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物理學(xué)中有種“自激”現(xiàn)象，在一個(gè)音響系統(tǒng)中,，喇叭的聲音傳到麥克風(fēng)里,，經(jīng)過(guò)擴(kuò)音器的放大，會(huì)在喇叭中傳出更大的聲音,，然后這些聲音又被送進(jìn)了麥克風(fēng),，經(jīng)過(guò)放大，又在喇叭中播出來(lái),，這樣一直反復(fù),，最后就形成了尖叫。
去年下半年以來(lái),、尤其是今年“兩會(huì)”結(jié)束后,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上影響價(jià)格的信號(hào)十分混亂，導(dǎo)致土地市場(chǎng),、房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡,。土地價(jià)格的上漲幅度最大，而土地價(jià)格的上漲反過(guò)來(lái)又刺激房?jī)r(jià)的上漲,�,！暗赝酢辈粩喑霈F(xiàn)與房?jī)r(jià)飛漲互相作用，形成“自激”現(xiàn)象,，結(jié)果是現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上尖叫聲一片,。
市場(chǎng)上有許多信息加速著這種“自激”現(xiàn)象：政府供應(yīng)出來(lái)的部分土地又被某些開(kāi)發(fā)商囤積起來(lái)，“地王”頻出,，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上最戲劇化,、最刺激的畫(huà)面。但這些都是表面現(xiàn)象,，最根本的原因還是市場(chǎng)上錢(qián)太多,、地太少。在這種市場(chǎng)背景下,，國(guó)務(wù)院提出了新的十項(xiàng)政策,。這些政策只是針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響,。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，哪些品種和地區(qū)是值得投資的？應(yīng)該從以下三個(gè)指標(biāo)去分析：一,、資金成本,；二、租金回報(bào)率；三,、物業(yè)稅（或資產(chǎn)稅）,。目前中國(guó)還沒(méi)有物業(yè)稅，只有通過(guò)前兩個(gè)因素來(lái)分析,，以租金回報(bào)率與銀行按揭貸款利息的差距來(lái)估算,。第一季度上海住宅的回報(bào)率為2.3%，北京為2.9%（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)）,，而銀行按揭貸款利率為6.5%（二套房利率）,，相差約-4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),，這兩者之差超過(guò)-3%,，房?jī)r(jià)一定會(huì)出現(xiàn)大跌。不同區(qū)域的不同物業(yè)品種,，包括住宅,、商業(yè)、辦公樓等,，是否值得投資,，是否存在泡沫，都可以用這種方法來(lái)衡量,。
過(guò)去幾年來(lái),，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直受政策影響很少，既沒(méi)有得到政府鼓勵(lì)和支持,，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓,。商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)近幾年基本與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。
新國(guó)十條提到“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi),、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”,，這句話(huà)也可以調(diào)整人們對(duì)未來(lái)投資房產(chǎn)的預(yù)期，冷卻市場(chǎng)里的頭腦發(fā)熱,。在前面的問(wèn)題中,，我們已經(jīng)分析了衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)重要指標(biāo)，即資金成本,、租金回報(bào)率和物業(yè)稅,，現(xiàn)在北京和上海的住宅市場(chǎng)上，租金回報(bào)率和銀行按揭貸款利息之間已經(jīng)有-4%的差距了,，按照香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn),，已經(jīng)超過(guò)了臨界點(diǎn)。
這次新國(guó)十條針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)基本問(wèn)題：土地供應(yīng)少,；錢(qián)太多,，而且它在用市場(chǎng)的手段通過(guò)調(diào)整供求關(guān)系來(lái)平衡住宅市場(chǎng),、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。過(guò)去許多行政命令往往對(duì)市場(chǎng)不起作用,，或者是起反作用,。如果要在投資房產(chǎn)和房地產(chǎn)股票兩者之間選擇的話(huà)，我認(rèn)為目前投資房地產(chǎn)股票更合算,。
通州區(qū)房?jī)r(jià)漲到每平方米3萬(wàn),，甚至超過(guò)了市區(qū)中心某些地段的房?jī)r(jià)，其主要原因是城市中心地段沒(méi)有供應(yīng)量了,，我們看看二環(huán)內(nèi)、三環(huán)內(nèi)還有多少住宅新項(xiàng)目在銷(xiāo)售呢,？城里可售的房子少,，郊區(qū)的房源才會(huì)變得希貴，投機(jī)性需求也受到刺激,，所以通州的房?jī)r(jià)漲得這么快,。
北京市從3月17號(hào)開(kāi)始，已經(jīng)有一個(gè)月時(shí)間沒(méi)有出讓土地了,，這主要是擔(dān)心出現(xiàn)新的地王,。這一個(gè)月當(dāng)中，北京市修改了“招拍掛”的辦法,。
最近,，國(guó)務(wù)院、銀監(jiān)會(huì),、北京市出臺(tái)了一系列的政策,，北京土地市場(chǎng)到底呈現(xiàn)怎樣的局面？等北京有土地交易后,，我們?cè)賮?lái)仔細(xì)觀察,。我想，新的地王再不會(huì)出現(xiàn)了,。 |