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這一次房價可能真的要下來,。
4月17日“國十條”之后,，銀行股和房地產(chǎn)股領(lǐng)跌，滬深兩市出現(xiàn)重挫,，最前線的房地產(chǎn)中介機構(gòu),，已感到些許寒意，大街上擺攤推銷的中介人員越來越多,，市場觀望氣氛漸濃,。所以，預(yù)期部分“房價上漲過快的城市”在未來幾個月房價下降一到兩成,，回復(fù)到春節(jié)之前的水平,，是有道理的。其實,，還有個被忽略了的理由：3月“兩會”之后,，房價扶搖直上，這本身就蘊含著下跌的風(fēng)險,，所謂“要讓其滅亡,，必預(yù)令其瘋狂”，即使沒有新政策出臺,，按照市場的規(guī)律,，房價也會出現(xiàn)滯漲甚至下降趨勢。過去,，很多人覺得房價越調(diào)越高,，房地產(chǎn)開發(fā)商以為政府沒有容忍底線，現(xiàn)在看來是大錯特錯,。
新政策的核心是三條,，一是地方政府對房價負總責(zé)；二是實行嚴格的差別化信貸政策,，二套房首付50%,，這是世界上最高水平的首付,，除了降低投機者的杠桿外，還抑制模棱兩可的購房者的購買沖動,；三是保留了一個撒手锏：新型的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅,。不管將來的征收具體細節(jié)如何，這個稅,，將大大降低購買環(huán)節(jié)的成本,，致房價明顯回落。
但是,，所有的政策都只是短期有效的,，不是長期的治本之策。因為,，在政策頻出的環(huán)境下長大的國人,，所謂“上有政策，下有對策”,，是拿手好戲,，比如二套房、甚至三套房,，很容易變成“首套”,。已經(jīng)有開發(fā)商表示，可以替購房者墊付一成首付等等,。更要緊的是,，高房價的真正元兇，是某些制度性的缺陷,。改變這些,，才是房地產(chǎn)的治本之策。
第一,，住宅商品化方向需要調(diào)整,。十幾年的住房商品化改革，雖然有值得肯定的一面,，但是,，確實走過了頭。首先,，并不是所有該到市場上買房的人,，都通過市場解決居住。華遠集團的任志強先生就說,，北京有大量房子,，以超低價格，賣給了機關(guān)單位的公務(wù)員,。而這些人的收入和其他福利遠遠超過一般的企業(yè)職工,，其實不應(yīng)該受到照顧。人們獲得住房的價格是五花八門的,，有免費的,，有房改房、成本價房,、兩限房等等,，真正到市場買房的，只是一部分人,，包括那些最貧困的人,。其次，住宅作為民生的最大部分,，政府本來負有為低收入居民提供基本住房保障的義務(wù),，這一點，近幾年幾乎完全忽略和放棄了,�,！熬诱哂衅湮荨保皇亲尵诱邠碛挟a(chǎn)權(quán),，政府提供的,，應(yīng)該是廉租房或者公租房，而不是經(jīng)濟適用房,，經(jīng)濟適用房難以避免信息不對稱導(dǎo)致的腐敗和效率損失,。核心的問題是，政府應(yīng)該照顧社會最貧窮階層,，而不是“夾心層”,。經(jīng)濟適用房所照顧的，其實是相對富裕的人群,。如果按照改革伊始的目標(biāo),，有70%的人，住在由政府提供的住房里,，就不會有今日之民眾的抱怨,。再次，在住房已經(jīng)商品化的條件下,，富人多幾套房子,，表面上看沒問題，但是,，在土地有限的背景下,，多套房的人，侵害了無房人的空間,，產(chǎn)生了負外部性,，政府是不能不干預(yù)的,。
第二，城市土地不是用來賣錢的,。房子多了價格就會下來,，但是，蓋房需要土地,，土地供應(yīng)充分,，房價才會讓大部分人接受。但是,，在現(xiàn)有制度下,，地方政府是土地的唯一賣主，作為壟斷者,，是沒有積極性增加土地供應(yīng)的,。在招拍掛制度下，土地價格不斷推高,，地方政府自然樂觀其成,。除了可以收獲不菲的“私房錢”，還可以通過高地價推高房價,，拉動GDP,。似乎完全忘了，土地本來是用來造房子供人居住的,，是一種“公共財產(chǎn)”,。所以，土地出讓金制度,，需要徹底改革,。土地供應(yīng)可以進一步放開，人為控制是不足取的,，因為城市化是一種大方向,，它的成功，必然是節(jié)約而非浪費土地,。
第三,，地方政府不應(yīng)成為房地產(chǎn)的利益中人。除了獲得GDP和土地出讓收益,，地方政府還能獲得數(shù)十項收費,，這使得這些年來地方政府成了房地產(chǎn)的利益中人，有了利益,，當(dāng)然就希望房價能持續(xù)永遠上漲,，可以說，這是歷次調(diào)控終歸失敗的根由所在,。推動經(jīng)濟增長,，不是地方政府的本來責(zé)任,，提供公共產(chǎn)品，保障民生才是,。如果地方政府,，不從GDP的緊箍咒中退身，民眾降低房價的期待,，就只能是一種空想,。
第四,，富人需要更多的投資渠道,。如果沒有一個富裕人群，當(dāng)然就不會有中國房價快速追趕美國的神話,。當(dāng)今中國富裕群體的富裕程度,，已令全世界咋舌。讓人們富裕起來,，是改革的初衷,，并不奇怪。但是,，他們需要更多的投資渠道,，房地產(chǎn)價格飆升跟有些富人愚昧消費，背后的原因,，都是缺乏多樣化的投資渠道,。必須承認，在對外開放上,，我們已然盡力,，但是，在對內(nèi)開放上,，還有許多大門是緊閉的,。資金若水，需要疏浚,。否則,，即使暫時退卻，終究還要卷土重來,。
此外,，基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計，也是當(dāng)務(wù)之急,。比如什么人已經(jīng)有了住房,，眼下真正需要住房的人是哪些人，誰有多套房產(chǎn),，這些如果是一筆糊涂賬,，計將安出,？
人無遠慮，必有近憂,。有了這些相關(guān)制度上的基本改變,，人民才能安居樂業(yè)。
（作者系中央財經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟研究中心主任） |