|
房價(jià)過高是個(gè)老問題,。住建部這次會議也是在老調(diào)重彈,，沒什么新意,。其實(shí),，早在今年“兩會”上,，住建部副部長郭允沖就真情告白：“房價(jià)調(diào)控需要多個(gè)部門協(xié)同努力,，而住建部在調(diào)控房價(jià)方面幾乎沒有什么手段,�,！爆F(xiàn)實(shí)確實(shí)如此。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,，除了加快保障性住房建設(shè)之外,，更主要的是靠差別化信貸和稅收政策來遏制房價(jià)過快上漲，而這些政策都不是住建部能夠說了算的,。
其實(shí),，正如人們說的，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，形成配置高效合理的市場機(jī)制,，缺的不是辦法，而是決心,。辦法有哪些呢,？擴(kuò)大土地供應(yīng)、降低土地價(jià)格,、加快保障性住房建設(shè),、打擊捂盤抬價(jià)等，都是有效辦法之一,。但這些辦法基本都屬于行政手段,，短期效果可能比較明顯，但從長期來看,，還是治標(biāo)不治本,，市場經(jīng)濟(jì)需要市場的手段，差別化的信貸和稅收政策,，可能才是遏制房價(jià)過快上漲的最好辦法,。
前幾天，“二套房首付須60%”的傳聞四處傳播,，我很是高興,。可是,，4月11日下午銀監(jiān)會對此進(jìn)行了緊急辟謠,。2009年5月25日，國務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中,，提到了“研究開征物業(yè)稅”,，社會廣泛議論一番之后，也沒有下文。今年,，以重慶擬開征“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”和上�,？赡荛_征“房產(chǎn)保有稅”，成為熱門話題,。這些話題之所以爭論較大而難有共識,，除了既得利益者的“活動”之外，更重要的是沒有體現(xiàn)出差別化,。
各國都一樣,，二手房的價(jià)格一般不會超過新房的80%。因此,，利用“二手房市場”來調(diào)控新房價(jià)格,，是比較通用的政策。當(dāng)然,，我國也注意了這一點(diǎn),，但我國的思路主要是以增加交易成本來降低二手房的流通率，從而來限制炒房,。政策本意雖好,，但由于降低二手房的流通率使市場上的房源更少，在剛性需求較高的我國,，不但沒有使房價(jià)降下來,，反而進(jìn)一步拉抬了房價(jià)，使得大部分人即使不吃不喝積攢幾十年也買不起一套新房,。
同時(shí),，由于我國稅收政策“差別化”沒有體現(xiàn)出來，房產(chǎn)的持有成本較低,，甚至是零,。這樣就使得少數(shù)富人囤積房源以出租，并利用房源的短缺性質(zhì)不斷地炒高房租,，結(jié)果是大多數(shù)人不得不把收入的相當(dāng)一部分甚至是大部分作為房租交給富人,，少數(shù)富人便成了不勞而獲的食利階層，從而進(jìn)一步加劇了社會的貧富懸殊,，減少了依靠勤勞致富的成功幾率,。
根據(jù)相關(guān)研究，在我國現(xiàn)有城市住房數(shù)量的基礎(chǔ)上,，市場上的“二手房”流通率每提高一個(gè)百分點(diǎn),，市場上的流通房源將增加30%左右。隨著城市住房總量的進(jìn)一步增長,，這種效果就會更加明顯,。目前,，國際成熟市場的二手房流通率約為8%，英美等國家更是超過了15%,，而我國只有3%左右,。因此，以差別化的信貸和稅收政策激活二手房流通,，應(yīng)可作為遏制房價(jià)過快上漲的對策之一,。
這種差別化的信貸和稅收政策如何設(shè)計(jì)？第一,，要大幅降低二手房交易的成本，目前,，交易成本基本上占了房價(jià)總額的10%以上,，太高了。市場上,，沒有人愿意投資老住房,，而且房齡越大房價(jià)也往往越低。因此,，二手房的交易成本可以以房齡來設(shè)計(jì)成階梯式的,，房屋越舊，交易成本越低,，甚至為零,。第二，對一套房和二套房實(shí)行差別明顯的信貸政策,，對那些要購買二套房而又不準(zhǔn)備售出第一套房的購房者,，就應(yīng)該如這個(gè)月初的傳聞一樣，二套房首付須60%,，甚至是70%,、80%，三套或以上付全款,，而那些出售一套房再購買二套房的購房者,，則應(yīng)允許其享受一套房的信貸政策。第三,，要利用高于市場房租的物業(yè)稅,，或者是特別房產(chǎn)消費(fèi)稅、房產(chǎn)保有稅,、房屋空置稅等,，來消除食利階層，逼迫擁有多套房者將房屋上市銷售,。
差別化的信貸和稅收政策實(shí)施的難處有三：一是損害了既得利益者的利益,，新政策面臨很大阻力,；二是涉及不同的部門，部門利益必然作祟,，從而影響政策的堅(jiān)定性和一貫性,；三是政府財(cái)政對土地的依賴，GDP增長對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴,，必然會影響政府的決心和勇氣,。但從長遠(yuǎn)來看，管理好房價(jià),，對人民有利,，對國家有利，堅(jiān)決采取措施宜早不宜遲,。 |