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新一輪高強(qiáng)度調(diào)控政策“出拳”約半個(gè)月來,，房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)預(yù)料中的積極變化，政策效果可謂“立竿見影”,。一些城市的供應(yīng)量明顯增加,，一些樓盤加緊推出新房源；投資投機(jī)性的需求有所退場,，“炒房”族迅速減少,；居高不下的房價(jià)總體呈現(xiàn)松動(dòng)跡象，久違的打折降價(jià)等手段重回市場,；成交規(guī)模明顯縮減,，市場呈現(xiàn)“降溫”態(tài)勢。一些城市地價(jià)也面臨回落壓力,。市場對房地產(chǎn)市場“理性回歸”的預(yù)期有所加強(qiáng),。一些購房者希望，市場的相持能真正遏制房價(jià)的上漲勢頭,，進(jìn)而帶動(dòng)房價(jià)合理回調(diào),。
在中央政府一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用下，原本是樓市傳統(tǒng)旺季的“五一”假期,，今年卻明顯遇冷：成交量下降,，觀望、試探氣氛趨濃,，各一線城市的房產(chǎn)市場明顯萎縮,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，“五一”假日期間,，北京二手房交易跌入冰點(diǎn),，日均簽約降幅達(dá)82%。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，4月下半月,，上海商品住宅成交了37.99萬平方米，而在3月下旬,，這只是一周的成交量,。在廣州，5月1日和5月2日兩天的住宅銷售,，比平時(shí)正常成交量低了一半,；成交均價(jià)與3、4月相比,，降幅在兩成左右,。在杭州,，樓市日交易量從最高時(shí)的300多套驟降至兩位數(shù)，周交易量環(huán)比下跌72.55%,。
房地產(chǎn)市場對法定準(zhǔn)備金率變動(dòng)最敏感的,。通過緊縮流動(dòng)性來抑制過熱發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，擠出資產(chǎn)虛假繁榮的泡沫,，法定準(zhǔn)備金率變動(dòng)對市場投資,、供需的影響尤為突出，稍稍變化即可導(dǎo)致整個(gè)市場的劇烈波動(dòng),。作為貨幣政策的三大工具之一,，存款準(zhǔn)備金的變動(dòng)可謂是一劑猛藥。毫無疑問,，央行決定從5月10日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),，影響最大的行業(yè)當(dāng)屬房地產(chǎn)行業(yè)。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，將直接約束到商業(yè)銀行的放貸能力,，貸款數(shù)量的下降將對商業(yè)銀行的盈利能力形成抑制,。同時(shí),，銀行可能調(diào)整貸款投向，減少房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款投放,。從節(jié)后兩市地產(chǎn)股再次領(lǐng)跌的態(tài)勢看,，人們的觀望情緒愈發(fā)濃重，房地產(chǎn)市場已顯露出逐步轉(zhuǎn)向買方市場的跡象,。
如果說房地產(chǎn)新政對供需雙方的交易行為做了規(guī)定動(dòng)作,，那么，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將直接約束樓市供需雙方的投資與投機(jī)行為,。雖然上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，考慮的是包括房地產(chǎn)在內(nèi)的大局的貨幣政策，但是,，房地產(chǎn)貸款或按揭實(shí)行差別化已經(jīng)提前消化了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對樓市的沖擊,。從“國十條”到北京新政到上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，我們可以看出,，這種“組合拳”對樓市有同一性,、綜合性的影響，是對趨于瘋狂,、且近年間越調(diào)控價(jià)越漲的樓市開出的藥力相當(dāng)猛烈的“中藥”,。而對房地產(chǎn)市場來說，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也并不是單藥方,，勢必與新政配合起來一起發(fā)揮重大作用,。貸款緊縮的預(yù)期,，不但為預(yù)防通脹打提前量，也意在收緊縮投資或投機(jī)性房貸之效,。
而在房地產(chǎn)新政剛出爐之時(shí),，開發(fā)商們就陷入了與政府和市場的博弈之中，延期開盤轉(zhuǎn)向觀望,，從而試圖從中爭取時(shí)間,，甚至還寄希望于熬過這陣陣痛之后市場會(huì)再度恢復(fù)虛假繁榮，等待樓價(jià)越調(diào)控越漲局面的重現(xiàn),。此次收緊銀根,，則無疑將打消房地產(chǎn)商們的這類念頭。房地產(chǎn)對資金的依賴程度較高,，甚至可以說是息息相關(guān),。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率會(huì)凍結(jié)一部分流動(dòng)資金，同時(shí)使信貸投放也受到影響,，銀根收緊對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響顯而易見,，而本屆政府的意圖也十分明顯。因此,，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn),，這是一次真正意義上的調(diào)整。而一旦確定了對未來的預(yù)期,，理性的開發(fā)商就應(yīng)覺察到,，延期開盤不是一個(gè)上上之策，進(jìn)而采取降價(jià)或者是促銷手段,，來改變市場營銷策略以自救,。
隨著相關(guān)金融調(diào)整政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)預(yù)料中的積極變化,，這一點(diǎn),，目前還是令人欣慰的。但不可否認(rèn)的是,，目前能看到的效果,，離遏制房價(jià)快漲、確保樓市健康“入軌”的目標(biāo)尚有很大距離,，所謂的房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)也仍未露端倪,。也就是說，我國房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展為時(shí)已久,，積重難返,，要想逐步從根本上解決困擾房地產(chǎn)業(yè)已久的“頑疾”，徹底摘除房地產(chǎn)市場毒瘤,，促使樓市逐步走向健康,、平穩(wěn)的發(fā)展道路,，我們還面臨許多難題，還需要很長時(shí)間的探索,。 |