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對于老百姓購買住房是消費還是投資這個經(jīng)濟學問題，長期以來存在很大爭議,�,；谧》渴褂闷谙揲L，單位價值高,，完全符合固定資產(chǎn)的一般標準,，國家統(tǒng)計局和聯(lián)合國制定的《1993年國民經(jīng)濟核算體系》（SNA），都把居民購房支出歸類為固定資產(chǎn)投資,。SNA對住房消費的解釋是,，當房屋用于居民居住時，租住的租金計入承租人的消費支出,；如果是自住的,，比照相應市場(租金)價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費,。但如果從人們的生活習慣看,，衣食住行都是人類的基本消費行為，因此,，住房又似乎像汽車,、寶石等一樣被看作是耐用消費品。再從消費和投資的關(guān)系看,，消費是直接滿足人們的生活需要,，投資則是放棄當前的消費以期獲取未來的利得，最終目的還是為了實現(xiàn)更好的消費,。所以,，作為消費品的房屋,、寶石，也可以轉(zhuǎn)化為投資品,。如此,，把住房的經(jīng)濟屬性歸結(jié)為可以用于投資的消費品，也許更合適,。既然住房既是投資品,，又是消費品，那么企業(yè)為追求利潤而投資房地產(chǎn),，居民為了自住而購房,，或為了投資獲利而購房都是無可非議的。如果為了抑制房價上漲而否定房屋的投資行為,，甚至把居民購買的一套住房也算作投資予以約束與限制,，這既不符合房屋的經(jīng)濟屬性，也與我們鼓勵居民獲得更多的財產(chǎn)性收入提高生活水平的愿望相違背,。
問題在于,，住房不同于一般投資品和消費品。除了具有固定性,、差異性和有限性外,，還具有民生性。住房的民生性,，突出表現(xiàn)是確保居民生存最基本的物質(zhì)條件,。一個人要活得有尊嚴，首先要有安身之處,。此外,，不能把買房等同于一般投資還在于，買賣房屋并不能增加整個社會的財富,，投機過度只會抬高房價,，并引發(fā)泡沫。所以,，正確認識住房的本質(zhì)屬性還必須從經(jīng)濟學范疇中跳出來,，而要從維護社會公平和公民的基本權(quán)利中去把握，賦予其民生性,，這樣才能為制定科學有效的政策提供的依據(jù),。
為了保障居民擁有住房的基本權(quán)利，真正做到“居者有其屋”,，許多國家和地區(qū)從來就不把所有房屋都看成是投資品,，而是從維護和促進人類最基本的居住權(quán)出發(fā)，制定相關(guān)的法律和政策來抑制住房的投資需求,，防止高房價侵犯居民最基本的生存權(quán),。比如新加坡規(guī)定兩個人聯(lián)名才能擁有房產(chǎn),，單個人不得同時擁有兩處以上的房產(chǎn)。公民所買的組屋（政府投資建設的住房,，以較低的價格出售給中低收入家庭）5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,，確實要轉(zhuǎn)讓也不能直接通過市場交易，而需在政府指定的機構(gòu)中交易,。香港也只允許少數(shù)高檔商品房可以自由買賣,，政府為符合一定條件的居民提供大量廉租房，限于租金低廉和轉(zhuǎn)手困難,，居民很難借廉租房投資,。美國則主要通過稅收制度來抑制住房的投資需求，所以在美國,，擁有兩套以上房子的人并不多,。
筆者認為，只有從維護社會公平和公民的基本權(quán)利出發(fā),，以實現(xiàn)社會福利最大化為根本目標,，賦予住房的民生性，才能確保政策措施科學有效,。從這次新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”來看，提高購房首付比例和利率,，對購買第三套及以上住房貸款和非本地居民購買住房貸款的限制,，都只是希望通過提高住房投資的融資成本，減少購房融資來達到抑制投資性購房和房價過快上漲的作用,。這些政策有可能使房價上漲的幅度暫時趨于平緩,，提高銀行體系的安全性收益率，但難以從根本上抑制對住房的投資投機行為,，保障居民基本的住房需求,。因為推動高房價的根源，還在于企業(yè)投資經(jīng)營環(huán)境惡化,、居民投資渠道少,、流動性過剩導致的投資需求大量膨脹。而這些政策對現(xiàn)金充裕的開發(fā)商以及投資者未必能夠形成有效的制約,。
可見,，樓市調(diào)控政策的重點，在于合理抑制住房的投資品功能,，讓住房真正回歸到民生性或消費品功能上,。為此，各級政府理應把基本解決中國民眾的住房問題作為一項基本職責,，牢牢把握住房的民生性,，以此調(diào)整住房政策,。具體說來，其一,，明確提出不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),，徹底打消投資者認為政府會救房地產(chǎn)市場的念頭；其二,，政府向市場提供更多廉價的土地和廉租,、廉價房，滿足居民基本的住房消費需求,；其三,，通過鼓勵居民住房消費來發(fā)展中國房地產(chǎn)市場，為自住型住房消費提供更多的優(yōu)惠政策,，同時盡快開征房產(chǎn)稅,，嚴厲遏制社會對住房的投資投機的行為，這樣才有可能實現(xiàn)住房供求的基本平衡,，讓大多數(shù)人都能買得起房,、住得起房，進而從根本上確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展,。
（作者系同濟大學經(jīng)濟與管理學院副教授） |