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面對著全國范圍再度掀起了狂飆腳步的房屋價格，社會各方質(zhì)疑,、聲討之聲不斷，各類建議和設(shè)想林林總總,。關(guān)于購買二套房的信貸政策近日出臺,，引發(fā)了市場的觀望，說明控制房價在信貸政策上是可行的,。然而,，回看多次調(diào)控和預(yù)期調(diào)控后，房價僅僅短暫停滯或者略有下降,，然后會加力再上一個臺階,。2007年出臺的二套房政策，曾帶來樓市的短暫調(diào)整,，便是一例,。筆者以為，我們對房價的認(rèn)識,，恐怕還有不少誤區(qū),。想要讓房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)運行，讓老百姓都能買得起各得其所的住房,，我們先得從認(rèn)識上走出這些誤區(qū),，然后才談得上開辟市場環(huán)境和政策的新境界。
能把希望寄托在加稅上嗎,？
現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場的主流輿論,，幾乎都把希望寄托在加稅上。其理由是加稅增加了買房者的負(fù)擔(dān),，會導(dǎo)致需求下降,，從而會導(dǎo)致房屋價格下降,。這個思維有三個錯誤：以為稅負(fù)是可以無限制的，認(rèn)定需求是簡單易控的,，忘了稅負(fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的,。
其實，中國的房地產(chǎn)市場目前的稅負(fù)很重,。據(jù)資料顯示,，光是房地產(chǎn)開發(fā)商就需要繳納50余項費用，總體費用占到開發(fā)成本的15%-20%,。據(jù)有人測算房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)達(dá)到銷售收入的16.5%至17%,。這些稅費，最終都成了房價的一部分,。這還沒有考慮土地出讓金,，土地出讓金是老百姓交給政府的，實質(zhì)就是稅收,。因此,，加上土地出讓金以后，中國房價中稅收所占的比例是非常高的,。
如此高的稅收,，還沒能起到抑制房價的作用，說明房價暴漲的原因,，原本就不是稅低了,，反而是稅太重了。如果再出臺新稅,，根本就是“揚湯止沸”,。
房地產(chǎn)需求，主要包括居住性需求,、改善性需求和保值性需求,、投機(jī)性需求。居住性需求就是剛需,，即使稅與價再高,，也是壓縮不了的。而改善性需求,，一般是有錢人為了生活的品質(zhì),，只要價稅上漲不超過承受能力，仍然是會買的,。而如果物價處于上漲或者有上漲預(yù)期,，保值性需求，往往也不是稅收手段能夠抑制的,。而那些投機(jī)性的需求,，在稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁時，會繼續(xù)炒房,。而房地產(chǎn)市場的稅負(fù)是很容易轉(zhuǎn)嫁的,。
流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，在需求旺盛的情況下,，可以完全轉(zhuǎn)嫁給買家,。而持有環(huán)節(jié)的稅收，也可以通過將房屋提價的手段,，將持有期間的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買家,。即使不轉(zhuǎn)嫁，只要預(yù)期未來的房價上漲幅度超過納稅比例,，就不怕這種稅負(fù),。因此，再試圖對中國房地產(chǎn)市場加稅,，只會使得房價更高,，問題更難解決。
征物業(yè)稅,，還是炒房稅,？
現(xiàn)在熱議的降低房價的主要手段是物業(yè)稅，但是對物業(yè)稅的本質(zhì)和作用的認(rèn)識,，卻還很模糊,。
物業(yè)稅的本質(zhì)是財產(chǎn)稅，也是一種地方稅,，開征該稅是為了增加財政收入,，調(diào)控房地產(chǎn)和降低房價，并非其職能,。目前世界上開征物業(yè)稅的國家大約有50多個,，而在這些國家中，房屋價格總體上都是上漲的,，可見物業(yè)稅并沒有調(diào)節(jié)房屋價格的作用,。
至于認(rèn)為該稅會使得房屋持有成本上升從而可以抑制炒房的說法，道理也是不充分的,。物業(yè)稅,，一般都是要在房屋價值打折后征收，征收幅度一般在每年1%左右,。這個征收幅度,，在房屋價格上漲很快的時期，還沒有一周時間里房屋價格上漲的幅度高,。據(jù)公布,，去年全國房屋價格上漲了25%左右,，所以物業(yè)稅抑制不了炒房。即使是物業(yè)稅增加了炒房成本,，但是炒家完全可以在出售房屋時,，把持有成本加在價格上讓買家承擔(dān)，因此反而可能還會助推房價,。
物業(yè)稅在中國還有兩個重大的內(nèi)在缺陷,，一個是重復(fù)征稅問題，一個是“對稅征稅”問題,。前者已有不少論者分析得比較多了,，就是房屋在交過土地出讓金以后，不能再作為財產(chǎn)稅的課稅對象,，否則就是重復(fù)征稅,。而“對稅征稅”就是說，土地出讓金實際上就是稅收,，而征收物業(yè)稅,，其課稅對象的價值中是包括土地出讓金的，這便就存在著對土地出讓金為課稅對象來征稅的問題,，這是比重復(fù)征收更不合理的地方,。
因此對于在中國通過正常市場渠道購買的商品房，根本就不能征收物業(yè)稅,。要控制炒房,，可以開征炒房稅。
為什么把焦點只聚在房價上,？
大部分人買不起房的嚴(yán)峻現(xiàn)實,，實質(zhì)是收入分配嚴(yán)重不公、大多數(shù)人收入太低,。因此,，解決高房價難題，筆者以為,，主要著手點應(yīng)是在大力改變分配結(jié)構(gòu)上,、在大大提高中低收入者的收入上，讓他們的收入與房價相匹配,。
近年來,，我國的財政收入增長超過GDP的增長，而廣大居民感覺GDP的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過個人收入的增長幅度,。據(jù)研究資料,，1990年至2005年，勞動者報酬占GDP的比例下降了12%,，而房屋價格增長,，又快于GDP的增長,，所以房價離國人的收入越來越遠(yuǎn)。因此,，著力解決普通勞動者收入過低的問題,，才是解決房價難題的根本之道。
目前個人所得稅起征點是2000元,，已逼近絕大部分地區(qū)人們的基本生活水平線。在個人所得稅開征的1980年,，中國職工月均收入64元,，個稅起征點是月收入的12.5倍。而2008年,，中國人的月均收入為2435
元,，起征點只是月收入的0.82倍。這樣的稅收結(jié)構(gòu),，與中央一再提出的收入分配向普通勞動者傾斜,、建設(shè)和諧社會的精神有差距。而歸根結(jié)底,，需要徹底改變目前普通勞動者在第一次分配中比例過低的格局,，應(yīng)盡力讓普通勞動者的收入占GDP構(gòu)成中的大頭，這才是長期的,，帶根本性的問題,。
（作者單位：東航國際金融） |