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4月26日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入退出進(jìn)行嚴(yán)格管理,。例如對(duì)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的責(zé)令退還，對(duì)不作出說明或不配合資產(chǎn)核查,、公示的，視同以虛假資料騙購(gòu),。對(duì)違規(guī)出售,、出租經(jīng)濟(jì)適用住房，取消其在5年內(nèi)再次申請(qǐng)資格,。而對(duì)已經(jīng)享受經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭,，再購(gòu)買其他住房的，必須辦理退出（經(jīng)濟(jì)適用房）手續(xù)或補(bǔ)交相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán),。
如果將經(jīng)濟(jì)適用房的管理看作是“4·17房地產(chǎn)新政”的一部分的話,，那么至少透露出兩個(gè)信息：第一個(gè)信息是，中央政府似乎考慮到原本高速的房地產(chǎn)投資率下降的可能,，很可能將通過加大經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè)來“彌補(bǔ)”未來供應(yīng)下跌,，無論是對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)平穩(wěn)、還是對(duì)建筑業(yè)就業(yè),、鋼鐵水泥等行業(yè)產(chǎn)能穩(wěn)定都有好處,。新規(guī)可以看作是中央“加碼式”啟動(dòng)大規(guī)模保障性住房建設(shè)的預(yù)兆。第二個(gè)信息是,，經(jīng)適房的整體規(guī)則設(shè)計(jì)將會(huì)重構(gòu),。一直以來，經(jīng)適房不僅“量小”,，無法觸及“夾心層”,，同時(shí)經(jīng)適房被廣泛的腐敗案例所困擾，民眾頗有怨言,。所以,，重構(gòu)經(jīng)適房的“準(zhǔn)入退出”規(guī)則自是應(yīng)有之義。
實(shí)際上,，導(dǎo)致經(jīng)適房大規(guī)模腐敗的核心要件,，一個(gè)是“不透明”，一個(gè)是經(jīng)適房同市面上商品房的“價(jià)差”,。所以我們看到,，經(jīng)適房新規(guī)的改革點(diǎn)正是這兩個(gè)方面�,！安煌该鳌笨梢酝ㄟ^公示原則來解決,，因?yàn)楣緯?huì)帶來社會(huì)監(jiān)督。最近的深圳經(jīng)適房丑聞,，正是通過“公示名單”而被“人肉搜索”,，人們發(fā)現(xiàn)，一些上了經(jīng)濟(jì)適用房名單的人竟然是開寶馬轎車的“臨時(shí)工”,。這種社會(huì)監(jiān)督所形成的有力氛圍本身就可以構(gòu)成經(jīng)濟(jì)適用房“分配正義”的重要組成部分,。
而在“價(jià)差”上,，我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)適房新規(guī)已經(jīng)暗示將采取“共有產(chǎn)權(quán)模式”,。因?yàn)椤案鞯匾Y(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制,。在量化政府出資額的基礎(chǔ)上，按照配售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)承購(gòu)人與政府的出資比例,，確定上市所得價(jià)款的分配比例,、政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等管理事項(xiàng)”，而這一條款是一個(gè)巨大的進(jìn)步,，它蘊(yùn)含著以市價(jià)位基礎(chǔ)來設(shè)計(jì)經(jīng)適房規(guī)則,，將經(jīng)適房可以尋租的“價(jià)格制定權(quán)”轉(zhuǎn)化成明確的股權(quán)分享權(quán)。
首先,，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的指導(dǎo)性定價(jià)是錯(cuò)誤的,。過去的經(jīng)驗(yàn)證明，官僚們?nèi)绻麑?duì)經(jīng)適房“有所圖”,，那么他們會(huì)制定一個(gè)偏低的價(jià)格,，然后他們或者親屬將享受這個(gè)“大價(jià)差”，如果他們對(duì)經(jīng)適房“無所圖”,，那么經(jīng)適房?jī)r(jià)格將會(huì)很貴,。而現(xiàn)在，經(jīng)適房的價(jià)格是市場(chǎng)定價(jià),，和商品房?jī)r(jià)格是一樣的,。只不過它的“經(jīng)濟(jì)”體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)共有上。經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)是由政府和住戶“共有”,，雙方領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》,，上面標(biāo)明兩者的產(chǎn)權(quán)比例。
其次,，“共有產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)適房是包含地價(jià)的,，這意味著用地可以由行政劃撥，轉(zhuǎn)變?yōu)楣_“招拍掛”,，可以讓更多的市場(chǎng)開發(fā)者進(jìn)入,。政府在經(jīng)適房里面的股權(quán)很大程度上是以地價(jià)來獲得的，而住戶支付的主要是非地價(jià)的成本（例如建筑成本和開發(fā)利潤(rùn)）,，“面粉”和“面包”的關(guān)系清晰化了,。
新規(guī)要求，如果住戶另購(gòu)商品房,，那么要退出經(jīng)適房或者購(gòu)買完整的產(chǎn)權(quán),，這意味著政府既可以將住戶的房屋股權(quán)按市價(jià)買回，繼續(xù)與下一個(gè)住戶形成“共享股權(quán)”,，也可以將房屋改做廉租房,，也可以獲得出售產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)金,。這其實(shí)解決了經(jīng)適房“資金沉淀”以及“市場(chǎng)價(jià)差”完全被個(gè)人占有的惡劣局面。經(jīng)適房變成了一種“持續(xù)開發(fā)”,、“房屋循環(huán)”、“資金滾動(dòng)”模式,，這是一種利用市場(chǎng)化手段解決了經(jīng)適房建設(shè)和退出機(jī)制,、政府保障性住房資金積累和滾動(dòng)以及貨幣化補(bǔ)貼的透明度等問題，它不一定消滅腐敗,，但“尋租”空間的確被壓縮,。 |