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從歷史上看，房價泡沫并不足奇。2007年至2008年的美國次貸危機之誘因,，就是房價泡沫,。我們現(xiàn)在更該關(guān)注的是我國當(dāng)前房價泡沫的特殊性：第一,，房價泡沫出現(xiàn)在經(jīng)濟復(fù)蘇的初期而非經(jīng)濟高漲期，這大大掣肘了貨幣政策的空間；第二，房價泡沫出現(xiàn)在城市化進程的中期階段,，去年我國城鎮(zhèn)化率為46.6
%，而日本的城市化率在1985年就已經(jīng)達(dá)到76.7%的水平,。就此看,，房價泡沫恐將成為進一步城鎮(zhèn)化的障礙。第三,，在美國次貸危機前的房價泡沫中,，銀行不斷降低放貸門檻，導(dǎo)致最低收入階層都投身到買房運動中,。而我國當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫,，則使得普通勞動者普遍買不起房，樓市成了少部分富人的游戲,。
筆者認(rèn)為,，我國房價泡沫的這些特殊性根源于一系列的制度性癥結(jié)。首先,，地方政府的土地財政,。賣地收入占到了地方財政收入的30%至50%，去年全國土地出讓收入達(dá)1.6萬億,，地方政府成了高房價最大的受益者，也有足夠的動力去推高地價,。全國重點監(jiān)測城市去年居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%,，其中上海、南京,、杭州則分別高達(dá)47.36%,、47.89%、45.47%,。
其次,，居民收入分配差距過大。目前我國居民人均收入約為3000美元（不到美國十分之一）,，但衡量收入分配不平等程度的基尼系數(shù)已與美國接近,。在新舊體制的轉(zhuǎn)軌過程中，因為市場體制不健全,，與此同時,，司法體系的獨立性和完善性又滯后于市場經(jīng)濟的發(fā)展,，這些因素疊加在一起導(dǎo)致了大量的尋租機會。對大量的灰色收入而言,，買房成為相對更為“安全”的去處,。而灰色收入對房價高低并不敏感，這進一步助長了房價的非理性化,。
再次,，國企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，加劇了非理性競爭,。與其他企業(yè)相比,，國有企業(yè)往往擁有更多的政府關(guān)系資源，銀行貸款更有保證,，而且對地價過高的風(fēng)險具有超�,！扳g感力”。因此,，不難理解央企為何能屢屢成為地王,。央企數(shù)量不多，但其成就的地王卻有很強的信號效應(yīng),，也使得土地拍賣過程更加狂熱化,。
要避免房價泡沫成為社會不和諧的因素，筆者的意見是,，政府的對策必須著眼長遠(yuǎn),，以避免更大的風(fēng)險。在催生房價泡沫的鏈條中,，地方政府已成中心環(huán)節(jié),。故而化解房價泡沫，一方面應(yīng)要求地方政府加大土地供應(yīng)平抑地價,，另一方面要從根子上切斷地方政府對賣地的依賴癥,。這就要求提高地方政府財政收支的透明化，強化人大的審批職能,，加強社會輿論監(jiān)督,。地方政府“缺錢”本身是個偽命題，在監(jiān)督機制不到位的情況下,，再多的財政收入也會被各種投資和工程所消耗,。即使地方政府真的缺錢，賣地收入是否被合理利用也大可存疑,。畢竟我們看到了太多的政績工程,，以及為招商引資而慷慨給予外企土地和稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象。
此外,，時至今日,，如何實現(xiàn)向“民富國強”的偉大的轉(zhuǎn)變,，已成為迫切需要面對的課題，“讓一部分人先富起來”的哲學(xué)理應(yīng)退出了,。時過境遷,，現(xiàn)在有不少觀念誤區(qū)相伴著這一提法，特別是隱含了對“非法致富”的寬容,，不符合市場經(jīng)濟條件下人人“機會均等”的基本原則,。相反，我們應(yīng)通過開征遺產(chǎn)稅,、大幅提高個人所得稅起征點等方法緩解收入分配兩極化程度,。更重要的是，要深化市場經(jīng)濟體制改革,，讓政府部門權(quán)力最小化,、透明化，杜絕灰色收入,。
至于打擊投資需求,，從近期連續(xù)出臺的政策看，技術(shù)上并不復(fù)雜,，筆者以為,，接下來的問題在于，政府有沒有足夠的決心去面對因房價下跌而帶來的土地財政縮水,。也許還會伴生的銀行信貸出現(xiàn)不良貸款的風(fēng)險,，對此，應(yīng)有足夠的估計和應(yīng)對準(zhǔn)備,，但延遲這一進程只會醞釀更大的風(fēng)險,。
（作者系中歐陸家嘴國際金融研究院副院長） |