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坊間流傳著一個“樓市崩盤時間表”，作者大概是剛剛看完美國大片《2012》后一時興起,，看到中國樓市和日本樓市崩盤之前的三年“驚人相似”,，于是臆測了樓市即將崩盤的警世危言,。較早提出中國樓市在重復(fù)日本式“超級泡沫”的學(xué)者中有我一個。認(rèn)真比較中日兩國樓市的價(jià)格曲線卻會得出相反的結(jié)論,，因?yàn)槿舾申P(guān)鍵性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的“相似性”,，不是日本樓市崩盤的前夜，而是超級泡沫升騰的前夕,。
日本樓市的崩盤是在1991-1992年開始的,，至今約20年，累計(jì)下跌近70%,，主要原因是地價(jià)下跌,，1992年至今，日本地價(jià)的下跌幅度超過50%,。俗話說,，土地是面粉，房產(chǎn)是面包,，面粉與面包的互動，背后是人口與貨幣的流動,。人們今天關(guān)注土地在“招拍掛”之中“地王頻現(xiàn)”,，地價(jià)上漲推高房價(jià)是不爭的事實(shí)。在當(dāng)年的日本,，地價(jià)飆升的階段發(fā)生在1975年之前,，特別是1961-1973年間，此后地價(jià)漲幅趨緩,，1985-1991年間,，地價(jià)的平均漲幅僅為7.6%。若拿日本與中國比較,，中國剛剛開始地價(jià)飆升,，而房價(jià)脫離地價(jià)相對獨(dú)立的瘋狂上漲將發(fā)生在下一個階段！
再看城市化的進(jìn)程。右圖說明：中國目前45%-46%的城市化率在日本是1965年前后的比率,，日本在1985-1992年間是城市化率61%-63%,，即城市化最后完成的階段。城市化通常是在人均GDP達(dá)到3000美元后加速,。此時城市中產(chǎn)階層逐漸形成,，都市生活的主題從“衣食”提升到“住行”,、從柴米油鹽到股市樓市,，這時才會在城市化的進(jìn)程中推高房價(jià)。按照城市化率和人均GDP的標(biāo)準(zhǔn),，中國現(xiàn)階段大致相當(dāng)于日本的60年代末,。日本經(jīng)濟(jì)是在60年代初人均GDP超過3000美元，并在1968年躍升為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,。
再看城市交通網(wǎng)的形成,。日本的高鐵時代發(fā)生在60年代末到80年代初，而中國的鐵路提速是在1997年才開始的,。在1997年,，全國鐵路的平均時速不到60公里，過去12年完成了六次鐵路大提速,，現(xiàn)在主要鐵路的時速超越200公里的追風(fēng)速度,，走完了日本鐵路20年的路，超過日本1980年達(dá)到的水平,。高鐵時代是日本城市化的加速階段,，人口流動與貨幣流動導(dǎo)致財(cái)富向大東京都市圈集中，房價(jià)上漲如同一匹脫韁的野馬,，不僅脫離了城市原住民的收入水平,，而且脫離了地價(jià)上漲而特立獨(dú)行。在城市交通網(wǎng)形成之后,，1984年,，日本提出把東京建設(shè)成為國際金融中心的國家戰(zhàn)略，東京樓市如火上澆油,，東京股市如禮花齊放,，兩大超級泡沫相互激勵，先直上云端,，后飛瀑而下,。
前車之鑒，后事之師,，比較中國和日本的樓市泡沫,，目的不是要再拍一部好萊塢驚險(xiǎn)大片,，而是要防范資產(chǎn)泡沫的破滅及其誘發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)的泡沫化已成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的常態(tài),，這是現(xiàn)代政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的政策體系所必須支付的代價(jià),，所以在凱恩斯主義時代，資產(chǎn)泡沫的生成與破滅逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的周期現(xiàn)象,。
在資產(chǎn)泡沫的生成階段,，泡沫化的資產(chǎn)是一種財(cái)富形態(tài)，通常伴隨著經(jīng)濟(jì)從復(fù)蘇走向繁榮,，虛擬經(jīng)濟(jì)的繁榮產(chǎn)生泡沫,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮在泡沫中升騰。此情此景亦如老子曰：道者,，有無相生,，道生一，一生二,，二生三,，三生萬物,。所以在這個階段,，部分資產(chǎn)泡沫會在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮中化虛為實(shí)，轉(zhuǎn)化為真實(shí)的財(cái)富,。由此演繹,，資產(chǎn)泡沫持續(xù)的時間越長，化虛為實(shí)的比例就越高,，所以要學(xué)會與泡沫共同成長,。
在資產(chǎn)泡沫累積過度或過快膨脹之時，國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入非理性繁榮的階段,。本階段資產(chǎn)泡沫吹彈可破,，隨時可能因偶然事件觸發(fā)泡沫破滅而釀成危機(jī)。危機(jī)爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)破壞力因時因地而異,，一方面取決于國民的風(fēng)險(xiǎn)承受力,，另一方面取決于政策干預(yù)的及時性和金融體系的穩(wěn)定性。還是以日本經(jīng)濟(jì)為例,，1989-1992年間,，樓市股市兩大超級泡沫相繼爆裂，從最高點(diǎn)計(jì)算,，兩市的指數(shù)跌幅都超過了70%,。但經(jīng)過了長達(dá)20年的“頹廢”，日本至今依然是全球第二大經(jīng)濟(jì)體,，這不能不感謝超級泡沫生成階段所積累的巨大財(cái)富,。如果把一個超級泡沫的長周期看做是一個經(jīng)濟(jì)輪回，日本經(jīng)濟(jì)的起飛和隕落震驚世界，盈虧相抵,，日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的凈效益還是很高的。當(dāng)然,，我們不應(yīng)該重蹈日本經(jīng)濟(jì)泡沫的覆轍,，而應(yīng)該從日本樓市的暴漲暴跌之中看到化解風(fēng)險(xiǎn)的致富之路。
泡沫化的財(cái)富來自于一種新的生活方式,。富貴險(xiǎn)中求,，財(cái)富即風(fēng)險(xiǎn)。從長期的經(jīng)濟(jì)周期波動中理解資產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)效益,，人們就能夠接受下述結(jié)論：資產(chǎn)泡沫并不可怕,，可怕的是對資產(chǎn)泡沫的漠視與恐懼；捅破泡沫很容易,，而難能可貴的是讓資產(chǎn)泡沫化虛為實(shí),，化險(xiǎn)為夷。至少可以說,，我們有能力延長資產(chǎn)泡沫的生成周期,，抑制其過度或過快的膨脹，延緩其爆裂或破滅的時間,，化解其破壞或震蕩的沖擊,。 |