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4月26日,，住房城鄉(xiāng)建設部表示,，對經濟適用房準入退出進行嚴格管理。例如對騙購經濟適用住房的責令退還,，對不作出說明或不配合資產核查,、公示的,，視同以虛假資料騙購。對違規(guī)出售,、出租經濟適用住房,，取消其在5年內再次申請資格。而對已經享受經濟適用住房的家庭,，再購買其他住房的,，必須辦理退出（經濟適用房）手續(xù)或補交相關價款取得完全產權。
如果將經濟適用房的管理看作是“4·17房地產新政”的一部分的話,，那么至少透露出兩個信息：第一個信息是,，中央政府似乎考慮到原本高速的房地產投資率下降的可能，很可能將通過加大經濟適用房等保障性住房的建設來“彌補”未來供應下跌,，無論是對房地產供應平穩(wěn),、還是對建筑業(yè)就業(yè)、鋼鐵水泥等行業(yè)產能穩(wěn)定都有好處,。新規(guī)可以看作是中央“加碼式”啟動大規(guī)模保障性住房建設的預兆,。第二個信息是，經適房的整體規(guī)則設計將會重構,。一直以來,，經適房不僅“量小”，無法觸及“夾心層”,，同時經適房被廣泛的腐敗案例所困擾,，民眾頗有怨言。所以，重構經適房的“準入退出”規(guī)則自是應有之義,。
實際上,，導致經適房大規(guī)模腐敗的核心要件，一個是“不透明”,，一個是經適房同市面上商品房的“價差”,。所以我們看到，經適房新規(guī)的改革點正是這兩個方面,�,！安煌该鳌笨梢酝ㄟ^公示原則來解決，因為公示會帶來社會監(jiān)督,。最近的深圳經適房丑聞,，正是通過“公示名單”而被“人肉搜索”，人們發(fā)現,，一些上了經濟適用房名單的人竟然是開寶馬轎車的“臨時工”,。這種社會監(jiān)督所形成的有力氛圍本身就可以構成經濟適用房“分配正義”的重要組成部分。
而在“價差”上,，我們發(fā)現,，經適房新規(guī)已經暗示將采取“共有產權模式”。因為“各地要結合實際情況完善經濟適用住房上市交易分配機制,。在量化政府出資額的基礎上,，按照配售經濟適用住房時承購人與政府的出資比例，確定上市所得價款的分配比例,、政府優(yōu)先購買權等管理事項”,，而這一條款是一個巨大的進步，它蘊含著以市價位基礎來設計經適房規(guī)則,，將經適房可以尋租的“價格制定權”轉化成明確的股權分享權,。
首先，政府對經濟適用房的指導性定價是錯誤的,。過去的經驗證明,，官僚們如果對經適房“有所圖”，那么他們會制定一個偏低的價格,，然后他們或者親屬將享受這個“大價差”,，如果他們對經適房“無所圖”，那么經適房價格將會很貴,。而現在,，經適房的價格是市場定價，和商品房價格是一樣的,。只不過它的“經濟”體現在產權共有上,。經適房的產權是由政府和住戶“共有”,，雙方領取《房屋共有權證》，上面標明兩者的產權比例,。
其次,，“共有產權”的經適房是包含地價的，這意味著用地可以由行政劃撥,，轉變?yōu)楣_“招拍掛”,，可以讓更多的市場開發(fā)者進入。政府在經適房里面的股權很大程度上是以地價來獲得的,，而住戶支付的主要是非地價的成本（例如建筑成本和開發(fā)利潤），“面粉”和“面包”的關系清晰化了,。
新規(guī)要求,，如果住戶另購商品房，那么要退出經適房或者購買完整的產權,，這意味著政府既可以將住戶的房屋股權按市價買回,，繼續(xù)與下一個住戶形成“共享股權”，也可以將房屋改做廉租房,，也可以獲得出售產權的現金,。這其實解決了經適房“資金沉淀”以及“市場價差”完全被個人占有的惡劣局面。經適房變成了一種“持續(xù)開發(fā)”,、“房屋循環(huán)”,、“資金滾動”模式，這是一種利用市場化手段解決了經適房建設和退出機制,、政府保障性住房資金積累和滾動以及貨幣化補貼的透明度等問題,，它不一定消滅腐敗，但“尋租”空間的確被壓縮,。 |