14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施,。其中，明確要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,，首付款不得低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
本次國(guó)務(wù)院會(huì)議文件被房地產(chǎn)業(yè)界稱為“新國(guó)四條”,。從上輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)看,，此次房產(chǎn)新政的積極效果可期，特別值得一提的是,，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好,，這為進(jìn)一步采取更加強(qiáng)力的調(diào)控政策打開了空間。就此而言,，筆者認(rèn)為二套房貸收緊還只是新一輪調(diào)控政策的開始,，未來(lái)打壓房?jī)r(jià)的調(diào)控政策還應(yīng)陸續(xù)跟進(jìn)。
二套房貸政策對(duì)于打壓房?jī)r(jià)的作用非常明顯,。事實(shí)上,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以波動(dòng)巨大，就是投機(jī)需求泛濫所致,。而鑒別投機(jī)需求最有效的措施,，就是針對(duì)多套購(gòu)房需求實(shí)行嚴(yán)控。2008年,，主管部門就是憑借對(duì)二套以上住房信貸政策的嚴(yán)管,，直接造成當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷,，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯下降，深圳甚至曾出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮,。但由于突然爆發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)，使得保增長(zhǎng)成為調(diào)控的首要任務(wù),，相關(guān)部門調(diào)整了房地產(chǎn)政策的落實(shí)力度,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)反而在金融危機(jī)中創(chuàng)出了歷史新高。
透過(guò)這一歷史過(guò)程我們可以看出兩點(diǎn)內(nèi)容,，一是從來(lái)都沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng),，對(duì)癥的房?jī)r(jià)調(diào)控措施肯定能夠顯效；二是要想從根本上逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)飆升態(tài)勢(shì),，就必須保持調(diào)控政策的持續(xù)高壓特征,，否則難免功虧一簣。就后者而言,，房產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)的最大阻礙就是所謂“投鼠忌器”,，即擔(dān)心房?jī)r(jià)調(diào)整沖擊宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而不敢采取強(qiáng)力措施,。如果說(shuō)在金融危機(jī)背景下,，這樣的政策擔(dān)憂有其道理，那么當(dāng)下在一季度“亮麗”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)公布后,，這一擔(dān)憂已蕩然無(wú)存,。一般而言，季度GDP的增幅當(dāng)控制在10.5%以內(nèi),，否則就難免有經(jīng)濟(jì)過(guò)熱之嫌,。以此而言，一季度11.9%的GDP增速顯示,，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)在于“偏熱”,，而非“過(guò)冷”。這就為出臺(tái)更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施奠定了基礎(chǔ),，是為“黃金調(diào)控期”,。或許正因如此,，我們才會(huì)看到在14日上午公布相關(guān)數(shù)據(jù),，下午國(guó)務(wù)院就出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
但是,，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)與2008年已經(jīng)有所不同,。歷經(jīng)房?jī)r(jià)走勢(shì)與金融危機(jī)中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的背離，調(diào)控政策的公信力受到嚴(yán)重傷害,。目前市場(chǎng)各方對(duì)于調(diào)控政策績(jī)效普遍持懷疑態(tài)度,，逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)需要更強(qiáng)力的措施才能奏效,。筆者建議，調(diào)控部門應(yīng)該珍惜這一難得的房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境,，全方位,、大力度地實(shí)施房?jī)r(jià)打壓措施，同步配套出臺(tái)其他調(diào)控政策措施,。
高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)積重難返,，要想取得最終的政策成效，就必須明確以下調(diào)控政策內(nèi)容,。其一,，適時(shí)修改房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策目標(biāo)，旗幟鮮明地以“降低房?jī)r(jià)”,、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”為調(diào)控政策目標(biāo),。此前“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)難以徹底打消市場(chǎng)投機(jī)意愿，畢竟這實(shí)際上容忍了“房?jī)r(jià)溫和上漲”,。其二,，二套房貸首付款比例提高，能夠增加投機(jī)購(gòu)房需求成本,，卻難以封殺全款購(gòu)房的投機(jī)行為,，房地產(chǎn)保有稅的出臺(tái)才能根本解決這一問(wèn)題。據(jù)早在1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,，對(duì)于價(jià)值300萬(wàn)元的房子按照原值的70%征稅,，稅率為1.2%，則每年繳納的房產(chǎn)稅要達(dá)2.52萬(wàn)元,，此外,，300萬(wàn)元存放在銀行一年的利息還有6.75萬(wàn)元。就此而言,，持有多套住房的機(jī)會(huì)成本將會(huì)大幅增長(zhǎng),，如果全面實(shí)施房產(chǎn)稅，就能夠有效遏制投機(jī)需求的蔓延,。其三,，大幅度增加土地供給、嚴(yán)查開發(fā)商捂盤惜售等措施仍須強(qiáng)化,，隨著土地供應(yīng)與房屋供應(yīng)明顯增長(zhǎng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的問(wèn)題才能有效緩解。
總之,，提高二套以上住房貸款首付款比例有助于遏制房?jī)r(jià)上漲,，但要真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逆轉(zhuǎn)，仍需系統(tǒng)性的政策跟進(jìn)。當(dāng)下經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇的態(tài)勢(shì),，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)提供了難得的歷史性機(jī)會(huì),。
|
|