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近日有媒體報道，恒大地產(chǎn)將在全國范圍內(nèi)進行八五折優(yōu)惠售房,。此消息一出,，沉悶的全國新房市場激起浪花無數(shù)。
4月17日新一輪調(diào)控文件“國十條”出臺后,，業(yè)內(nèi)外看空者眾,，二手房市場出現(xiàn)明顯的打折現(xiàn)象，而新房市場卻相當堅挺,，甚至少數(shù)樓盤還逆勢上揚,。這充分證明，短期而言,，新房價格由開發(fā)商控制,。至今，仍有個別開發(fā)商持謹慎樂觀態(tài)度,，且暫時不差錢,，故而或者延期開盤，或者堅持不降價,。
然而,，購房人對于不降價的樓盤并不買賬，眾多大城市成交量大幅下滑就是鐵證,。就在買賣雙方僵持之際,，恒大地產(chǎn)高舉促銷大旗殺將出來，其效果比2007年底萬科的降價行動,，有過之而無不及,。當年萬科促銷屬于由點及面，慢慢擴大,，而且各地降幅不一,，而恒大則在全國諸多城市統(tǒng)一大降15%，效果自然不同,。
2007年底萬科降價之后,，其他開發(fā)商陸陸續(xù)續(xù)加入降價陣營,，及至2008年下半年，市場已進入冰凍期,。當然,，在萬科降價的過程中，也遭到了部分同行的抱怨和抵制,。同樣是恒大,，2008年國慶，全國13個樓盤齊刷刷進行八五折優(yōu)惠,，并在短時間內(nèi)回籠資金幾十億元,。
開發(fā)商是否愿意降價，純屬商業(yè)行為,，外人不宜用道德標準橫加指摘或褒揚,。部分企業(yè)暫時資金寬裕，尚無促銷壓力,，或者企業(yè)手中項目不多,，或者樓盤地處黃金地段，或者自恃產(chǎn)品質(zhì)量超群,，于是遲遲不愿加入降價陣營,。而對于那些項目眾多的大型企業(yè)來說，降價的利大于弊,。
利在何處,？其一，可以保持銷售資金回籠態(tài)勢相對穩(wěn)定,，這對于追求“流量”的大企業(yè)很重要,。其二，上市公司必須努力使業(yè)績好看,，不能因為惜售而使報表難看,，否則將被資本市場的投資者拋棄。其三,，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)巨頭之間的競爭已趨于白熱化,，恒大、中海,、綠地,、綠城等都已明確表態(tài)想當行業(yè)老大，他們對市場份額的渴求遠高于對單個項目的利潤率,。其四,，政府希望穩(wěn)定房價，購房人盼望房價下跌，那些搶先降價的,，尤其是像恒大這樣全國統(tǒng)一大幅降價的企業(yè),，將為自己的企業(yè)品牌加分。
至于所謂的弊,，最大的可能是房子賣虧了。2008年,，少數(shù)企業(yè)如綠城,，堅持不降價，于是在2009年樓市復蘇和回暖之后,，獲得了比萬科更高的銷售收益,，一時被業(yè)內(nèi)奉作神明�,？闪硪环矫�,，2008年下半年銷售遇阻后，綠城也曾經(jīng)歷過資金鏈異常緊繃的不利局面,。
這也就是說,，假如2009年市場沒能提前超預期地回暖、繁榮,，則對于萬科,、恒大這樣大力度促銷的、大量持有現(xiàn)金的開發(fā)商有百利而無一害,。問題在于,，本輪調(diào)控還會像上輪一樣，市場只調(diào)整半年便迎來報復性反彈嗎,？這事懸,！
2009年的樓市超常規(guī)反彈，主要緣于2008年10月開始的刺激性政策,，而當前政策面卻是近十幾年來最嚴厲的,，雖然半年后，不排除政策放松的可能性,，但絕不會像2008年那么寬松,。中國樓市“政策市”的特征鮮明，這就注定半年后即便房價止跌,，也難像2009年那樣展開新一輪的大幅反彈,。
樓盤降價對企業(yè)的利弊得失，還待市場檢驗,。而恒大統(tǒng)一打折的行為,，已確定無疑將會加速全國房價下跌。即便企業(yè)比購房人更理性，可多多少少一樣具有“從眾心理”,，跟隨降價的企業(yè)和樓盤,，接下來必然越來越多。其結果是,，繼二手房市場已出現(xiàn)價格“拐點”之后,，新房市場的價格“拐點”也呼之欲出。
也許有人還在堅持支持開發(fā)商不降價的兩個因素：不差錢和市場供不應求,。而我們想要說的是,，這兩個因素其實都是偽命題。因為二者皆是動態(tài)變化的,，而且當前變化速度非常之快,。
開發(fā)商的資金來源主要有兩個，一是銷售回款,，二是銀行貸款及其他融資,，當前兩者都已出現(xiàn)了問題。開發(fā)商花錢去處也有兩個,，一是地價款,，二是建安款，去年下半年以來拿高價地較多的企業(yè)開始覺得難受,，土地出讓金的支付方式已發(fā)生重大變化,，像以前那樣拖欠地價款幾無可能。因此,，今年2月份開發(fā)商的資金寬松度達到頂點之后,，正在快速收緊，下半年仍堅持不促銷的企業(yè)將置身尷尬境地,。
至于商品住宅供不應求的緊張局勢,，在很多大城市已成為“過去時”，比如自今年3月份開始,，上海市的新建商品住宅已逆轉(zhuǎn)為供大于求,。供求關系的變化速度遠快于企業(yè)資金面。
正基于上述分析,，我們?yōu)楹愦笕珖y(tǒng)一降價的行為叫好,，順應市場、配合調(diào)控,、增加現(xiàn)金,、惠及民眾，何樂而不為,。但愿更多的房企加入促銷陣營,，以實際行動加快中國樓市回歸理性的進程。
（作者系房產(chǎn)研究人士）
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