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地產(chǎn)調(diào)控打出空前嚴(yán)厲的政策組合拳。在購買二套房貸款首付比例不得低于50%,、三套房大幅度提高首付比例和利率水平的基礎(chǔ)上，17日國務(wù)院下發(fā)通知指出,，在房價(jià)過高地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,。同時(shí)，提出了建立問責(zé)機(jī)制,、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地融資監(jiān)管,、加快發(fā)展公租房等配套措施。
與此前的數(shù)次“言論性打壓”相比,，這一次無疑讓人們看到,，政府來真格的了。
自去年12月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕拉開以來,，一道道政令都沒能有效遏止房價(jià)上漲的腳步,，近期樓市甚至出現(xiàn)了恐慌性漲價(jià)潮，聯(lián)袂漲價(jià),、坐地起價(jià),、地王頻出等亂象紛呈。亂世需用重典,，地產(chǎn)亂象頻出,，終于引來了一劑猛藥,。此藥之猛,，不可小視。2007年9月出臺(tái)的“二套房貸款首付比例不得低于40%”政策,，就曾引發(fā)了房價(jià)的迅速下跌,。與之相比，本次的措施顯然更為嚴(yán)厲,。
不要以為房價(jià)真的打壓不了,。許多認(rèn)為房價(jià)不會(huì)下跌的觀點(diǎn)樂道的是“剛性需求”，列舉的是中國有多少人沒有住房,。但其中僅僅顯示住房“需要”確實(shí)有剛性,，而如果說到需求，購買力則是必要的條件,。想一想房地產(chǎn)的購買力究竟是靠實(shí)有現(xiàn)金來支持的還是靠住房貸款來支持的,，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)：需求并不剛性，而有充分的彈性,，是可以靠貸款政策來收縮的,。真正的住房需求可以通過大規(guī)模建設(shè)保障性住房來緩解，目前的購房者中很多是投資性需求,，部分城市的住房空置率甚至高達(dá)50%以上,。在超規(guī)模放貸時(shí)期,，銀行資金大量涌入地產(chǎn)業(yè)，錢越聚越多,，加之地方政府的“土地生財(cái)”動(dòng)機(jī)也在其中推波助瀾,，于是價(jià)格越炒越高。炒房成了金融性投機(jī),，或者說成了一種貨幣現(xiàn)象,。
房價(jià)上漲讓有房者產(chǎn)生了資產(chǎn)膨脹的幻覺。然而細(xì)想一下,，房價(jià)上漲更多的成分是土地價(jià)格的上漲,，或者說位置價(jià)值的上漲，對(duì)于僅有土地使用權(quán)的業(yè)主來說,，這種上漲與個(gè)人資產(chǎn)沒有什么實(shí)際的關(guān)聯(lián)性,。擁有不出賣的自住房產(chǎn)，實(shí)際可支配收入并沒有上漲,；而投資性房產(chǎn)不僅可以轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金,，還可以通過抵押貸款獲得新的現(xiàn)金流，流通中的資金量被放大,，放大的資金再度涌入地產(chǎn),。所以一旦房價(jià)下跌，與自住者其實(shí)關(guān)系不大,，而投資性住房則可能拋售如潮,。
房價(jià)不破只是一個(gè)特定時(shí)期的神話。既然樓市的高燒已成了一種貨幣現(xiàn)象,，那么調(diào)整房貸政策就相當(dāng)于抓住了流入樓市資金的源頭,，應(yīng)有退燒之效力。金融撬動(dòng)地產(chǎn),，地產(chǎn)放大金融,，而杠桿中起撬動(dòng)作用的那一端，始終還是把握在政策制定者手里,。金融投資炒作的是預(yù)期,，只要漲價(jià)預(yù)期受到遏制，囤房囤地就失去了價(jià)值,，投資人會(huì)作出比實(shí)體經(jīng)濟(jì)更快的反應(yīng)——拋售,。
樓市并非經(jīng)濟(jì)中的孤島，要房價(jià)退燒,，又要防止經(jīng)濟(jì)衰退,，一劑猛藥顯然不夠，后續(xù)措施能否跟上需進(jìn)一步觀察，包括加息,，包括整肅市場(chǎng)秩序,，包括保障性住房建設(shè)，還包括稅收改革,。從長期來看,，土地機(jī)制的改革也亟待跟上。 |