|
這一次房價可能真的要下來,。
4月17日“國十條”之后，銀行股和房地產(chǎn)股領跌,，滬深兩市出現(xiàn)重挫,，最前線的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，已感到些許寒意,，大街上擺攤推銷的中介人員越來越多，市場觀望氣氛漸濃。所以,，預期部分“房價上漲過快的城市”在未來幾個月房價下降一到兩成,，回復到春節(jié)之前的水平，是有道理的,。其實,，還有個被忽略了的理由：3月“兩會”之后，房價扶搖直上,，這本身就蘊含著下跌的風險,，所謂“要讓其滅亡，必預令其瘋狂”,，即使沒有新政策出臺,，按照市場的規(guī)律，房價也會出現(xiàn)滯漲甚至下降趨勢,。過去,，很多人覺得房價越調(diào)越高，房地產(chǎn)開發(fā)商以為政府沒有容忍底線,，現(xiàn)在看來是大錯特錯,。
新政策的核心是三條，一是地方政府對房價負總責,；二是實行嚴格的差別化信貸政策,，二套房首付50%，這是世界上最高水平的首付,，除了降低投機者的杠桿外,，還抑制模棱兩可的購房者的購買沖動；三是保留了一個撒手锏：新型的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅,。不管將來的征收具體細節(jié)如何,，這個稅，將大大降低購買環(huán)節(jié)的成本,，致房價明顯回落,。
但是，所有的政策都只是短期有效的,，不是長期的治本之策,。因為，在政策頻出的環(huán)境下長大的國人,，所謂“上有政策,，下有對策”，是拿手好戲,，比如二套房,、甚至三套房,，很容易變成“首套”。已經(jīng)有開發(fā)商表示,，可以替購房者墊付一成首付等等,。更要緊的是，高房價的真正元兇,，是某些制度性的缺陷,。改變這些，才是房地產(chǎn)的治本之策,。
第一,，住宅商品化方向需要調(diào)整。十幾年的住房商品化改革,，雖然有值得肯定的一面,，但是，確實走過了頭,。首先,，并不是所有該到市場上買房的人，都通過市場解決居住,。華遠集團的任志強先生就說,，北京有大量房子，以超低價格,，賣給了機關單位的公務員,。而這些人的收入和其他福利遠遠超過一般的企業(yè)職工，其實不應該受到照顧,。人們獲得住房的價格是五花八門的,，有免費的，有房改房,、成本價房,、兩限房等等，真正到市場買房的,，只是一部分人,，包括那些最貧困的人。其次,，住宅作為民生的最大部分,，政府本來負有為低收入居民提供基本住房保障的義務，這一點,，近幾年幾乎完全忽略和放棄了,。“居者有其屋”,，不是讓居者擁有產(chǎn)權(quán),，政府提供的,，應該是廉租房或者公租房，而不是經(jīng)濟適用房,，經(jīng)濟適用房難以避免信息不對稱導致的腐敗和效率損失,。核心的問題是，政府應該照顧社會最貧窮階層,，而不是“夾心層”。經(jīng)濟適用房所照顧的,，其實是相對富裕的人群,。如果按照改革伊始的目標，有70%的人,，住在由政府提供的住房里,，就不會有今日之民眾的抱怨。再次,，在住房已經(jīng)商品化的條件下,，富人多幾套房子，表面上看沒問題,，但是,，在土地有限的背景下，多套房的人,，侵害了無房人的空間,，產(chǎn)生了負外部性，政府是不能不干預的,。
第二,，城市土地不是用來賣錢的。房子多了價格就會下來,，但是,，蓋房需要土地，土地供應充分,，房價才會讓大部分人接受,。但是，在現(xiàn)有制度下,，地方政府是土地的唯一賣主,，作為壟斷者，是沒有積極性增加土地供應的,。在招拍掛制度下,，土地價格不斷推高，地方政府自然樂觀其成,。除了可以收獲不菲的“私房錢”,，還可以通過高地價推高房價,，拉動GDP。似乎完全忘了,，土地本來是用來造房子供人居住的,，是一種“公共財產(chǎn)”。所以,，土地出讓金制度,，需要徹底改革。土地供應可以進一步放開,，人為控制是不足取的,，因為城市化是一種大方向，它的成功,，必然是節(jié)約而非浪費土地,。
第三，地方政府不應成為房地產(chǎn)的利益中人,。除了獲得GDP和土地出讓收益,，地方政府還能獲得數(shù)十項收費，這使得這些年來地方政府成了房地產(chǎn)的利益中人,，有了利益,，當然就希望房價能持續(xù)永遠上漲，可以說,，這是歷次調(diào)控終歸失敗的根由所在,。推動經(jīng)濟增長，不是地方政府的本來責任,，提供公共產(chǎn)品,，保障民生才是。如果地方政府,，不從GDP的緊箍咒中退身,，民眾降低房價的期待，就只能是一種空想,。
第四,，富人需要更多的投資渠道。如果沒有一個富裕人群,，當然就不會有中國房價快速追趕美國的神話,。當今中國富裕群體的富裕程度，已令全世界咋舌,。讓人們富裕起來,，是改革的初衷，并不奇怪,。但是,，他們需要更多的投資渠道,，房地產(chǎn)價格飆升跟有些富人愚昧消費，背后的原因,，都是缺乏多樣化的投資渠道,。必須承認，在對外開放上,，我們已然盡力,，但是，在對內(nèi)開放上,，還有許多大門是緊閉的,。資金若水，需要疏浚,。否則，即使暫時退卻,，終究還要卷土重來,。
此外，基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，也是當務之急,。比如什么人已經(jīng)有了住房，眼下真正需要住房的人是哪些人,，誰有多套房產(chǎn),，這些如果是一筆糊涂賬，計將安出,？
人無遠慮,，必有近憂。有了這些相關制度上的基本改變,，人民才能安居樂業(yè),。
（作者系中央財經(jīng)大學政府與經(jīng)濟研究中心主任） |