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對于中央政府針對趨于瘋狂的樓價所出臺的一系列嚴厲調(diào)控政策,，現(xiàn)在有一種擔心：中國因此會出現(xiàn)像日本在上世紀90年代那樣的危機，樓市,、股市崩潰,，如日中天的經(jīng)濟增長戛然終止，失去整整“20年”,。的確,，這是個值得高度關(guān)注與警惕的問題,。不過筆者認為，雖然世界各國頻頻出現(xiàn)以房地產(chǎn)泡沫破滅為特征的地區(qū)性和全球性經(jīng)濟危機,，但中國不是日本,，不是泰國，也不是美國,。它山之石,，可以攻玉，只要中國能從日本危機中吸取教訓(xùn),，總結(jié)經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控就一定會避免日本當年的許多錯誤,，最終將理順房地產(chǎn)市場的秩序,，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場軟著陸，中國經(jīng)濟將更健康地持續(xù)發(fā)展,。
日本在上世紀90年代初爆發(fā)的危機乃至后來十幾年的經(jīng)濟衰退,，是從樓市、股市泡沫的破滅開始的,。歷史背景是在廣場協(xié)議壓力下,，日元大幅升值。升值造成出口下降,，經(jīng)濟下滑,。日本央行大幅降低利率，通過寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟恢復(fù)增長,。低利率刺激了信貸大規(guī)模流向樓市和股市,，推動股市上漲4倍，東京,、名古屋,、大板三大城市圈房價上漲近300%。東京曾號稱“土地不敗”,，意思是日本人均土地可使用面積在世界各國中是最小之一,，東京更甚，因此東京地價只會漲不會跌,，地價不斷上漲推動房價不斷上漲,。當房價快速上漲3年以后，風(fēng)險大幅度上升,，政府開始加息,，而累積加息成了壓死駱駝的最后一根稻草。隨即,，神話破滅,，東京股市一年內(nèi)從近40000點飛流直下至8000點,，房價一路大跌。日本房地產(chǎn)協(xié)會的資料顯示,，直到2007年,，日本房價水平仍大大低于1986年房價開始大幅上漲時的水平。緊接著樓市,、股市崩潰的,，是超過2萬家金融機構(gòu)破產(chǎn)，日本大銀行壞賬劇增,。在政府幫助下,，日本大銀行經(jīng)歷了超過十年的艱苦重組和整合，日本經(jīng)濟因此幾乎一蹶不振,。
現(xiàn)在,，擔心中央政府嚴厲調(diào)控政策的背后，就是認為中國的現(xiàn)況與當年的日本非常相似的觀點,�,？墒聦嵣希F(xiàn)在的中國和20年前的日本有幾個根本的不相似,，特別是調(diào)控政策與調(diào)控時點的根本不同,。
首先，當今中國與日本上世紀80年代末,、90年代初的經(jīng)濟實力不一樣,。日本的泡沫是在人均GDP達到3萬美元時開始形成和破滅的，中國的泡沫是在人均GDP3000美元時開始形成,，這個最根本的不同,，決定了中國決不會、也不能犯日本同樣的錯誤,。中國付不起20年經(jīng)濟衰退的代價,。對中國經(jīng)濟現(xiàn)狀的實事求是的評價，能使我們對房地產(chǎn)市場價格變化帶來的經(jīng)濟和社會的影響有更清醒的認識,，會更注意采取平穩(wěn)的,、持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，而不會去追求經(jīng)濟短期的非理性快速增長,。
其次,，日本政府當年的一系列政策，對于房地產(chǎn)泡沫以及整體泡沫經(jīng)濟起了推波助瀾的作用,。日本政府簽署廣場協(xié)議,，推動日元大幅升值，日本央行降息刺激經(jīng)濟,，缺乏對銀行資金大規(guī)模流進股市的嚴格監(jiān)管,，房地產(chǎn)和股市崩潰后銀行壞賬大規(guī)模上升,，銀行和金融系統(tǒng)的崩潰最后導(dǎo)致經(jīng)濟的崩潰。今天,，中國政府對外堅持人民幣匯率保持基本穩(wěn)定,，對內(nèi)在當前通脹預(yù)期不斷增大的形勢下，央行絕對不會降低利率,。更重要的是,，政府調(diào)控采取了最有效果的政策，直接嚴格地限制銀行資金流入房地產(chǎn)市場,，銀行監(jiān)管部門也采取了各種方式加強對銀行房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管,。減少銀行資金對投機性行為的支持，就等于投機收益的去杠桿化,，對于遏制投機行為是最有效的,。這些政策大大降低了銀行的風(fēng)險，也就降低了經(jīng)濟的系統(tǒng)風(fēng)險,。
其三，調(diào)控時點完全不同,。日本央行是在房地產(chǎn)市場價格大幅上漲三年以后,，銀行以及其他金融機構(gòu)的資金已經(jīng)大規(guī)模涌進房地產(chǎn)市場，泡沫風(fēng)險急劇膨脹后,，才開始加息政策來調(diào)控的,。此時，日本央行加息,，對于已形成的巨大的價格泡沫,，無異于正式拉開經(jīng)濟危機的序幕。觀察世界房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟暴發(fā)的過程,，一般都是房地產(chǎn)價格大幅上漲三年左右,，政府政策開始調(diào)控，最后刺破泡沫引爆危機,。日本20年前如此,，泰國12年前如此，這次美國次貸引發(fā)的危機,，也同樣如此,。
而中國這次是在房地產(chǎn)價格非理性上漲一年以后政策開始調(diào)控。換句話說,，房地產(chǎn)的泡沫并沒有被累積到一觸即潰的程度,。政策是給正在膨脹中的泡沫減少繼續(xù)吹大的能量，以制止泡沫在短期內(nèi)繼續(xù)大幅膨脹,，降低房地產(chǎn)風(fēng)險,，也大大降低銀行的風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險,，恢復(fù)經(jīng)濟延續(xù)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。從長期來說,，房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常秩序,，房地產(chǎn)價格就能按照規(guī)律，隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長,，隨著收入不斷上漲而呈現(xiàn)與收入水平相匹配的正常態(tài)勢,。
從中國和日本情況的對比中，可以清楚地看到兩國國情的不同,；中國政府的政策沒有出現(xiàn)日本政府那樣助吹泡沫形成的政策失誤,；中國的調(diào)控已適時出手，沒有像日本那樣遲遲沒有采取有效的調(diào)控措施,，最后調(diào)控行動變成了引爆危機,。故而，只要切實落實房地產(chǎn)調(diào)控的各項措施,，特別是落實各項信貸新政,，以及嚴格保障性住房建設(shè)指標的落實，相信中國的房地產(chǎn)市場一定能夠軟著陸,。
（作者系銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家） |