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房地產(chǎn)實(shí)行嚴(yán)厲的調(diào)控以來，政府部門,、經(jīng)濟(jì)學(xué)者,、媒體和公眾，都非常關(guān)注,，現(xiàn)在是否真有成效,？市場告訴了答案：5月5日，恒大地產(chǎn)內(nèi)部向媒體透露,，即日起,，恒大地產(chǎn)全國約40個(gè)樓盤同時(shí)推出8.5折促銷讓利活動(dòng)。這是新一輪樓市調(diào)控背景下,，第一個(gè)舉起降價(jià)大旗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。這應(yīng)該是高房價(jià)開始松動(dòng)的一個(gè)標(biāo)志,。毫無疑問，恒大此舉對(duì)整個(gè)樓市的影響至大,。
毋庸諱言,，對(duì)于此輪調(diào)控是否會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向一個(gè)合理范圍，很多人都持懷疑觀望態(tài)度,。實(shí)際上,，從某種意義上說，此輪的房地產(chǎn)調(diào)控并不簡單地是針對(duì)房地產(chǎn),，而是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)調(diào)控,，而房地產(chǎn)調(diào)控能否到位，不僅僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展問題,，更多涉及在當(dāng)前城市化加速時(shí)期的發(fā)展路徑的再選擇,。
隨著中央近期一系列政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場調(diào)整的思路已越來越清晰,。近日有消息稱,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門擬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控,。根據(jù)擬訂的方案,，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，并按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“�,？顚Ｓ谩�,。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目竣工交付及結(jié)算時(shí)，才能支配使用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款,。用業(yè)內(nèi)人士的話來說,，此舉將對(duì)房企的資金鏈造成很大壓力�,？梢苑乐狗康禺a(chǎn)商動(dòng)用預(yù)售資金高價(jià)拿地,，防止房地產(chǎn)商拖欠建筑商的工程款，同時(shí)也將促使房地產(chǎn)商加速項(xiàng)目開發(fā),。
不可否認(rèn),，為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)而出臺(tái)的4萬億中央投資計(jì)劃，穩(wěn)住了中國經(jīng)濟(jì),，延續(xù)了中國宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭,，而大量扶持房地產(chǎn)發(fā)展的措施，客觀上也使得房地產(chǎn)行業(yè)變得有恃無恐,，進(jìn)而演變成危機(jī)后脫離了經(jīng)濟(jì)基本面的全面瘋狂,。一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)問題是，在經(jīng)歷了改革開放30年的持續(xù)快速發(fā)展,，尤其是1998年房改以來,，我國城市化的急速推進(jìn),，已使社會(huì)資源受到大量消耗。所以,，中國的城市化,，要在政治、經(jīng)濟(jì),、環(huán)境,、社會(huì)等現(xiàn)實(shí)條件的限制下邁向一個(gè)新階段，開辟一條新路,，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整是必需的,。
過去，我們每一次的房地產(chǎn)調(diào)控措施,，媒體和業(yè)內(nèi)人士都會(huì)做出大量的微觀解釋,，而且?guī)缀醵贾豢紤]到經(jīng)濟(jì)因素，很少人從更廣闊的層面來分析,。這些理由在前幾年都很有市場,，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的社會(huì)問題,，尤其是一些地方政府以地生財(cái)?shù)陌l(fā)展思路所積累的多重矛盾，關(guān)系到社會(huì)發(fā)展的根本,，到了不容再回避的地步,。
還有一個(gè)不可忽視的因素是，去年銀行信貸擴(kuò)張的大部分,，最終是流向了房地產(chǎn)市場,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，去年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源57128億元,，其中國內(nèi)貸款11293億元,，自籌資金17906億元，其他資金27459億元,，其他資金里面還包括了各地購房者的房貸,。而房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金僅占30%，從上市銀行的數(shù)據(jù)中可以看到,，資金流向房地產(chǎn)的比例更高,。這種狀況再清楚不過地說明，調(diào)控房地產(chǎn),，實(shí)際上也是調(diào)整當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),。
當(dāng)然，由于寬松的貨幣政策給市場提供了大量的流動(dòng)性,，這就直接造成了資產(chǎn)價(jià)格的上漲,，從而推高市場對(duì)通脹的預(yù)期,。從目前來看，雖然一季度的物價(jià)指數(shù)依然處于溫和狀態(tài),，但是房地產(chǎn)市場卻在2009年的基礎(chǔ)上,，持續(xù)快速發(fā)展�,？梢赃@么說,，房地產(chǎn)在某種程度上在當(dāng)前已不是一個(gè)由市場供求決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產(chǎn),，是一種投資品,。因此，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,，更大的著力點(diǎn)還在于控制物價(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭,，從而更好地管理市場的通脹預(yù)期。
不難想見,，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)出現(xiàn)比較復(fù)雜的局面,。而此次調(diào)控最終能否實(shí)現(xiàn)讓房地產(chǎn)走向平穩(wěn)、健康,、合理的發(fā)展方向,，還有待進(jìn)一步觀察，尤其還要觀察各地方政府的執(zhí)行力度,。
就我國目前所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段而言,，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用無可置疑,，而國家加快城市發(fā)展的思路也顯示出房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)的前景,。但是，從行業(yè)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的角度看,，為了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)非得有個(gè)結(jié)構(gòu)性大調(diào)整不可�,？梢灶A(yù)見,，此輪調(diào)控將促使一些此前自身資質(zhì)不夠好，或者說沒有相當(dāng)實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商淘汰出局,。行業(yè)洗牌的趨勢(shì)其實(shí)已經(jīng)明朗了,。
（作者系資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員） |