chǎng)的瘋漲與銀行信貸失控分不開，危機(jī)后銀行加強(qiáng)了對(duì)新發(fā)放住房貸款條件的要求,，對(duì)房貸品種,、房貸首付、收入核實(shí),、債務(wù)收入比等都有嚴(yán)格的控制,，即使將來這些條件可能會(huì)適當(dāng)放松，但相信不可能回到過去過度寬松的狀態(tài),。
第六,，從歷史上看，房產(chǎn)市場(chǎng)有較長(zhǎng)的周期性,。以往的周期大多在15~20年,，從1986年的房產(chǎn)高峰到2006年的房產(chǎn)高峰，經(jīng)過了近20年時(shí)間,。
展望美國(guó)房?jī)r(jià),，總的說來，雖然離最低谷已不遠(yuǎn),，但房?jī)r(jià)在未來幾年的上升幅度將受到限制,，前進(jìn)的腳步會(huì)很艱難。 |