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物理學(xué)中有種“自激”現(xiàn)象，在一個音響系統(tǒng)中,，喇叭的聲音傳到麥克風(fēng)里,，經(jīng)過擴音器的放大，會在喇叭中傳出更大的聲音，然后這些聲音又被送進(jìn)了麥克風(fēng),，經(jīng)過放大,，又在喇叭中播出來，這樣一直反復(fù),，最后就形成了尖叫,。
去年下半年以來、尤其是今年“兩會”結(jié)束后,，中國房地產(chǎn)市場上影響價格的信號十分混亂,，導(dǎo)致土地市場、房地產(chǎn)市場嚴(yán)重失衡,。土地價格的上漲幅度最大,，而土地價格的上漲反過來又刺激房價的上漲�,！暗赝酢辈粩喑霈F(xiàn)與房價飛漲互相作用,，形成“自激”現(xiàn)象，結(jié)果是現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場上尖叫聲一片,。
市場上有許多信息加速著這種“自激”現(xiàn)象：政府供應(yīng)出來的部分土地又被某些開發(fā)商囤積起來,，“地王”頻出，成為房地產(chǎn)市場上最戲劇化,、最刺激的畫面,。但這些都是表面現(xiàn)象，最根本的原因還是市場上錢太多,、地太少,。在這種市場背景下，國務(wù)院提出了新的十項政策,。這些政策只是針對住宅市場,，商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。
在房地產(chǎn)市場中,，哪些品種和地區(qū)是值得投資的,？應(yīng)該從以下三個指標(biāo)去分析：一、資金成本,；二、租金回報率,；三,、物業(yè)稅（或資產(chǎn)稅）。目前中國還沒有物業(yè)稅,，只有通過前兩個因素來分析,，以租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來估算。第一季度上海住宅的回報率為2.3%，北京為2.9%（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)）,，而銀行按揭貸款利率為6.5%（二套房利率）,，相差約-4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗,，這兩者之差超過-3%,，房價一定會出現(xiàn)大跌。不同區(qū)域的不同物業(yè)品種,，包括住宅,、商業(yè)、辦公樓等,，是否值得投資,，是否存在泡沫，都可以用這種方法來衡量,。
過去幾年來,，商業(yè)和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持,，目前也不會受到政策的限制和打壓,。商業(yè)和寫字樓市場近幾年基本與中國的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。
新國十條提到“引導(dǎo)個人合理住房消費,、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”,，這句話也可以調(diào)整人們對未來投資房產(chǎn)的預(yù)期，冷卻市場里的頭腦發(fā)熱,。在前面的問題中,，我們已經(jīng)分析了衡量房地產(chǎn)市場的三個重要指標(biāo)，即資金成本,、租金回報率和物業(yè)稅,，現(xiàn)在北京和上海的住宅市場上，租金回報率和銀行按揭貸款利息之間已經(jīng)有-4%的差距了,，按照香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗,，已經(jīng)超過了臨界點。
這次新國十條針對目前房地產(chǎn)市場的兩個基本問題：土地供應(yīng)少,；錢太多,，而且它在用市場的手段通過調(diào)整供求關(guān)系來平衡住宅市場、穩(wěn)定房價,。過去許多行政命令往往對市場不起作用,，或者是起反作用。如果要在投資房產(chǎn)和房地產(chǎn)股票兩者之間選擇的話,，我認(rèn)為目前投資房地產(chǎn)股票更合算,。
通州區(qū)房價漲到每平方米3萬,，甚至超過了市區(qū)中心某些地段的房價，其主要原因是城市中心地段沒有供應(yīng)量了,，我們看看二環(huán)內(nèi),、三環(huán)內(nèi)還有多少住宅新項目在銷售呢？城里可售的房子少,，郊區(qū)的房源才會變得希貴,，投機性需求也受到刺激，所以通州的房價漲得這么快,。
北京市從3月17號開始,，已經(jīng)有一個月時間沒有出讓土地了，這主要是擔(dān)心出現(xiàn)新的地王,。這一個月當(dāng)中,，北京市修改了“招拍掛”的辦法。
最近,，國務(wù)院,、銀監(jiān)會、北京市出臺了一系列的政策,，北京土地市場到底呈現(xiàn)怎樣的局面,？等北京有土地交易后，我們再來仔細(xì)觀察,。我想,，新的地王再不會出現(xiàn)了。 |