|
面對著全國范圍再度掀起了狂飆腳步的房屋價(jià)格,，社會(huì)各方質(zhì)疑、聲討之聲不斷,，各類建議和設(shè)想林林總總,。關(guān)于購買二套房的信貸政策近日出臺，引發(fā)了市場的觀望,，說明控制房價(jià)在信貸政策上是可行的,。然而，回看多次調(diào)控和預(yù)期調(diào)控后,，房價(jià)僅僅短暫停滯或者略有下降，然后會(huì)加力再上一個(gè)臺階,。2007年出臺的二套房政策,，曾帶來樓市的短暫調(diào)整，便是一例,。筆者以為,，我們對房價(jià)的認(rèn)識，恐怕還有不少誤區(qū),。想要讓房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)運(yùn)行,，讓老百姓都能買得起各得其所的住房，我們先得從認(rèn)識上走出這些誤區(qū),，然后才談得上開辟市場環(huán)境和政策的新境界,。
能把希望寄托在加稅上嗎？
現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場的主流輿論,，幾乎都把希望寄托在加稅上,。其理由是加稅增加了買房者的負(fù)擔(dān)，會(huì)導(dǎo)致需求下降,，從而會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格下降,。這個(gè)思維有三個(gè)錯(cuò)誤：以為稅負(fù)是可以無限制的，認(rèn)定需求是簡單易控的,，忘了稅負(fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的,。
其實(shí),，中國的房地產(chǎn)市場目前的稅負(fù)很重。據(jù)資料顯示,，光是房地產(chǎn)開發(fā)商就需要繳納50余項(xiàng)費(fèi)用,，總體費(fèi)用占到開發(fā)成本的15%-20%。據(jù)有人測算房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)達(dá)到銷售收入的16.5%至17%,。這些稅費(fèi),，最終都成了房價(jià)的一部分。這還沒有考慮土地出讓金,，土地出讓金是老百姓交給政府的,，實(shí)質(zhì)就是稅收。因此,，加上土地出讓金以后,，中國房價(jià)中稅收所占的比例是非常高的。
如此高的稅收,，還沒能起到抑制房價(jià)的作用,，說明房價(jià)暴漲的原因，原本就不是稅低了,，反而是稅太重了,。如果再出臺新稅，根本就是“揚(yáng)湯止沸”,。
房地產(chǎn)需求,，主要包括居住性需求、改善性需求和保值性需求,、投機(jī)性需求,。居住性需求就是剛需，即使稅與價(jià)再高,，也是壓縮不了的,。而改善性需求，一般是有錢人為了生活的品質(zhì),，只要價(jià)稅上漲不超過承受能力,，仍然是會(huì)買的。而如果物價(jià)處于上漲或者有上漲預(yù)期,，保值性需求,，往往也不是稅收手段能夠抑制的。而那些投機(jī)性的需求,，在稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁時(shí),，會(huì)繼續(xù)炒房。而房地產(chǎn)市場的稅負(fù)是很容易轉(zhuǎn)嫁的。
流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收,，在需求旺盛的情況下,，可以完全轉(zhuǎn)嫁給買家。而持有環(huán)節(jié)的稅收,，也可以通過將房屋提價(jià)的手段,，將持有期間的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買家。即使不轉(zhuǎn)嫁,，只要預(yù)期未來的房價(jià)上漲幅度超過納稅比例,，就不怕這種稅負(fù)。因此,，再試圖對中國房地產(chǎn)市場加稅,，只會(huì)使得房價(jià)更高，問題更難解決,。
征物業(yè)稅,，還是炒房稅？
現(xiàn)在熱議的降低房價(jià)的主要手段是物業(yè)稅,，但是對物業(yè)稅的本質(zhì)和作用的認(rèn)識,，卻還很模糊。
物業(yè)稅的本質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅,，也是一種地方稅,，開征該稅是為了增加財(cái)政收入，調(diào)控房地產(chǎn)和降低房價(jià),，并非其職能,。目前世界上開征物業(yè)稅的國家大約有50多個(gè)，而在這些國家中,，房屋價(jià)格總體上都是上漲的，可見物業(yè)稅并沒有調(diào)節(jié)房屋價(jià)格的作用,。
至于認(rèn)為該稅會(huì)使得房屋持有成本上升從而可以抑制炒房的說法,，道理也是不充分的。物業(yè)稅,，一般都是要在房屋價(jià)值打折后征收,，征收幅度一般在每年1%左右。這個(gè)征收幅度,，在房屋價(jià)格上漲很快的時(shí)期,，還沒有一周時(shí)間里房屋價(jià)格上漲的幅度高。據(jù)公布,，去年全國房屋價(jià)格上漲了25%左右,，所以物業(yè)稅抑制不了炒房。即使是物業(yè)稅增加了炒房成本，但是炒家完全可以在出售房屋時(shí),，把持有成本加在價(jià)格上讓買家承擔(dān),，因此反而可能還會(huì)助推房價(jià)。
物業(yè)稅在中國還有兩個(gè)重大的內(nèi)在缺陷,，一個(gè)是重復(fù)征稅問題,，一個(gè)是“對稅征稅”問題。前者已有不少論者分析得比較多了,，就是房屋在交過土地出讓金以后,，不能再作為財(cái)產(chǎn)稅的課稅對象，否則就是重復(fù)征稅,。而“對稅征稅”就是說,，土地出讓金實(shí)際上就是稅收，而征收物業(yè)稅,，其課稅對象的價(jià)值中是包括土地出讓金的,，這便就存在著對土地出讓金為課稅對象來征稅的問題，這是比重復(fù)征收更不合理的地方,。
因此對于在中國通過正常市場渠道購買的商品房,，根本就不能征收物業(yè)稅。要控制炒房,，可以開征炒房稅,。
為什么把焦點(diǎn)只聚在房價(jià)上？
大部分人買不起房的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí),，實(shí)質(zhì)是收入分配嚴(yán)重不公,、大多數(shù)人收入太低。因此,，解決高房價(jià)難題,，筆者以為，主要著手點(diǎn)應(yīng)是在大力改變分配結(jié)構(gòu)上,、在大大提高中低收入者的收入上,，讓他們的收入與房價(jià)相匹配。
近年來,，我國的財(cái)政收入增長超過GDP的增長,，而廣大居民感覺GDP的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過個(gè)人收入的增長幅度。據(jù)研究資料,，1990年至2005年,，勞動(dòng)者報(bào)酬占GDP的比例下降了12%，而房屋價(jià)格增長,，又快于GDP的增長,，所以房價(jià)離國人的收入越來越遠(yuǎn),。因此，著力解決普通勞動(dòng)者收入過低的問題,，才是解決房價(jià)難題的根本之道,。
目前個(gè)人所得稅起征點(diǎn)是2000元，已逼近絕大部分地區(qū)人們的基本生活水平線,。在個(gè)人所得稅開征的1980年,，中國職工月均收入64元，個(gè)稅起征點(diǎn)是月收入的12.5倍,。而2008年,，中國人的月均收入為2435
元，起征點(diǎn)只是月收入的0.82倍,。這樣的稅收結(jié)構(gòu),，與中央一再提出的收入分配向普通勞動(dòng)者傾斜、建設(shè)和諧社會(huì)的精神有差距,。而歸根結(jié)底,，需要徹底改變目前普通勞動(dòng)者在第一次分配中比例過低的格局，應(yīng)盡力讓普通勞動(dòng)者的收入占GDP構(gòu)成中的大頭,，這才是長期的,，帶根本性的問題。
（作者單位：東航國際金融） |